Kualiti & Penyerahan
Penyerahan ialah saat anda menerima rumah anda, dan permulaan tempoh 24 bulan di mana pemaju mesti membaiki kecacatan. Halaman ini membawa anda melalui keseluruhan proses: maksud milikan kosong, cara memeriksa rumah, tarikh akhir yang ditetapkan undang-undang, cara melaporkan kecacatan supaya hak anda terpelihara, dan apa yang diukur oleh piawaian kualiti CIDB, QLASSIC.
Perkara undang-undang di sini diambil daripada Jadual G, perjanjian jual beli (SPA) berkanun bagi rumah atas tanah yang dibeli daripada pemaju di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Sentiasa semak SPA anda sendiri.
Proses penyerahan
Penyerahan mengikut urutan yang sama setiap kali. Rajah ini menunjukkan setiap langkah.
- Notis ambil VP Apabila Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) dikeluarkan dan bekalan air serta elektrik sedia untuk disambung, pemaju memberi notis supaya anda mengambil milikan kosong (VP).
- Bayaran dan dokumen Anda menjelaskan jumlah yang perlu dibayar di bawah SPA, biasanya melalui LPPSA atau bank anda, dan menerima dokumen penyerahan.
- Pemeriksaan bersama Kami melalui senarai semak penyerahan bersama anda di rumah, bilik demi bilik, dan merekod apa-apa yang perlu diperbaiki.
- Kunci Anda menerima kunci. Di bawah Jadual G, penyerahan VP termasuk penyerahan kunci.
- Tempoh liabiliti kecacatan bermula Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan dikira dari tarikh anda mengambil VP.
Maksud milikan kosong (VP)
Milikan kosong (VP, vacant possession) bermaksud rumah diserahkan kepada anda dalam keadaan kosong dan sedia untuk anda kawal. Di bawah klausa 26 Jadual G, pemaju menyerahkan milikan apabila empat syarat dipenuhi:
- CCC telah dikeluarkan;
- bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung;
- anda telah membayar jumlah yang perlu dibayar di bawah SPA; dan
- apa-apa kerja ubah suai atau tambahan yang dipersetujui dengan pemaju telah siap.
Tarikh akhir penting dalam Jadual G
| Perkara | Tempoh | Sumber |
|---|---|---|
| Penyerahan VP | Dalam 24 bulan dari tarikh SPA | Klausa 24(1) |
| Pampasan jika VP lewat | Ganti rugi tertentu 10% setahun daripada harga belian, dikira hari ke hari | Klausa 24(2) |
| VP dianggap diterima | 30 hari selepas notis ambil VP disampaikan | Klausa 26(3) |
| Tempoh liabiliti kecacatan (DLP) | 24 bulan dari tarikh anda mengambil VP | Klausa 27(1) |
| Pembaikan kecacatan yang dilaporkan | Dalam 30 hari selepas pemaju menerima notis bertulis anda | Klausa 27(1) |
| Wang tahanan dipegang peguam pemaju | 2.5% harga dilepaskan 8 bulan selepas VP, dan 2.5% 24 bulan selepas VP | Jadual Ketiga, butiran 5 |
| Notis bertulis melalui pos berdaftar | Dianggap diterima 5 hari selepas dipos | Klausa 29(1)(a) |
| Tuntutan kecacatan teknikal ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah | Dalam 12 bulan selepas DLP tamat | Soalan lazim tribunal, KPKT |
Senarai semak pemeriksaan penyerahan
Gunakan jadual ini semasa pemeriksaan bersama, dan sekali lagi sendiri dalam minggu-minggu pertama. Tandakan setiap kecacatan dengan pita berwarna, ambil gambar bersama objek sebagai skala, dan catat biliknya.
| Bahagian | Apa yang disemak | Cara menyemak |
|---|---|---|
| Struktur | Retak pada rasuk, tiang dan lantai konkrit; tanda mendapan | Lihat sepanjang setiap dinding dan lantai; ambil gambar retak bersama syiling atau pembaris |
| Dinding dan siling | Kemasan, retak, dinding tidak rata atau beralun, cat tidak kemas, kesan lembap atau tompok | Suluh lampu picit secara menyerong sepanjang dinding; semak siling di bawah bilik air |
| Lantai | Jubin kopong, jubin retak, aras tidak rata, celah pada grout | Ketuk setiap jubin perlahan dengan syiling dan dengar bunyi kosong; guling guli untuk menguji aras |
| Pintu dan tingkap | Kesesuaian dan fungsi, kunci, engsel, celah, kaca retak, pengedap | Buka dan tutup setiap satu sepenuhnya; cuba setiap kunci pada setiap selak |
| Paip | Pili, tekanan air, kebocoran bawah sinki, saliran perlahan, pam tandas | Buka semua pili serentak; tuang air ke setiap perangkap lantai dan lihat ia mengalir |
| Elektrik | Suis, soket, lampu, papan agihan | Hidup dan matikan setiap lampu dan mata kuasa; uji soket dengan penguji soket palam |
| Bumbung dan talang | Jubin bumbung retak atau teralih, talang tersumbat, kesan tompok di siling | Lihat dari luar; semak siling semula selepas hujan lebat pertama |
| Luaran | Longkang, pagar dan pintu pagar, porch, kemasan luar, paip luar | Berjalan mengelilingi rumah dan lihat setiap longkang dan sambungan |
| Kunci, meter dan dokumen | Bilangan kunci, bacaan meter air dan elektrik, dokumen penyerahan | Kira kunci, ambil gambar meter dan simpan salinan setiap dokumen |
Apa perlu dibawa semasa pemeriksaan
- Salinan SPA dan pelan lantai
- Senarai semak ini, bercetak atau dalam telefon
- Kamera telefon
- Lampu picit
- Pita pelekat berwarna untuk menanda kecacatan
- Syiling dan guli
- Penguji soket palam
- Pen dan buku nota
Tempoh liabiliti kecacatan
Selepas anda menerima milikan kosong, pemaju mesti membaiki kecacatan yang anda laporkan dalam tempoh liabiliti kecacatan yang ditetapkan dalam perjanjian jual beli anda. Laporkan kecacatan secara bertulis dan simpan rekod.
Di bawah klausa 27(1) Jadual G, tempoh liabiliti kecacatan (DLP, defect liability period) ialah 24 bulan dari tarikh anda mengambil VP. Ia meliputi apa-apa kecacatan, pengecutan atau kerosakan lain yang muncul dalam tempoh itu dan berpunca daripada mutu kerja atau bahan yang rosak, atau bangunan tidak dibina mengikut pelan dan perihalan yang diluluskan. Pemaju mesti membaikinya atas kos sendiri dalam 30 hari selepas menerima notis bertulis anda.
Jika pemaju tidak membaikinya dalam 30 hari, klausa 27(2) membenarkan anda membaikinya sendiri dan menuntut semula kosnya. Anda mesti terlebih dahulu memaklumkan kos pembaikan kepada pemaju dan memberinya 30 hari lagi untuk membuat kerja itu sendiri. Kos itu kemudian boleh dibayar daripada wang tahanan yang dipegang peguam pemaju.
Di bawah klausa 27(3), jika anda menyampaikan salinan notis bertulis anda kepada peguam pemaju sebelum wang tahanan dilepaskan (8 bulan dan 24 bulan selepas VP), peguam itu akan terus memegang wang tahanan sehingga arkitek pemaju memperakui bahawa kecacatan telah dibaiki.
WhatsApp pantas; notis bertulis melindungi hak anda
Laporan kepada Aiman (pembantu AI kami) melalui WhatsApp memastikan kecacatan anda direkod dan diperiksa dengan cepat. Peraturan SPA sendiri (klausa 29) ialah notis disampaikan secara bertulis, melalui pos berdaftar atau serahan tangan. Bagi apa-apa yang mungkin anda perlukan kemudian, buat kedua-duanya: laporkan kepada Aiman, dan hantar notis bertulis yang ditandatangani, dengan salinan kepada peguam pemaju.
Cara melaporkan kecacatan
- WhatsApp Aiman beserta gambar dan lokasi di dalam rumah.
- Anda menerima nombor rujukan, dan kecacatan direkod.
- Kami memeriksa, menjadualkan pembaikan dan memaklumkan tarikhnya.
- Anda mengesahkan pembaikan selesai, dan laporan ditutup.
Dari kecacatan ke pembaikan: laluan penuh
- Kesan dan rekod Ambil gambar kecacatan bersama syiling atau pembaris sebagai skala, dan catat bilik serta tarikh anda menjumpainya.
- Lapor kepada Aiman Hantar gambar dan lokasi melalui WhatsApp. Anda menerima nombor rujukan.
- Notis bertulis Hantar notis bertulis yang ditandatangani melalui pos berdaftar atau serahan tangan, senaraikan setiap kecacatan dan nombor rujukan. Hantar salinan kepada peguam pemaju.
- Pemeriksaan dan pembaikan Kecacatan diperiksa dan dibaiki. Had masa undang-undang ialah 30 hari dari penerimaan notis bertulis anda.
- Sahkan dan tutup Anda menyemak pembaikan. Apabila anda berpuas hati, laporan ditutup.
- Jika tidak dibaiki Anda boleh menggunakan prosedur klausa 27(2), atau memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam 12 bulan selepas DLP tamat.
Contoh: melaporkan retak
Tarikh hipotetikal. Aina mengambil VP pada 1 Mac. DLP beliau berjalan selama 24 bulan dari tarikh itu.
Pada 10 Jun beliau ternampak retak menyerong di atas tingkap bilik tidur. Beliau menanda retak itu dengan pita, mengambil gambar bersama syiling, dan menghantar WhatsApp kepada Aiman: "Retak menyerong kira-kira 30 cm di atas tingkap bilik tidur utama, mula dilihat 10 Jun. Gambar dilampirkan." Beliau menerima nombor rujukan.
Pada 11 Jun beliau menghantar surat bertandatangan melalui pos berdaftar yang menyenaraikan kecacatan, nombor rujukan dan nombor unitnya, dan mengepos salinan kepada peguam pemaju. Di bawah klausa 29, surat itu dianggap diterima 5 hari selepas dipos, iaitu 16 Jun. Tempoh pembaikan 30 hari dikira dari tarikh itu.
Retak itu diperiksa dan dibaiki. Aina menyemak pembaikan, mengesahkan ia selesai, dan menyimpan surat, resit pos, gambar dan pengesahan dalam satu fail.
Kesilapan biasa
- Memulakan ubah suai sebelum memeriksa dan melaporkan kecacatan, yang menyukarkan anda membuktikan keadaan semasa penyerahan.
- Melapor melalui telefon atau sembang sahaja, tanpa notis bertulis.
- Menunggu kunci sebelum memeriksa, sedangkan DLP mungkin sudah berjalan dari tarikh VP dianggap diterima.
- Tidak menyimpan gambar, tarikh, resit pos dan nombor rujukan.
- Terlepas DLP: ia tamat 24 bulan selepas VP, bukan 24 bulan selepas anda berpindah masuk.
QLASSIC: piawaian penilaian kualiti CIDB
QLASSIC (Quality Assessment System in Construction) ialah sistem Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB) untuk mengukur kualiti mutu kerja sesuatu projek bangunan. Ia berasaskan Standard Industri Pembinaan CIS 7, yang mula diperkenalkan pada 2006 dan disemak semula pada 2014 dan 2021.
Penilai QLASSIC yang terlatih memeriksa sampel kerja yang telah siap berbanding piawaian. Markah diberi bagi kerja yang mematuhi piawaian, dan dijumlahkan menjadi skor QLASSIC dalam peratus. CIDB melaporkan purata skor nasional meningkat daripada 69% pada 2014 kepada 72% pada 2020.
| Komponen | Apa yang dinilai |
|---|---|
| Kerja seni bina | Kemasan dalaman, kemasan luaran, serta ujian bahan dan fungsi (skim coat atau plaster pra-bancuh, dan ujian kalis air kawasan basah seperti bilik air) |
| Kelengkapan asas M&E | Kelengkapan asas mekanikal dan elektrik |
| Kerja luaran | Infrastruktur, serta kemudahan atau prasarana |
CIS 7 adalah sukarela dan digunakan untuk menilai mutu kerja. Ia bukan semakan sama ada bangunan mematuhi undang-undang kecil bangunan; itu fungsi pelan yang diluluskan, perakuan peringkat dan CCC. Jika pemaju menyebut skor QLASSIC, tanya projek dan penilaian mana yang dirujuk.
Soalan lazim
Bila tempoh liabiliti kecacatan bermula?
Pada tarikh anda mengambil milikan kosong. Di bawah Jadual G, anda dianggap telah mengambil VP 30 hari selepas pemaju menyampaikan notis, walaupun anda belum mengambil kunci.
Adakah laporan WhatsApp sudah memadai?
Ia memastikan kecacatan direkod dan diperiksa dengan cepat. SPA menghendaki notis dibuat secara bertulis, melalui pos berdaftar atau serahan tangan, jadi hantar juga notis bertulis yang ditandatangani dan simpan bukti penghantaran.
Apa jika kecacatan tidak dibaiki dalam 30 hari?
Klausa 27(2) Jadual G membenarkan anda membaikinya dan menuntut semula kos, selepas memaklumkan kos kepada pemaju dan memberinya 30 hari lagi. Anda juga boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam 12 bulan selepas DLP tamat.
Adakah kerosakan akibat ubah suai saya dilindungi?
DLP meliputi kecacatan akibat mutu kerja atau bahan yang rosak, atau bangunan tidak dibina mengikut pelan yang diluluskan. Kerosakan akibat ubah suai anda sendiri tidak termasuk dalam huraian itu.
Patutkah saya mengubah suai sebelum pemeriksaan?
Lebih baik periksa dan laporkan kecacatan dahulu, supaya ada rekod jelas tentang keadaan rumah semasa penyerahan.
Apa yang diberitahu oleh skor QLASSIC?
Ia peratusan yang menunjukkan berapa banyak mutu kerja yang disampel memenuhi piawaian CIS 7. Ia menilai mutu kerja; ia bukan sijil pematuhan undang-undang.
Sumber rujukan
(5)
- Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, Schedule G (copy hosted by REHDA Melaka) — dibaca 2026-09-24
- KPKT: Soalan Lazim, Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah — dibaca 2026-09-24
- CIDB: QLASSIC, Quality Assessment System for Building Construction Works — dibaca 2026-09-24
- CIDB SMART: Quality Assessment System in Construction (QLASSIC) — dibaca 2026-09-24
- CIDB, CIS 7:2021 Quality Assessment System for Building Construction Work (copy hosted by CREAM) — dibaca 2026-09-24