Masalah tanah yang kami bantu selesaikan

Tanah pusaka belum ditadbir

Apa masalahnya

Geran masih atas nama si mati.

Selagi harta pusaka belum ditadbir, tanah kekal berdaftar atas nama si mati. Tiada sesiapa, walaupun anak sulung, boleh menjual, menggadai atau menandatangani usaha sama (JV) untuk tanah itu.

Ada tiga laluan. Pusaka kecil: harta yang tidak melebihi had dalam Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955, diuruskan oleh unit pembahagian pusaka JKPTG; had ini dinaikkan melalui Akta A1643 mulai 15 Julai 2024. Amanah Raya Berhad: pentadbiran ringkas bagi harta alih sahaja, jadi tidak meliputi tanah. Mahkamah Tinggi: harta yang melebihi had pusaka kecil, atau yang ada wasiat di bawah Akta Wasiat 1959.

JKPTG menyatakan kes pusaka kecil mengambil masa 4 hingga 6 bulan dari tarikh permohonan, lebih lama di pejabat yang banyak kes. Kira-kira 46,000 kes pusaka kecil masih tertunggak di seluruh negara pada akhir 2025. Had dan fi terkini ada dalam panduan kami Cara mohon pembahagian pusaka kecil.

Bagaimana kami bantu

• Kami baca carian rasmi bersama anda dan tunjukkan laluan yang mungkin terpakai untuk pusaka anda.
• Kami terangkan proses pusaka dalam bahasa mudah, dan bekerjasama dengan peguam keluarga tentang dokumen yang diperlukan untuk JV.
• Anda boleh mula dengan perbincangan dan laporan awal percuma semasa urusan pusaka berjalan. Perjanjian JV hanya dimeterai selepas status pemilikan dan persetujuan waris jelas.

Apa yang keluarga perlu buat

• Seorang waris (atau peguam keluarga) memfailkan permohonan: dalam talian melalui MyLAND bagi pusaka kecil, atau di Mahkamah Tinggi bagi harta yang lebih besar.
• Kumpul sijil kematian, kad pengenalan waris, sijil perkahwinan, salinan geran dan carian rasmi.
• Bincang cara pembahagian sebelum perbicaraan, seperti yang dinasihatkan JKPTG.

Rujukan rasmi: JKPTG: soalan lazim pusaka kecil · MyLAND (permohonan dalam talian) · Amanah Raya: pentadbiran harta pusaka · E-Faraid MAIS: pentadbiran harta pusaka

Kematian berlapis: waris makin ramai

Apa masalahnya

Tanah atas nama atuk, ayah pun sudah meninggal.

Kematian berlapis berlaku apabila seorang waris meninggal dunia sebelum pusaka pertama diselesaikan. Bahagiannya berpindah kepada warisnya pula, jadi nama bertambah. Contoh daripada sebuah firma guaman: empat waris menjadi tujuh apabila seorang anak lelaki meninggal dunia sebelum pembahagian.

Kes sebenar menunjukkan betapa lama ia boleh berlarutan: tanah 3 ekar milik seorang nenek tersekat lebih 30 tahun akibat kematian berlapis, waris yang tidak dapat dikesan dan pertelingkahan tentang cara bahagi. E-Faraid MAIS menyenaraikan kesan kelewatan: tanah terbiar dengan cukai tidak dibayar, tanah masih atas nama si mati, dokumen hilang dan putus hubungan persaudaraan.

Bagaimana kami bantu

• Kami bantu melukis salasilah hingga ke nama dalam geran, supaya semua orang nampak siapa waris pada setiap lapis.
• Pembangunan membahagikan satu projek, bukan memecahkan tanah kepada pecahan yang semakin kecil. Cara bahagian pemilik tanah diagihkan antara waris boleh dinyatakan dalam jadual yang dilampirkan pada perjanjian.

Apa yang keluarga perlu buat

• Kumpul sijil kematian setiap waris yang telah meninggal dunia, bukan pemilik pertama sahaja.
• Selesaikan setiap lapis melalui proses pusaka, dengan bantuan peguam jika rumit. Lagi lama menunggu, lagi ramai waris.

Rujukan rasmi: E-Faraid MAIS: kenapa waris perlu perintah faraid · JKPTG: soalan lazim pusaka kecil

Waris tidak sepakat

Apa masalahnya

Faraid atau sama rata? Simpan, jual atau majukan?

Bagi harta pusaka orang Islam, harta dibahagikan mengikut faraid kecuali jika semua waris bersetuju dengan cara lain (muafakat). Perselisihan sering berpunca daripada faraid lawan bahagi sama rata, tuntutan waris yang menjaga ibu bapa, atau bimbang seorang penama akan "makan" tanah.

Waris yang enggan bekerjasama tetap dinamakan dalam petisyen, dan ketidakhadirannya tidak menghalang perbicaraan. Selepas tanah didaftarkan kepada beberapa waris, perjanjian bagi keseluruhan lot biasanya memerlukan tandatangan setiap pemilik bersama berdaftar.

Bagaimana kami bantu

• Kami adakan sesi taklimat keluarga untuk semua waris, dalam Bahasa Malaysia, dengan maklumat yang sama untuk semua. Kami tidak memihak.
• Kami sediakan jadual yang jelas tentang apa yang boleh diterima setiap waris, supaya pilihan boleh dibandingkan di atas kertas.
• Tiada tekanan: keputusan dibuat oleh keluarga, pada masa yang sesuai untuk keluarga.

Apa yang keluarga perlu buat

• Setuju tentang seorang pengerusi yang neutral untuk mesyuarat keluarga, dan catat setiap keputusan.
• Jika persetujuan sukar dicapai, tanya peguam tentang pilihan dari segi undang-undang. Halaman tanah pusaka kami menerangkan pecah bahagian dan laluan lain.

Rujukan rasmi: E-Faraid MAIS: pentadbiran harta pusaka · JKPTG: soalan lazim pusaka kecil

Waris di luar negara atau tidak dapat dikesan

Apa masalahnya

Seorang waris di luar negara, seorang lagi hilang hubungan.

Waris yang tinggal di luar negara atau terputus hubungan tetap seorang waris. Satu geran dikongsi semua, jadi satu tandatangan yang tiada boleh melambatkan segalanya.

Waris yang tidak dapat hadir bicara boleh menghantar borang persetujuan (Borang DDA), ditandatangani di hadapan Pesuruhjaya Sumpah, Majistret atau Pentadbir Tanah, dengan cara pembahagian diisi lengkap; borang tidak lengkap akan ditolak. Pilihan lain ialah surat kuasa wakil di bawah Akta Surat Kuasa Wakil 1949. Bagi waris yang benar-benar tidak dapat dikesan, pengamal melaporkan bahagiannya dipegang oleh Amanah Raya.

Bagaimana kami bantu

• Kami boleh berurusan dari jauh: WhatsApp bersama Aiman (pembantu AI kami), taklimat video untuk waris di luar negara, dan dokumen diterangkan dalam Bahasa Malaysia.
• Kami maklumkan awal tandatangan siapa yang akan diperlukan untuk JV, supaya keluarga boleh merancang.

Apa yang keluarga perlu buat

• Senaraikan setiap waris dengan alamat dan maklumat hubungan terakhir yang diketahui.
• Tanya unit pembahagian pusaka atau peguam cara waris di luar negara menandatangani; dapatkan nasihat sebelum sesiapa menandatangani surat kuasa wakil.

Rujukan rasmi: JKPTG: senarai pejabat pembahagian pusaka · Amanah Raya: pentadbiran harta pusaka

Tanah pertanian perlu tukar syarat

Apa masalahnya

Geran pertanian, kawasan sekeliling sudah jadi taman.

Untuk membina rumah secara sah, tanah pertanian perlu tukar syarat di bawah Kanun Tanah Negara: seksyen 124 (satu lot), seksyen 124A (pecah sempadan dan tukar syarat serentak) atau seksyen 204B (serah balik dan berimilik semula lot berdampingan). Di Selangor, permohonan dibuat melalui e-Tanah (sejak 26 Oktober 2023) dan diputuskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN).

Tukar syarat sahaja tidak cukup: kebenaran merancang ialah langkah berasingan, dan sebab utama permohonan ditolak ialah zon yang tidak sepadan dengan Rancangan Tempatan. Selepas kelulusan, premium negeri perlu dibayar dalam tempoh notis atau kelulusan luput. PTG Selangor menyatakan lebih kurang 21 minggu (hari bekerja) bagi tukar syarat; anggap ia anggaran sahaja.

Bagaimana kami bantu

• Kami semak zon dalam Rancangan Tempatan dahulu, sebelum sesiapa berbelanja, dan beritahu dengan jujur apa yang dibenarkan.
• Di bawah JV, kami menjalankan kerja pembangunan dan kelulusan bersama perancang bandar dan juruukur berlesen. Kos pembangunan, termasuk permohonan kelulusan, ditanggung oleh RumahHQ. Cara perkara seperti premium tukar syarat dikongsi dinyatakan dalam perjanjian.

Apa yang keluarga perlu buat

• Sediakan salinan geran dan resit cukai tanah terkini (cukai tanah mesti dijelaskan sebelum permohonan dilayan).
• Pemilik berdaftar (atau wakil yang diberi kuasa) menandatangani permohonan, jadi setiap pemilik perlu dikenal pasti.

Rujukan rasmi: PTG Selangor: tukar syarat seksyen 124 · PTG Selangor: pecah sempadan dan tukar syarat seksyen 124A · e-Tanah Selangor

Pecah sempadan dan penyatuan lot

Apa masalahnya

Terlalu kecil sendirian, atau beberapa lot bersebelahan.

Satu lot sering terlalu kecil atau bentuknya kurang sesuai untuk susun atur yang baik, sementara lot keluarga di sebelah bergeran berasingan. Setiap rumah memerlukan lotnya sendiri, jadi tanah juga perlu dipecah sempadan.

Seksyen 124A membenarkan pecah sempadan dan tukar syarat dalam satu permohonan. Seksyen 204B membolehkan tuan punya yang sama bagi lot-lot berdampingan menyerahkannya dan menerima semula lot dalam susunan baharu, iaitu laluan biasa untuk penyatuan; lot-lot itu mesti dipegang oleh tuan punya yang sama. Pemilik bersama yang mahu geran berasingan boleh memohon pecah bahagian di bawah Kanun Tanah Negara.

Bagaimana kami bantu

• Kami melihat semua lot bersama-sama dan tunjukkan laluan yang sesuai dengan susun atur anda.
• Kami menyelaras juruukur tanah berlesen dan perancang bandar, dan terangkan apa yang perlu ditandatangani setiap pemilik.

Apa yang keluarga perlu buat

• Bawa geran setiap lot yang ingin dipertimbangkan, termasuk yang atas nama saudara-mara.
• Jika lot dimiliki oleh orang berbeza, setuju dahulu sama ada semua mahu menyertai; peguam boleh menasihati tentang strukturnya.

Rujukan rasmi: PTG Selangor: pecah sempadan dan tukar syarat seksyen 124A · PTG Selangor: serah balik dan berimilik semula seksyen 204B

Tiada jalan masuk atau utiliti jauh

Apa masalahnya

Satu-satunya laluan melalui tanah orang lain.

Tanpa jalan masuk yang sah, kelulusan dan jualan menjadi sukar. Pembangunan juga memerlukan bekalan elektrik, air dan pembetungan dalam jarak yang praktikal, dan kos membawanya mempengaruhi bilangan rumah yang boleh dibina.

Kebenaran merancang diputuskan berdasarkan pelan susun atur yang dihantar kepada pihak berkuasa tempatan, jadi jalan masuk dan infrastruktur disemak sebagai sebahagian permohonan.

Bagaimana kami bantu

• Semasa lawatan tapak, kami semak jalan masuk, lebarnya, dan jarak utiliti yang terdekat.
• Jika jalan masuk boleh diwujudkan, kami lihat pilihan seperti berunding dengan jiran atau menyertakan lot bersebelahan, bersama peguam dan juruukur. Jika kosnya menjadikan projek tidak berdaya maju, kami beritahu anda.

Apa yang keluarga perlu buat

• Beritahu kami cara anda masuk ke tanah sekarang, dan sama ada pernah ada persetujuan untuk melalui tanah orang lain.
• Kongsi gambar jalan masuk dan sebarang pelan lama.

Rujukan rasmi: Dewan Negeri Selangor: kebenaran merancang

Kaveat, gadaian atau sekatan kepentingan pada geran

Apa masalahnya

Kaveat, pinjaman bank lama atau sekatan kepentingan.

Gadaian bermaksud tanah dijadikan cagaran pinjaman. Kaveat persendirian menghalang urus niaga pada geran selagi ia berkuat kuasa. Sekatan kepentingan mungkin memerlukan kebenaran negeri sebelum tanah dipindah milik atau dipecah. Pinjaman lama yang sudah lama dijelaskan kadangkala masih belum dilepaskan secara rasmi pada geran.

Negeri tidak akan melayan permohonan tukar syarat melainkan setiap orang yang mempunyai kepentingan berdaftar, seperti bank pemegang gadaian, telah bersetuju. Semua ini tercatat dalam carian rasmi di pejabat tanah.

Bagaimana kami bantu

• Kami baca carian rasmi bersama anda dan senaraikan setiap catatan yang perlu diselesaikan.
• Kami terangkan maksud setiap catatan dan bekerjasama dengan peguam anda tentang langkah seterusnya, contohnya pelepasan gadaian, penarikan balik kaveat atau persetujuan bank.

Apa yang keluarga perlu buat

• Cari surat pinjaman lama, dokumen pelepasan atau surat berkaitan kaveat.
• Berbincang dengan bank atau pengkaveat, dengan bantuan peguam, tentang cara menghapus atau mengurus catatan itu.

Rujukan rasmi: PTG Selangor: tukar syarat seksyen 124 · e-Tanah Selangor

Cukai tanah tertunggak

Apa masalahnya

Bertahun tiada siapa bayar. Boleh dirampas?

Di Selangor, cukai tanah perlu dibayar antara 1 Januari hingga 31 Mei setiap tahun, dan bayaran lewat dikenakan denda. Pemilik berdaftar wajib membayar walaupun tidak menerima bil.

Jika tunggakan berterusan, pejabat tanah boleh menyampaikan notis tuntutan (Notis 6A) yang memberi tiga bulan untuk membayar. Bayaran penuh membatalkan notis; jika tidak, tanah boleh dilucuthak kepada negeri. Kerajaan Selangor pernah menyatakan denda boleh dikurangkan jika tunggakan dijelaskan sepenuhnya.

Bagaimana kami bantu

• Kami semak status cukai tanah sebagai sebahagian laporan awal dan terangkan jumlah yang tertunggak.
• Kami tidak membayar tunggakan cukai keluarga. Kami tunjukkan cara semak dan bayar melalui e-Tanah, dan maklumkan awal kerana cukai tertunggak juga melambatkan permohonan tukar syarat.

Apa yang keluarga perlu buat

• Semak bil di e-Tanah Selangor menggunakan nombor akaun 14 digit, dan bayar sebelum 31 Mei setiap tahun.
• Jika pemilik ramai, lantik seorang untuk mengutip sumbangan dan membayar tepat pada masa.

Rujukan rasmi: e-Tanah Selangor · PTG Selangor: soalan lazim cukai tanah

Geran hilang, rosak atau nama salah

Apa masalahnya

Geran tiada, koyak atau ejaan nama tersilap.

Dokumen hak milik yang hilang atau rosak, atau nama yang tidak sepadan dengan kad pengenalan, melambatkan setiap urusan tanah. Pada geran lama, pemilik berdaftar sering sudah meninggal dunia, jadi tanah masih atas nama si mati.

Daftar hak milik disimpan oleh pejabat tanah. Carian rasmi menunjukkan pemilik berdaftar dan setiap urus niaga yang dicatatkan, walaupun salinan keluarga telah hilang.

Bagaimana kami bantu

• Kami bermula dengan carian rasmi, jadi salinan yang hilang tidak menghalang laporan awal.
• Kami terangkan pejabat mana yang mengurus dokumen hak milik gantian atau pembetulan, dan dokumen yang diminta.

Apa yang keluarga perlu buat

• Pemilik berdaftar (atau pentadbir harta pusaka) memohon dokumen gantian atau pembetulan di pejabat tanah.
• Sediakan dokumen sokongan: kad pengenalan, sijil kelahiran atau kematian, dan sebarang salinan lama geran.

Rujukan rasmi: e-Tanah Selangor · JKPTG: soalan lazim pusaka kecil

Tanah semak, diceroboh atau jadi tempat sampah

Apa masalahnya

Semak samun, penceroboh atau sampah dibuang di lot.

Tanah terbiar membawa risiko kepada pemiliknya. Kerajaan Selangor menyatakan kuasa penguatkuasaannya terhadap pencerobohan meliputi tanah kerajaan; bagi tanah persendirian, mengusir penceroboh ialah tanggungan pemilik melalui mahkamah sivil.

Jika sampah dibuang di tanah persendirian, pejabat tanah boleh mengeluarkan notis untuk memulihkannya (lazimnya 90 hari) dan pihak berkuasa tempatan boleh menuntut kos pembersihan daripada pemilik. Majlis juga boleh bertindak terhadap lot yang semak dan mengenakan kos pembersihan kepada pemilik. Pada Disember 2025, seorang pemilik di Dengkil menerima notis selepas tanahnya menjadi tapak pembuangan sampah haram.

Bagaimana kami bantu

• Kami melawat tapak dan merekodkan keadaannya, termasuk sebarang pencerobohan atau sampah, dalam laporan awal.
• Selepas JV dimeterai, cara tapak dibersihkan dan dikawal boleh dimasukkan dalam perjanjian.

Apa yang keluarga perlu buat

• Lawati tanah secara berkala, jaga batu sempadan, dan laporkan pembuangan sampah kepada majlis atau pejabat tanah dengan segera.
• Bagi penceroboh di tanah persendirian, dapatkan nasihat peguam.

Rujukan rasmi: Dewan Negeri Selangor: pencerobohan tanah persendirian · Dewan Negeri Selangor: tanah tapak sampah haram

Zon atau saiz yang mungkin tidak sesuai

Apa masalahnya

Zon pertanian, kawasan banjir, atau syarat rumah harga terkawal.

Sesetengah tanah tidak boleh dimajukan untuk perumahan, atau belum boleh: tanah yang dizonkan pertanian atau kawasan lapang dalam Rancangan Tempatan, tanah yang kerap banjir, atau lot yang terlalu kecil atau sempit untuk susun atur yang berdaya maju.

Dasar Rumah Selangorku 3.0 (berkuat kuasa sejak 3 Januari 2023) mungkin mensyaratkan sebahagian rumah harga terkawal bergantung pada zon dan keluasan tanah. Di zon bandar, ia terpakai walaupun bagi tapak kecil; di zon luar bandar, hanya bagi projek melebihi 5 ekar. Ini mengubah apa yang boleh dibina, jadi ia disemak awal.

Bagaimana kami bantu

• Kami semak zon, risiko banjir dan syarat dasar sebelum membuat sebarang cadangan.
• Kami beritahu dengan jujur jika tanah anda tidak sesuai, dan sebabnya. Kadangkala jawapannya ialah menunggu, menyatukan lot, atau menjual lebih sesuai untuk keluarga.

Apa yang keluarga perlu buat

• Kongsi lokasi tepat (pin peta atau nombor lot) supaya kami menyemak zon yang betul.
• Bandingkan pilihan dengan tenang; panduan JV, jual, pajak atau bangun sendiri? meletakkannya sebelah-menyebelah.

Rujukan rasmi: Dewan Negeri Selangor: Rumah Selangorku · PTG Selangor: tukar syarat seksyen 124

Tanah anda ada lebih daripada satu masalah?

Kebanyakannya begitu. Banyak geran lama ada pusaka belum selesai, beberapa lapis waris dan kategori pertanian sekali gus. Itu perkara biasa, dan masalahnya lazimnya diselesaikan mengikut urutan: pemilikan dahulu, kemudian catatan pada geran, kemudian tukar syarat dan perancangan. Laporan awal percuma kami menyenaraikan setiap isu yang ditemui dan apa yang diperlukan untuk menyelesaikannya.

Apa yang perlu disediakan (jika ada)