Tanah Pusaka: Dari Tanah Kongsi kepada Rumah untuk Waris

Tiga laluan pentadbiran harta pusaka di Malaysia

Harta pusaka ialah semua harta yang ditinggalkan oleh seseorang selepas dia meninggal dunia. Ia terbahagi kepada dua: harta alih (wang tunai, simpanan, saham, KWSP, kenderaan) dan harta tak alih (tanah dan apa-apa yang terlekat padanya, seperti rumah). Selagi harta pusaka belum ditadbir, tanah kekal berdaftar atas nama si mati. Tiada sesiapa, walaupun anak sulung, boleh menjual, menggadai atau menandatangani usaha sama (JV) untuk tanah itu.

Untuk membuka jalan kepada tanah itu, keluarga perlu melalui salah satu daripada tiga laluan. Laluan yang terpakai bergantung pada jumlah nilai harta, sama ada ada wasiat, dan sama ada harta itu termasuk tanah.

1. Pusaka kecil: Unit Pembahagian Pusaka, JKPTG (Akta 98)

Harta pusaka kecil diuruskan di bawah Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 [Akta 98] oleh unit pembahagian pusaka JKPTG (Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan). Menurut JKPTG, pusaka kecil ialah harta alih, harta tak alih atau kedua-duanya yang jumlah nilainya pada tarikh permohonan tidak melebihi had yang ditetapkan dalam Akta 98, dan bagi bukan Islam, tanpa wasiat yang sah. Pindaan 2022 kepada Akta 98 [Akta A1643] menaikkan had itu dan berkuat kuasa mulai 15 Julai 2024. Angka terkini ada dalam panduan kami Cara mohon pembahagian pusaka kecil.

Kebanyakan tanah kampung dan tanah pertanian pusaka melalui laluan ini. Ia paling murah dan paling dekat: permohonan dibuat dalam talian dan perbicaraan diadakan di hadapan Pegawai Pembahagian Harta Pusaka (jawatan yang mengambil alih peranan Pentadbir Tanah melalui pindaan 2022).

2. Mahkamah Tinggi: probet dan surat kuasa mentadbir

Harta pusaka yang melebihi had pusaka kecil, atau yang ada wasiat di bawah Akta Wasiat 1959, dibawa ke Mahkamah Tinggi. Jika ada wasiat, wasi (orang yang dinamakan dalam wasiat) memohon probet, iaitu pengesahan mahkamah bahawa wasiat itu sah. Jika tiada wasiat, ahli keluarga memohon surat kuasa mentadbir untuk dilantik sebagai pentadbir. Laluan ini biasanya memerlukan peguam. Jabatan Bantuan Guaman (JBG) boleh membantu pemohon yang layak.

3. Amanah Raya Berhad: pentadbiran ringkas harta alih

Jika harta pusaka terdiri daripada harta alih sahaja dan dalam had pentadbiran ringkas, Amanah Raya Berhad (ARB) boleh mentadbirnya di bawah seksyen 17 Akta Perbadanan Amanah Raya 1995 [Akta 532] tanpa surat kuasa mentadbir daripada Mahkamah Tinggi atau pejabat tanah. Laluan ini tidak meliputi tanah. Jika ada tanah, keluarga menggunakan laluan 1 atau 2.

Siapa boleh memohon, dan proses Borang A

Siapa boleh memohon

JKPTG menyenaraikan pihak yang boleh memfailkan petisyen pembahagian pusaka kecil:

• waris: contohnya pasangan, anak dan ibu bapa si mati;
• pemiutang dan pengkaveat (orang yang telah memasukkan kaveat, iaitu tuntutan berdaftar, ke atas tanah);
• pembeli di bawah perjanjian jual beli yang sah;
• pemegang gadaian (bank yang memegang tanah sebagai cagaran) atau pemegang pajakan;
• Amanah Raya Berhad, dan Majlis Agama Islam Negeri (tertakluk kepada undang-undang negeri).

Pindaan 2022 juga membenarkan penjaga atau "sahabat wakil" (wakil bagi orang yang tidak dapat bertindak sendiri) menjadi pempetisyen. Jika tiada petisyen difailkan dalam masa enam bulan dari tarikh kematian, Amanah Raya atau Majlis Agama Islam boleh memfailkannya, dengan persetujuan waris atau pihak berkepentingan lain.

Langkah demi langkah

1. Kumpul maklumat Sijil kematian, senarai waris dengan nombor kad pengenalan dan hubungan, senarai harta dan hutang, salinan geran dan carian rasmi.
2. Isi Borang A dalam talian Jana Borang A (petisyen di bawah seksyen 8 Akta 98) di www.myland.gov.my.
3. Tandatangan di hadapan Majistret atau Pesuruhjaya Sumpah Pesuruhjaya Sumpah ialah pegawai yang diberi kuasa menyaksikan dokumen bersumpah. Muat naik borang yang ditandatangani bersama dokumen.
4. Notis perbicaraan (Borang D) Apabila fail lengkap, unit menetapkan tarikh bicara. Pempetisyen perlu memaklumkan setiap waris yang dinamakan dalam petisyen.
5. Perbicaraan Pegawai Pembahagian Harta Pusaka mengesahkan siapa waris, apa harta si mati dan cara pembahagiannya.
6. Perintah dikeluarkan Perintah pembahagian atau surat kuasa mentadbir dikeluarkan dalam tempoh 30 hari selepas perbicaraan selesai, selepas bayaran perintah dijelaskan.
7. Daftar di pejabat tanah Pempetisyen menguruskan pendaftaran perintah pada hak milik, supaya tanah berpindah ke nama waris.

Permohonan berikutnya, contohnya untuk harta yang tertinggal atau menukar pentadbir, menggunakan Borang P (seksyen 17). Sesiapa yang terkilan dengan sesuatu perintah boleh merayu ke Mahkamah Tinggi dalam masa 30 hari dari tarikh perintah (seksyen 29 yang dipinda).

Dokumen untuk Borang A

JKPTG meminta dokumen ini dimuat naik bersama permohonan:

1. Petisyen Borang A di bawah seksyen 8, lengkap dan ditandatangani
2. Salinan sijil kematian
3. Salinan kad pengenalan waris pemohon
4. Salinan sijil perkahwinan si mati atau yang setara
5. Salinan hak milik (geran) yang lengkap
6. Salinan carian rasmi daripada pejabat tanah
7. Bil atau resit cukai harta bagi harta yang melibatkan rumah
8. Dokumen terkini harta alih (penyata simpanan, sijil saham, pemilikan kenderaan dan sebagainya)

Pada hari perbicaraan, bawa dokumen asal: sijil kematian si mati dan waris yang telah meninggal dunia, kad pengenalan dan surat beranak semua waris, sijil perkahwinan, hak milik atau perjanjian jual beli, dan dokumen harta lain.

Pada hari perbicaraan

• Waris yang tidak dapat hadir boleh mengemukakan Borang Persetujuan (Borang DDA), ditandatangani di hadapan Pesuruhjaya Sumpah, Majistret atau Pentadbir Tanah Daerah, dengan ruang cara pembahagian diisi lengkap. Borang yang tidak lengkap akan ditolak.
• Waris di bawah umur 18 tahun tidak diwajibkan hadir; salinan kad pengenalan dan surat beranak sudah memadai.
• Jika ibu bapa si mati masih hidup, mereka juga waris dan perlu hadir atau mengemukakan borang persetujuan.
• Jika anda seorang sahaja waris yang hadir, bawa dua orang saksi bebas yang mengenali si mati.
• Jika pemohon gagal hadir selepas tiga kali panggilan, permohonan akan dibatalkan.
• JKPTG menasihatkan waris berbincang tentang cara pembahagian sebelum perbicaraan.

Asas faraid untuk harta pusaka orang Islam

Faraid ialah hukum pembahagian harta pusaka dalam Islam. Bagi harta pusaka orang Islam, Pegawai Pembahagian Harta Pusaka membahagikan harta mengikut faraid, kecuali jika semua waris bersetuju dengan cara lain (muafakat). Bagi bukan Islam, Akta Pembahagian 1958 terpakai. Orang Islam boleh berwasiat tidak lebih daripada satu pertiga harta kepada pihak yang bukan waris.

Faraid mempunyai dua kumpulan utama waris. Waris fardu menerima bahagian tetap. Waris asabah menerima baki selepas bahagian tetap diberikan. Apabila anak lelaki dan anak perempuan mewarisi bersama sebagai asabah, bahagian anak lelaki dua kali bahagian anak perempuan.

Surat Kuasa Mentadbir atau Perintah Pembahagian?

Ramai keluarga keliru antara dua dokumen ini. Kedua-duanya boleh dikeluarkan selepas perbicaraan pusaka kecil, tetapi fungsinya berbeza.

Apabila keadaan lebih rumit

Pusaka berlapis

Pusaka berlapis berlaku apabila seorang waris meninggal dunia sebelum pusaka yang pertama diselesaikan. Bahagian waris itu kemudian menjadi sebahagian daripada harta pusakanya sendiri dan berpindah kepada warisnya pula. Banyak geran lama mempunyai dua atau tiga lapis. Bawa sijil kematian setiap waris yang telah meninggal dunia, dan jangkakan pecahan menjadi lebih kecil dan lebih rumit.

Waris yang tidak dapat dikesan

Waris yang berada di luar negara atau terputus hubungan tetap seorang waris. Pempetisyen perlu menyenaraikannya dengan alamat terakhir yang diketahui dan menyampaikan notis. Jika kematian si mati tidak dapat dibuktikan dengan cara biasa, perintah anggapan kematian perlu diperoleh daripada Mahkamah Tinggi terlebih dahulu. Berbincang awal dengan unit pembahagian pusaka dan peguam. Waris yang hilang ialah antara sebab paling biasa sesuatu pusaka tersekat.

Waris yang tidak sepakat

• Secara muafakat. Jika semua waris yang dewasa dan berupaya bersetuju tentang cara pembahagian, pegawai boleh merekodkannya dalam perintah, kecuali jika ia kelihatan tidak adil atau tidak saksama.
• Mengikut undang-undang. Jika tidak semua bersetuju, harta dibahagikan mengikut faraid (Islam) atau Akta Pembahagian 1958 (bukan Islam).
• Penjualan tanah. Di bawah seksyen 15(4a) yang ditambah melalui pindaan 2022, jika seorang benefisiari tidak bersetuju dengan penjualan, Pegawai Pembahagian Harta Pusaka boleh memerintahkan tanah dijual berdasarkan persetujuan benefisiari yang memegang majoriti dua pertiga syer, dengan mengambil kira kepentingan semua benefisiari.
• Rayuan. Sesiapa yang terkilan boleh merayu ke Mahkamah Tinggi dalam masa 30 hari dari tarikh perintah atau keputusan.

Akta 98 sendiri meminta pegawai menimbang bahawa membahagikan tanah kepada banyak lot kecil, atau membiarkannya dalam pecahan kecil yang rumit, boleh mengurangkan nilainya dan menimbulkan konflik keluarga. Itulah masalah yang cuba diselesaikan oleh satu projek pembangunan.

Pemilikan bersama dan maksudnya untuk memajukan tanah

Selepas perintah pembahagian didaftarkan, waris biasanya menjadi pemilik bersama di bawah seksyen 342 dan 343 Kanun Tanah Negara (KTN). Mereka memegang tanah dalam syer tidak dipecahkan: setiap seorang memiliki sebahagian daripada setiap meter persegi, bukan satu petak yang tertentu.

• Satu geran sahaja. Pejabat tanah mengeluarkan satu dokumen hak milik keluaran (geran) bagi satu lot. Setiap pemilik bersama boleh meminta salinan yang mengandungi namanya sahaja, tetapi salinan itu hanya boleh digunakan untuk pindah milik, gadaian atau lien ke atas syernya sendiri.
• Pembahagian lisan tidak diiktiraf. Keluarga sering bersetuju secara lisan siapa guna bahagian mana. KTN tidak mengiktirafnya. Jika sebahagian tanah diambil oleh kerajaan, pampasan dibayar kepada semua pemilik berdaftar mengikut syer, walaupun hanya "bahagian" seorang yang terlibat.
• Setiap pemilik boleh menjual syernya. Pemilik bersama boleh menjual syer tidak dipecahkan miliknya kepada orang lain, dan ini boleh membawa orang luar masuk ke dalam geran keluarga.
• Cukai tanah tanggungjawab semua. Cukai tanah tahunan perlu dibayar sebelum 31 Mei (Kelantan: 30 Jun). Apabila pemilik ramai, tiada siapa membayar dan tanah terdedah kepada risiko. Lantik seorang untuk mengutip dan membayar.

Untuk pembangunan, perkara utamanya mudah: pemaju perlu berurusan dengan keseluruhan lot, dan tiada seorang pun dalam keluarga yang memiliki keseluruhan lot itu bersendirian.

Berapa ramai waris perlu bersetuju untuk JV atau jualan?

Jawapannya bergantung pada peringkat pusaka itu.

Jika seorang pemilik bersama tidak bersetuju

1. Berbincang dahulu. Kebanyakan penolakan berpunca daripada tidak faham cadangan, atau seorang waris rasa diketepikan. Taklimat keluarga dengan angka di atas kertas sering menyelesaikannya.
2. Beli syer secara sukarela. Waris lain (atau, dengan persetujuan semua, pihak lain) membeli syer tidak dipecahkan pemilik yang enggan pada nilai yang adil.
3. Pecah bahagian (KTN seksyen 140). Semua pemilik bersama memohon bersama untuk membahagikan tanah kepada hak milik berasingan mengikut syer, tertakluk kepada syarat perancangan dan keluasan minimum.
4. Pecah bahagian oleh seorang pemilik (seksyen 141A). Mana-mana pemilik bersama boleh memohon walaupun yang lain tidak turut serta. Pemilik lain diberi notis dan ada 28 hari untuk membantah secara bertulis.
5. Perintah mahkamah (seksyen 145). Jika seorang pemilik bersama enggan turut serta atau bersetuju, atau pecah bahagian tidak dapat diluluskan, Mahkamah Tinggi boleh membuat perintah yang adil untuk menamatkan pemilikan bersama: menganggap permohonan pecah bahagian dibuat oleh semua, memindahkan syer kepada pemilik lain, atau memerintahkan tanah dijual.

Laluan mahkamah memakan masa, kos dan hubungan keluarga. Ia wujud sebagai jalan terakhir, bukan langkah pertama.

Anggaran tempoh

Cara mengatur mesyuarat keluarga

Mesyuarat yang teratur menjimatkan berbulan-bulan. Anggap ia seperti satu projek kecil.

1. Petakan keluarga Lukis salasilah hingga ke nama dalam geran. Tandakan siapa telah meninggal dunia dan siapa warisnya.
2. Dapatkan fakta Carian rasmi tanah, status cukai tanah dan sebarang perintah sedia ada. Edarkan salinan sebelum mesyuarat.
3. Jemput semua Setiap waris, termasuk yang di luar negara (melalui panggilan video). Tetapkan tarikh beberapa minggu lebih awal.
4. Setuju soalan Simpan, jual atau majukan? Siapa memohon pusaka? Siapa menanggung kos, dan bagaimana dikongsi?
5. Catat keputusan Rekodkan keputusan, kemudian bawa ke perbicaraan (atau peguam) supaya ia dirasmikan.

Senarai semak untuk mesyuarat

• Salinan geran dan carian rasmi terkini
• Sijil kematian pemilik berdaftar dan waris yang telah meninggal dunia
• Senarai waris dengan nombor kad pengenalan, alamat dan nombor telefon
• Resit cukai tanah terkini, dan sebarang tunggakan
• Pengerusi yang neutral, bukan orang yang mendesak sesuatu pilihan
• Seorang pencatat, dan tarikh untuk langkah seterusnya

Kesilapan biasa

• Menunggu. Setiap tahun lewat menambah risiko satu lagi lapis waris.
• Bergantung pada pembahagian lisan. Hanya yang didaftarkan diambil kira.
• Tertinggal seorang waris. Setiap waris, termasuk ibu bapa si mati dan waris kepada waris, perlu dinamakan dan dimaklumkan.
• Borang persetujuan tidak lengkap. Borang DDA tanpa cara pembahagian diisi akan ditolak.
• Menandatangani JV sebelum pemilikan jelas. Perjanjian JV sepatutnya dimeterai hanya selepas status pemilikan dan persetujuan waris jelas, dengan bantuan peguam.
• Membiarkan cukai tanah tertunggak. Cukai tanah yang tidak dibayar boleh menyebabkan tanah dirampas.

Untuk langkah penuh Borang A, fi dan had nilai, baca Cara mohon pembahagian pusaka kecil. Untuk struktur JV dan cara membahagikannya antara waris, baca Majukan tanah pusaka ramai waris dan Panduan JV.