Tanah Pusaka Ramai Waris: Cara Setuju & Pecah Bahagian

Apabila tanah pusaka dibahagikan kepada ramai waris, setiap bahagian menjadi terlalu kecil untuk dimajukan atau dijual dengan harga yang wajar. Akhirnya tanah dibiarkan, dan hubungan keluarga turut terjejas.

Panduan ini memberi tumpuan kepada dua soalan yang paling kerap menyekat keluarga: bagaimana waris boleh bersetuju, dan bagaimana tanah atau hasilnya dipecah bahagian. Ia menerangkan pemilikan bersama, siapa perlu bersetuju, pilihan jika waris tidak sepakat (termasuk pecah bahagian dan peraturan dua pertiga Akta 98), dan cara menyediakan jadual agihan untuk setiap waris. Jika anda mahu tahu cara memajukan tanah pusaka tanpa modal dan tanpa perlu menjual tanah secara tunai, lihat halaman Tanah Pusaka. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang.

Kenapa tanah ramai waris tersekat

Masalahnya bukan tanah itu, tetapi cara ia dimiliki. Selepas perintah pembahagian didaftarkan, waris biasanya menjadi pemilik bersama di bawah seksyen 342 dan 343 Kanun Tanah Negara (KTN). Mereka memegang tanah dalam syer tidak dipecahkan: setiap seorang memiliki sebahagian daripada setiap meter persegi, bukan satu petak yang tertentu.

Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 [Akta 98] sendiri mengakui masalah ini. Jadual Pertamanya meminta Pegawai Pembahagian Harta Pusaka menimbang bahawa:

• membahagikan tanah kepada beberapa lot atas beberapa nama boleh mengurangkan nilai keseluruhan harta dengan serius;
• nilai sebenar syer kecil, terutamanya yang dinyatakan dalam pecahan rumit, kurang daripada nilai berkadarnya; dan
• tidak baik untuk pertanian atau keamanan keluarga apabila orang yang mungkin berlainan kepentingan menjadi pemilik bersama tanah yang tidak dipecahkan.

Satu projek, bukan pecahan kecil

Melalui JV, tanah dimajukan sebagai satu projek. Bahagian pemilik tanah kemudiannya boleh diagihkan kepada waris mengikut persetujuan keluarga, misalnya seorang waris, sebuah rumah, atau gabungan rumah dan pulangan tunai.

JV (usaha sama) ialah perjanjian di antara pemilik tanah dan pemaju. Pemilik tanah menyumbang tanah; pemaju menyumbang kepakaran, modal dan kerja, termasuk kelulusan, pembinaan dan jualan. Dalam pasaran, bahagian pemilik tanah lazimnya mengambil salah satu bentuk ini:

Siapa perlu bersetuju, pada peringkat mana

Jawapannya bergantung pada kedudukan pusaka itu.

1. Tanah atas nama si mati Tiada sesiapa boleh menandatangani JV. Permohonan pusaka perlu dibuat dahulu.
2. Perbicaraan Akta 98 Waris boleh bersetuju tentang cara pembahagian. Semua waris dewasa perlu bersetuju untuk muafakat.
3. Perintah didaftarkan Semua waris menjadi pemilik bersama dalam satu geran.
4. Perjanjian JV Biasanya ditandatangani oleh setiap pemilik bersama berdaftar, dengan bantuan peguam.

Semasa perbicaraan: muafakat dan peraturan dua pertiga

Jika semua waris yang dewasa dan berupaya bersetuju tentang cara pembahagian, Pegawai Pembahagian Harta Pusaka boleh merekodkannya dalam perintah, kecuali jika ia kelihatan tidak adil atau tidak saksama. Jika tidak semua bersetuju, harta dibahagikan mengikut faraid (Islam) atau Akta Pembahagian 1958 (bukan Islam).

Pindaan 2022 kepada Akta 98 [Akta A1643, berkuat kuasa 15 Julai 2024] menambah seksyen 15(4a): jika seorang benefisiari tidak bersetuju dengan penjualan tanah, Pegawai Pembahagian Harta Pusaka boleh memerintahkan tanah atau sebahagiannya dijual berdasarkan persetujuan benefisiari yang memegang majoriti dua pertiga syer. Menurut seksyen 15(4b), pegawai perlu mengambil kira kepentingan benefisiari. Peraturan 16BA P.U.(A) 194/2024 (berkuat kuasa pada tarikh yang sama) menetapkan tanah ditawarkan dahulu kepada benefisiari yang tidak bersetuju; jika dia enggan membeli, tanah boleh dibuka untuk tender kepada benefisiari lain atau pembeli lain. Peraturan ini untuk jualan dalam kes pembahagian pusaka; ia bukan undian untuk JV.

Selepas pendaftaran: pemilik bersama

Selepas perintah didaftarkan, beberapa perkara penting di bawah KTN:

• Satu geran sahaja. Setiap pemilik boleh mendapat salinan dokumen hak milik yang mengandungi namanya sahaja, tetapi salinan itu hanya boleh digunakan untuk pindah milik, gadaian atau lien ke atas syernya (seksyen 343).
• Pembahagian lisan tidak diiktiraf. Jika sebahagian tanah diambil oleh kerajaan, pampasan dibayar kepada semua pemilik mengikut syer, walaupun hanya “bahagian” seorang yang terlibat secara fizikal.
• Setiap pemilik boleh menjual syernya sendiri, dan ini boleh membawa orang luar masuk ke dalam geran keluarga.
• Tiada undian majoriti mudah. Perjanjian yang meliputi keseluruhan lot biasanya memerlukan tandatangan setiap pemilik bersama berdaftar. Peguam akan mengesahkan siapa perlu menandatangani bagi tanah anda.

Jika seorang waris tidak bersetuju

Pecah bahagian menghasilkan beberapa lot kecil, dan setiap lot mungkin terlalu kecil untuk dimajukan dengan baik. Laluan mahkamah memakan masa, kos dan hubungan keluarga. Kebanyakan keluarga lebih baik mencuba penyelesaian bersama dahulu.

Contoh: dari geran berlapis ke jadual agihan

Keadaan khas yang perlu dirancang

Pusaka berlapis

Pusaka berlapis berlaku apabila seorang waris meninggal dunia sebelum pusaka pertama diselesaikan, seperti Ali dalam contoh di atas. Bahagiannya menjadi harta pusakanya sendiri dan berpindah kepada warisnya pula. Setiap lapis menambah nama dalam geran dan menjadikan pecahan lebih kecil. Bawa sijil kematian setiap waris yang telah meninggal dunia ke perbicaraan, dan jangan tangguhkan permohonan: setiap tahun lewat menambah risiko satu lagi lapis.

Waris bawah umur

Waris di bawah umur 18 tahun tidak diwajibkan hadir perbicaraan pusaka kecil, tetapi kepentingan mereka tetap dilindungi. JKPTG memerlukan penjaga bagi waris bawah umur, dan Jadual Pertama Akta 98 meminta pegawai menimbang bahawa adalah lebih baik bagi seorang kanak-kanak jika pemilik bersamanya ialah saudara yang paling hampir. Dalam perbincangan JV, pastikan bahagian waris bawah umur direkodkan dengan jelas dalam jadual agihan, dan dapatkan nasihat peguam tentang siapa yang boleh bertindak bagi pihak mereka.

Waris di luar negara atau terputus hubungan

Waris yang tinggal jauh tetap waris. Mereka boleh mengemukakan Borang Persetujuan (Borang DDA) jika tidak dapat hadir perbicaraan, dan boleh menyertai mesyuarat keluarga melalui panggilan video. Waris yang tidak dapat dikesan sering menjadi punca tanah tersekat; mula menjejaki mereka seawal mungkin.

Soalan untuk dibincangkan dalam mesyuarat keluarga

• Adakah keluarga mahu menyimpan, menjual atau memajukan tanah?
• Jika JV, adakah waris lebih suka rumah, hasil tunai atau gabungan kedua-duanya?
• Siapa yang akan memfailkan permohonan pusaka, dan bagaimana kos dikongsi?
• Siapa yang akan menjadi wakil keluarga untuk berhubung dengan pemaju dan peguam?
• Bagaimana bahagian yang tidak terbahagi dengan tepat akan diselaraskan?
• Bila keluarga akan bertemu semula untuk membuat keputusan?

Bermula walaupun pusaka belum dibahagi

Keluarga boleh bermula dengan perbincangan dan laporan awal. Perjanjian JV hanya dimeterai selepas status pemilikan dan persetujuan waris jelas, dengan bantuan peguam.

Langkah yang biasanya berjalan serentak:

1. Mohon pembahagian pusaka (lihat Cara mohon pembahagian pusaka kecil).
2. Minta laporan kebolehlaksanaan awal supaya keluarga dapat membandingkan pilihan menjual dan JV di atas kertas.
3. Adakan mesyuarat keluarga dan sediakan draf jadual agihan.
4. Selepas pemilikan jelas, rundingkan perjanjian JV dengan peguam. Baca juga perlindungan pemilik tanah dalam JV.

Sesi taklimat keluarga

Kami duduk bersama semua waris, menerangkan pilihan secara telus dan menyediakan jadual agihan yang jelas. Keputusan dibuat oleh keluarga, pada masa yang sesuai untuk keluarga.

Senarai semak sebelum taklimat

• Salinan geran dan carian rasmi terkini
• Salasilah keluarga hingga ke nama dalam geran, termasuk waris yang telah meninggal dunia
• Senarai waris dengan nombor telefon (termasuk yang di luar negara)
• Resit cukai tanah terkini; cukai tanah tahunan perlu dibayar sebelum 31 Mei (Kelantan: 30 Jun)
• Sebarang perintah pembahagian atau dokumen pusaka yang sedia ada
• Gambar tanah dan jalan masuk

Kesilapan biasa

• Seorang waris berunding bagi pihak semua tanpa mandat. Tiada seorang pun memiliki keseluruhan lot.
• Bergantung pada pembahagian lisan. Hanya yang didaftarkan diambil kira.
• Menandatangani sebelum pemilikan jelas. Tunggu sehingga status pusaka dan persetujuan waris jelas.
• Tidak merekodkan persetujuan. Jadual agihan yang bertulis mengelakkan pertikaian kemudian.
• Membiarkan cukai tanah tertunggak. Cukai yang tidak dibayar boleh menyebabkan tanah dirampas.

RumahHQ tidak memberi nasihat undang-undang; kami menghubungkan keluarga dengan peguam yang berkelayakan. Ketahui lebih lanjut di halaman tanah pusaka dan Panduan JV.