JV Tanah dengan Pemaju: Cara Ia Berfungsi
Pasukan RumahHQ · Diterbitkan 24 September 2026 · Dikemas kini 29 September 2026 · 11 min bacaan
Anda ada tanah, tetapi tiada modal, masa atau pengalaman untuk memajukannya. Seorang pemaju menawarkan usaha sama (JV). Apa sebenarnya yang anda persetujui? Artikel ini menerangkan JV tanah dari awal hingga akhir: siapa menyumbang apa, bentuk bahagian pemilik tanah, setiap kelulusan yang diperlukan di bawah undang-undang, klausa yang patut ada dalam perjanjian, risikonya, dan cara menyemak pemaju.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, kewangan atau cukai. Setiap tanah dan setiap perjanjian berbeza. Dapatkan nasihat peguam anda sendiri sebelum menandatangani apa-apa.
Ringkasan
- JV bukan jualan. Anda menyumbang tanah; pemaju menyumbang modal, kepakaran dan kerja. Anda menerima bahagian yang dipersetujui dari awal.
- Bahagian pemilik tanah lazimnya berbentuk unit rumah siap, tunai atau bahagian hasil jualan, atau gabungan kedua-duanya.
- Banyak kelulusan terlibat: tukar syarat dan pecah sempadan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), kebenaran merancang, pelan bangunan, lesen pemaju dan CCC.
- Perlindungan dirundingkan dan boleh dimasukkan dalam perjanjian: tarikh akhir, bon pelaksanaan, penamatan dan pemulangan tanah, had surat kuasa wakil, dan penarikan kaveat.
- Semak pemaju di SSM, portal TEDUH KPKT dan CIDB sebelum menandatangani.
Apa itu JV tanah dengan pemaju?
JV (joint venture, atau usaha sama) tanah ialah perjanjian bertulis antara pemilik tanah dan pemaju perumahan. Pemilik tanah menyumbang tanah, manakala pemaju menyumbang kepakaran, modal dan kerja, termasuk kelulusan, pembinaan dan jualan. Apabila projek siap, pemilik tanah menerima bahagian yang telah dipersetujui dari awal.
Bayangkan begini: anda membawa bahan mentah, iaitu tanah. Pemaju membawa semua yang lain: wang, perunding (juruukur, perancang bandar, arkitek, jurutera), urusan dengan pihak berkuasa, pembina, pemasaran, jualan dan penyerahan rumah.
- Pemilik tanahMenyumbang tanah dan dokumen hak milik
- PemajuModal, kepakaran, kelulusan, pembinaan dan jualan
- Unit rumah siap
- Tunai
- Hasil jualan
| Perkara | Pemilik tanah | Pemaju |
|---|---|---|
| Tanah | Menyumbang tanah dan dokumen hak milik | Mengkaji tanah dan menyediakan pelan pembangunan |
| Modal | Tiada, tertakluk perjanjian | Kos kajian, perunding, kelulusan, infrastruktur dan pembinaan |
| Kelulusan | Menandatangani sebagai pemilik berdaftar, atau memberi surat kuasa wakil terhad | Menyediakan, menghantar dan memantau permohonan |
| Jualan | Menerima laporan | Memasarkan dan menjual rumah |
| Hasil | Bahagian yang dipersetujui | Baki selepas kos dan bahagian pemilik tanah |
Istilah penting
- Pemaju perumahan: di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118], pembangunan perumahan bermaksud membina lebih daripada empat unit rumah kediaman. Seksyen 5 akta itu menetapkan pembangunan perumahan hanya boleh dijalankan oleh pemaju yang memegang lesen.
- APDL: Permit Iklan dan Jualan serta Lesen Pemaju. Pemaju tidak boleh mengiklan atau menjual rumah dalam sesuatu projek tanpanya.
- Tukar syarat: permohonan di bawah seksyen 124 KTN untuk mengubah kategori kegunaan tanah, contohnya daripada pertanian kepada bangunan.
- Pecah sempadan: membahagikan satu lot kepada beberapa lot, setiap satu dengan hak milik berasingan (seksyen 135 KTN).
- Kebenaran merancang (KM): kebenaran pihak berkuasa perancang tempatan sebelum sebarang pemajuan (seksyen 19 Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 [Akta 172]).
- Surat kuasa wakil (PA): dokumen yang membenarkan pihak lain menandatangani dokumen tertentu bagi pihak anda.
- Kaveat: catatan pada daftar tanah yang menghalang urusan ke atas tanah tanpa pengetahuan pihak yang memasukkannya (seksyen 322 dan seterusnya KTN).
- CCC: Perakuan Siap dan Pematuhan, yang mengesahkan bangunan siap dan mematuhi pelan yang diluluskan.
- VP: milikan kosong, iaitu hari rumah siap diserahkan bersama kunci.
Biarkan, jual atau JV?
Sebelum memilih JV, bandingkan dengan dua pilihan lain.
| Perkara | Biarkan tanah | Jual tanah | JV dengan pemaju |
|---|---|---|---|
| Modal diperlukan | Cukai tanah dan kos penyelenggaraan berterusan | Tiada | Tiada (pemaju menanggung kos pembangunan) |
| Nilai yang diterima | Tiada pulangan | Harga tanah mentah pada hari ini | Bahagian daripada nilai rumah siap |
| Pemilikan tanah | Kekal | Hilang serta-merta | Kekal sehingga peringkat yang dipersetujui |
| Bila nilai diterima | Tiada | Serta-merta | Bertahun-tahun, mengikut jadual projek |
| Untuk tanah pusaka | Waris terus berpecah pendapat | Hasil jualan dibahagi kecil-kecil | Waris boleh menerima rumah, mengikut persetujuan keluarga |
JV memberi nilai yang lebih bermakna, tetapi anda menunggu lebih lama dan bergantung kepada prestasi pemaju. Sebab itu perjanjian dan pilihan pemaju sangat penting.
Struktur JV yang lazim di Malaysia
Bentuk bahagian pemilik tanah
| Bentuk | Cara ia berfungsi | Sesuai untuk | Perkara untuk disemak |
|---|---|---|---|
| Unit rumah siap | Pemilik tanah menerima sejumlah rumah siap yang dikenal pasti dalam pelan, selepas CCC dan VP | Keluarga yang mahu rumah untuk diduduki, disewa atau diwariskan | Jenis, spesifikasi dan lokasi unit; fasa penyiapan; kos pindah milik |
| Tunai atau bahagian hasil jualan | Jumlah tetap, atau bahagian daripada hasil jualan projek, dibayar berperingkat | Pemilik yang lebih suka pulangan tunai, atau waris yang mahu dibahagi mudah | Cara hasil jualan dikira dan dilaporkan; jadual bayaran; apa berlaku jika jualan perlahan |
| Hibrid | Gabungan unit rumah dan pulangan tunai | Waris ramai dengan keperluan berbeza | Formula bagi kedua-dua bahagian ditulis dengan jelas |
Sesetengah JV juga memberi bayaran tunai pendahuluan kepada pemilik tanah apabila perjanjian dimeterai. Dalam JV berbentuk unit, bahagian pemilik tanah lazimnya dikira berdasarkan keluasan binaan dan unjuran nilai pasaran unit.
Bentuk undang-undang JV
- JV kontrak: pemilik tanah dan pemaju menandatangani perjanjian tanpa menubuhkan syarikat baharu. Ini bentuk paling lazim bagi sebidang tanah.
- Syarikat usaha sama (SPV): kedua-dua pihak memegang saham dalam syarikat baharu mengikut sumbangan masing-masing. Sesuai untuk projek besar atau berfasa, tetapi lebih banyak urusan syarikat.
- Perjanjian hak pembangunan: pemilik tanah mengekalkan pemilikan dan memberi pemaju hak untuk merancang, membina dan menjual, dengan kos dan hasil dikongsi mengikut nisbah yang dipersetujui.
Contoh: bahagian yang sama, tiga cara
Dua contoh hipotetikal: tiga cara bahagian yang sama, dan bila wang diterima
Contoh (hipotetikal): keluarga Encik Ahmad
Keluarga Encik Ahmad memiliki sebidang tanah pusaka pertanian. Selepas kajian kebolehlaksanaan dan rundingan, keluarga dan pemaju bersetuju bahawa bahagian keluarga bernilai 6 buah rumah dalam projek. Bahagian itu boleh distrukturkan dalam tiga cara:
- Unit: keluarga menerima 6 buah rumah tertentu, iaitu lot bernombor dalam pelan susun atur. Empat waris mengambil sebuah rumah seorang dan dua buah lagi disewakan.
- Hasil jualan: keluarga menerima hasil jualan yang dipersetujui bagi 6 buah rumah, dibayar apabila pembeli membeli rumah itu, mengikut jadual dalam perjanjian.
- Hibrid: 3 buah rumah untuk didiami waris, serta hasil jualan 3 buah rumah lagi untuk dibahagi kepada waris yang lain.
Angka ini rekaan untuk menunjukkan cara struktur berfungsi. Ia bukan kadar pasaran dan bukan terma mana-mana pemaju. Bahagian sebenar bergantung kepada lokasi, keluasan dan status tanah serta kajian kebolehlaksanaan.
Contoh (hipotetikal): masa penerimaan
Puan Rosnah memilih bahagian dalam bentuk unit. Dia tidak menerima apa-apa pada hari perjanjian ditandatangani. Rumahnya diserahkan hanya selepas projek siap, CCC dikeluarkan dan VP diberi. Jika dia memilih bahagian hasil jualan, wang diterima berperingkat mengikut jualan. Sebelum memilih, tanya: bilakah saya menerima setiap bahagian, dan apa berlaku jika projek lewat?
Proses JV penuh, langkah demi langkah
Susunan sebenar boleh berbeza antara negeri dan pihak berkuasa tempatan, dan sesetengah kelulusan berjalan serentak.
- Pertanyaan dan laporan awal Pemaju melawat tanah dan menyediakan kajian kebolehlaksanaan awal: susun atur, anggaran bilangan rumah dan perbandingan JV dengan jualan.
- Kajian terperinci Ukur, siasatan tanah, semakan zon dalam rancangan tempatan, jalan masuk, utiliti dan permintaan.
- Usaha wajar (due diligence) Carian rasmi hak milik: pemilik, gadaian, kaveat, sekatan kepentingan, syarat nyata dan cukai tanah tertunggak. Anda juga menyemak pemaju.
- Surat niat (LOI) Terma utama dipersetujui secara tidak mengikat.
- Perjanjian JV Disediakan peguam. Lantik peguam anda sendiri untuk menyemaknya.
- Surat kuasa wakil terhad Membenarkan pemaju menandatangani permohonan tertentu bagi pihak anda.
- Tukar syarat dan pecah sempadan Permohonan di bawah seksyen 124 dan 135 KTN, yang boleh dibuat serentak (seksyen 124A), atau serah balik dan beri milik semula (seksyen 204B).
- Kebenaran merancang Laporan cadangan pemajuan (seksyen 21A) dan pelan susun atur (seksyen 21B) dihantar kepada pihak berkuasa perancang tempatan.
- Pelan bangunan Diluluskan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133 dan UBBL 1984, bersama pelan kejuruteraan.
- Lesen pemaju dan APDL Diperlukan sebelum rumah boleh diiklan dan dijual.
- Jualan dan pembinaan Laporan kemajuan berkala kepada pemilik tanah.
- CCC Dikeluarkan oleh Principal Submitting Person (PSP) selepas borang G1 hingga G21 lengkap.
- Penyerahan (VP) Kunci diserahkan kepada pembeli dan kepada pemilik tanah bagi unitnya.
- Hak milik berasingan Setiap lot menerima hak milik sendiri dan dipindah milik kepada pemiliknya.
Siapa meluluskan apa
| Kelulusan | Undang-undang | Diluluskan oleh | Perkara penting |
|---|---|---|---|
| Ubah kategori kegunaan tanah | KTN seksyen 124 | Pihak Berkuasa Negeri | Permohonan tidak dilayan selagi cukai tanah tertunggak; kelulusan boleh disyaratkan dengan premium tambahan (seksyen 124(5)) |
| Pecah sempadan | KTN seksyen 135 dan 136 | Pengarah Tanah dan Galian (hak milik Pejabat Pendaftaran) atau Pentadbir Tanah (hak milik Pejabat Tanah) | Kelulusan perancangan, tiada hasil tanah tertunggak, persetujuan bertulis pemegang gadaian, saiz minimum, bentuk dan jalan masuk |
| Serah balik dan beri milik semula | KTN seksyen 204B dan 204C | Pihak Berkuasa Negeri | Lot baharu mengikut pelan susun atur yang diluluskan; tiada hasil tanah tertunggak |
| Kebenaran merancang | Akta 172 seksyen 19, 21A, 21B | Pihak berkuasa perancang tempatan | Laporan cadangan pemajuan dan pelan susun atur |
| Pelan bangunan | Akta 133 dan UBBL 1984 | Pihak berkuasa tempatan | Reka bentuk bangunan |
| Lesen pemaju dan APDL | Akta 118 seksyen 5 dan Peraturan 1989 | Pengawal Perumahan, KPKT | Syarat untuk menjalankan pembangunan, mengiklan dan menjual |
| CCC | Akta 133 dan UBBL (pindaan 2007) | PSP; pihak berkuasa tempatan memantau | Menggantikan sijil CFO bagi pelan yang dikemukakan selepas 12 April 2007 |
Bagi tanah pertanian, perhatikan dua perkara. Pertama, seksyen 136 KTN tidak membenarkan pecah sempadan diluluskan tanpa kelulusan perancangan yang diperlukan. Kedua, bagi tanah berkategori pertanian, setiap lot pecahan tidak boleh kurang daripada dua perlima hektar. Sebab itu rumah kediaman di atas tanah pertanian biasanya memerlukan tukar syarat terlebih dahulu atau serentak.
Dokumen yang perlu disediakan pemilik tanah
Simpan geran asal dan serahkan salinan sahaja. Jika dokumen asal perlu diserahkan, minta akuan terima bertulis.
Klausa penting yang boleh dimasukkan dalam perjanjian
| Klausa | Apa yang boleh dimasukkan dalam perjanjian |
|---|---|
| Tarikh sasaran dan tarikh akhir | Tempoh bagi setiap peringkat (permohonan, KM, pelan bangunan, mula bina, CCC, penyerahan) dan tarikh akhir yang membolehkan penamatan |
| Bon pelaksanaan atau sekuriti | Bon pelaksanaan atau sekuriti kewangan lain daripada bank atau syarikat insurans yang boleh dituntut jika pemaju gagal |
| Penamatan dan pemulangan tanah | Tanah kembali sepenuhnya kepada pemilik; surat kuasa wakil dibatalkan; kaveat ditarik balik; dokumen asal dipulangkan |
| Kaveat | Pemaju sering memasukkan kaveat persendirian (seksyen 323 KTN); tempoh untuk menariknya balik jika perjanjian tamat |
| Had surat kuasa wakil | Tugas yang dinamakan sahaja; tiada kuasa menggadai atau menjual tanah kecuali seperti dipersetujui secara bertulis |
| Insurans | Insurans kerja pembinaan dan liabiliti pihak ketiga sepanjang pembinaan |
| Kos | Siapa menanggung premium tukar syarat, fi ukur dan hak milik, duti setem, fi guaman, cukai tanah semasa projek dan cukai lain |
| Unit pemilik tanah | Jenis, spesifikasi, lokasi, fasa dan pemeriksaan sebelum penyerahan |
| Laporan dan lawatan | Laporan kemajuan bulanan, gambar tapak dan hak melawat tapak |
| Waris | Jadual agihan yang dipersetujui semua waris, dilampirkan pada perjanjian |
| Pertikaian | Rundingan, kemudian pengantaraan atau timbang tara |
Risiko dan cara mengurangkannya
| Risiko | Cara mengurangkannya |
|---|---|
| Kelulusan ditolak atau lambat | Semak zon sebelum menandatangani; tarikh akhir dan pemulangan tanah dalam perjanjian |
| Projek terhenti atau terbengkalai | Semak rekod pemaju dan senarai projek sakit dan terbengkalai di TEDUH; bon pelaksanaan |
| Tanah dijadikan cagaran tanpa kawalan | Hadkan surat kuasa wakil; gadaian hanya dengan persetujuan bertulis |
| Waris tidak sepakat | Selesaikan status pemilikan dahulu; taklimat bersama semua waris |
| Bahagian kabur | Formula bertulis; unit dikenal pasti dalam pelan |
| Kos dan cukai mengejut | Klausa kos; nasihat cukai sendiri |
Kesilapan lazim
- Menandatangani tanpa peguam sendiri.
- Memberi surat kuasa wakil am yang terlalu luas.
- Menyerahkan geran asal tanpa akuan terima.
- Tiada tarikh akhir untuk kelulusan.
- Bergantung kepada janji lisan.
- Tidak menyemak lesen pemaju dan projek terdahulu.
Cara menyemak pemaju
- SSM Semak profil syarikat, pengarah dan penyata kewangan di MyDATA SSM.
- Lesen KPKT Cari syarikat dalam senarai pemaju berlesen dan semakan lesen dan permit di TEDUH.
- Projek bermasalah Semak senarai projek sakit dan terbengkalai di TEDUH.
- CIDB Semak pendaftaran dan gred pembina di carian kontraktor CIMS.
- Rekod kerja Lawati projek siap dan bercakap dengan pembeli serta pemilik tanah.
Pautan rasmi: portal TEDUH KPKT, MyDATA SSM dan carian kontraktor CIDB CIMS.
Kos dan cukai
KTN membenarkan Pihak Berkuasa Negeri mensyaratkan kelulusan tukar syarat dengan bayaran premium tambahan, dan fi ukur serta fi penyediaan hak milik perlu dibayar selepas pecah sempadan diluluskan. Siapa menanggung kos ini perlu ditulis dalam perjanjian.
Dari segi cukai, peguam dan penasihat cukai lazimnya merujuk Akta Cukai Pendapatan 1967 dan Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 untuk menentukan layanan cukai sesuatu JV. Kesannya bergantung kepada struktur dan keadaan anda, jadi dapatkan nasihat cukai sebelum menandatangani.
Langkah seterusnya
Jika anda memiliki tanah di Selangor, mulakan dengan maklumat yang jelas. Baca halaman pemilik tanah untuk struktur JV dan perlindungan yang boleh dimasukkan dalam perjanjian, muat turun Panduan Lengkap JV Tanah, atau minta laporan kebolehlaksanaan awal percuma. Tiada bayaran dan tiada ikatan.
Soalan lazim
Perlukah pemilik tanah mengeluarkan modal dalam JV?
Dalam JV yang lazim, pemaju menanggung kos pembangunan dan pemilik tanah menyumbang tanah. Kos tertentu seperti premium tukar syarat, fi ukur, duti setem dan fi guaman perlu dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian: siapa yang menanggungnya.
Adakah tanah saya akan bertukar nama kepada pemaju?
Tidak semestinya. Dalam JV kontrak, hak milik biasanya kekal atas nama pemilik tanah sehingga peringkat yang dipersetujui, dan kemudian lot-lot baharu dipindah milik kepada pembeli. Butirannya bergantung kepada perjanjian.
Apa berlaku jika kelulusan tidak diperoleh?
Perjanjian boleh mengandungi tarikh akhir. Jika kelulusan tidak diperoleh dalam tempoh itu, perjanjian tamat dan tanah kembali sepenuhnya kepada pemilik, dengan surat kuasa wakil dibatalkan dan kaveat ditarik balik. Perlindungan ini boleh dimasukkan dalam perjanjian.
Bagaimana saya menyemak sama ada pemaju berlesen?
Cari nama syarikat di portal TEDUH KPKT, di bawah senarai pemaju berlesen serta semakan lesen dan permit. Semak juga senarai projek sakit dan terbengkalai, rekod SSM dan pendaftaran CIDB pembina.
Adakah bahagian JV dikenakan cukai?
Mungkin, bergantung kepada struktur JV dan keadaan anda. Dapatkan nasihat penasihat cukai sebelum menandatangani. Artikel ini maklumat umum sahaja, bukan nasihat cukai.
Sumber rujukan
(11)
- Kanun Tanah Negara (Akta 56 Tahun 1965), versi digital, JKPTG — dibaca 2026-09-24
- Kebenaran Merancang, PLANMalaysia Perak — dibaca 2026-09-24
- Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, Low & Partners — dibaca 2026-09-24
- CCC Frequently Asked Questions, IPM — dibaca 2026-09-24
- Portal TEDUH, Jabatan Perumahan Negara, KPKT — dibaca 2026-09-24
- Cara semak pemaju di portal TEDUH KPKT, EduBestari — dibaca 2026-09-24
- Dimanakah saya boleh mendapat maklumat mengenai kontraktor, CIDB — dibaca 2026-09-24
- MyDATA, Suruhanjaya Syarikat Malaysia — dibaca 2026-09-24
- Joint Ventures between Property Developers and Landowners, Mah Weng Kwai & Associates — dibaca 2026-09-24
- Development Rights Agreement and Joint Venture Agreements in Malaysia, Legal That Works — dibaca 2026-09-24
- RumahHQ, JV Tanah dengan RumahHQ — dibaca 2026-09-24
Panduan berkaitan
-
-
-