Apa Itu CCC dan Kelulusan Pembinaan Rumah

Sebelum anda menerima kunci rumah baharu, satu dokumen mesti wujud: Perakuan Siap dan Pematuhan, atau CCC. Tanpanya, pemaju tidak boleh menyerahkan milikan kosong di bawah SPA berkanun, dan menduduki rumah itu sendiri ialah satu kesalahan. Namun ramai pembeli tidak pernah melihat CCC rumah mereka, dan tidak tahu apa yang perlu disemak.

Panduan ini menerangkan seluruh perjalanan kelulusan sebuah projek perumahan: kebenaran merancang, kelulusan pelan bangunan, pembinaan dengan perakuan peringkat Borang G1 hingga G21, pengeluaran CCC oleh Orang Utama Yang Mengemukakan (PSP), dan akhirnya penyerahan milikan kosong. Anda juga akan belajar kenapa CCC penting kepada anda dan bagaimana menyemaknya. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang/kewangan/cukai.

Istilah ringkas

• Akta 133: Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, undang-undang yang mengawal pembinaan bangunan oleh pihak berkuasa tempatan.
• UBBL: Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (Uniform Building By-Laws), dibuat di bawah Akta 133. Pindaan K.P.U. 6/2007 memperkenalkan sistem CCC.
• Akta 172: Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, yang mengawal kebenaran merancang.
• PBT: pihak berkuasa tempatan, contohnya majlis perbandaran atau majlis bandaraya.
• KM: kebenaran merancang (planning permission).
• Orang berkelayakan (qualified person): arkitek profesional, jurutera profesional atau pelukis pelan bangunan yang berdaftar di bawah undang-undang berkaitan.
• PSP (Principal Submitting Person, Orang Utama Yang Mengemukakan): orang berkelayakan yang mengemukakan pelan bangunan kepada PBT untuk kelulusan.
• SP (Submitting Person, Orang Yang Mengemukakan): orang berkelayakan yang mengemukakan pelan selain pelan bangunan, contohnya pelan kerja tanah atau struktur, kepada PBT atau pihak berkuasa berkanun berkaitan.
• CCC: Perakuan Siap dan Pematuhan, dikeluarkan dalam Borang F. CCC separa dikeluarkan dalam Borang F1.
• VP: milikan kosong (vacant possession), iaitu penyerahan rumah dan kunci kepada pembeli.

Aliran kelulusan: dari tanah kosong ke kunci

1. Kebenaran merancang (KM) Pihak berkuasa perancang tempatan meluluskan penggunaan tanah dan susun atur pembangunan di bawah Akta 172.
2. Kelulusan pelan bangunan PSP mengemukakan pelan bangunan kepada PBT. Tiada bangunan boleh didirikan tanpa kebenaran bertulis PBT (seksyen 70(1) Akta 133).
3. Notis mula kerja Notis niat memulakan pembinaan diberikan dalam Borang B (undang-undang kecil 22 UBBL).
4. Pembinaan dan perakuan peringkat Setiap komponen diperakui dalam Borang G1 hingga G21 oleh kontraktor dan orang berkelayakan berkenaan.
5. CCC dikeluarkan oleh PSP Selepas semua syarat undang-undang kecil 25 dipenuhi, PSP mengeluarkan Borang F.
6. Salinan kepada PBT dan lembaga Dalam 14 hari, PSP menyerahkan salinan CCC dan Borang G1 hingga G21 kepada PBT dan Lembaga Arkitek Malaysia atau Lembaga Jurutera Malaysia.
7. Milikan kosong (VP) Pemaju menyerahkan rumah dan kunci selepas CCC dikeluarkan dan air serta elektrik sedia disambung.

Langkah 1: kebenaran merancang

Seksyen 19(1) Akta 172 menetapkan seseorang tidak boleh memulakan, menjalankan atau melaksanakan apa-apa pemajuan tanpa kebenaran merancang. Di bawah seksyen 22, pihak berkuasa perancang tempatan boleh memberi kebenaran merancang sama ada secara mutlak atau dengan syarat, atau menolaknya.

Kebenaran merancang juga ada had masa. Seksyen 24 menyatakan kebenaran merancang luput 12 bulan selepas tarikh ia diberikan jika pemajuan belum dimulakan, melainkan dilanjutkan. Permohonan lanjutan perlu dibuat sebelum ia luput.

Bagi pembeli, KM bermakna penggunaan tanah itu untuk perumahan dan susun atur taman telah diluluskan. Ia belum bermaksud reka bentuk rumah anda sudah diluluskan.

Langkah 2: kelulusan pelan bangunan

Seksyen 70(1) Akta 133 berbunyi, secara ringkas: tiada sesiapa boleh mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada PBT. Seksyen 70(2) pula mewajibkan sesiapa yang ingin mendirikan bangunan mengemukakan pelan dan spesifikasi melalui PSP atau SP kepada PBT dan kepada pihak berkuasa berkanun berkaitan.

Semua pelan, spesifikasi dan kiraan mesti disediakan dan diperakui oleh PSP atau SP, dan ditandatangani oleh pemilik (atau ejennya) serta PSP atau SP (seksyen 70(19)). Nombor dan tarikh pelan yang diluluskan inilah yang akan dirujuk semula dalam CCC nanti.

Langkah 3: pembinaan dan perakuan peringkat (Borang G1 hingga G21)

Sistem CCC diperkenalkan melalui pindaan Akta 133 pada 2007 dan berkuat kuasa pada 12 April 2007, menggantikan Perakuan Layak Menduduki (CF). Sebahagian penting sistem ini ialah perakuan peringkat: 21 komponen bangunan diperakui satu per satu dalam Borang G1 hingga G21 yang ditetapkan dalam Jadual Kedua UBBL.

Setiap borang ditandatangani oleh pihak yang membuat kerja (kontraktor atau kontraktor pertukangan) dan orang berkelayakan yang menyelia kerja itu. Mereka memperakui bahawa kerja itu mematuhi pelan yang diluluskan, dan menerima tanggungjawab penuh ke atasnya. Jika sesuatu komponen tiada dalam projek (contohnya lif bagi rumah teres), PSP memperakui dalam borang itu bahawa ia tidak berkenaan.

Menurut ringkasan IPM (2022), sesetengah borang perlu dilampirkan surat pengesahan daripada agensi lain, contohnya G8 dan G9 daripada Jabatan Bomba dan Penyelamat, G11 daripada Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (JKKP), G13 daripada pihak berkuasa air, G14 dan G15 daripada agensi pembetungan (IWK), dan G16 daripada TNB. IPM juga menyatakan PSP memaklumkan PBT selepas Borang G1 hingga G3 (peringkat substruktur) diperakui.

Langkah 4: CCC dikeluarkan oleh PSP

Seksyen 70(20) Akta 133 menetapkan tiada CCC boleh dikeluarkan kecuali oleh PSP, mengikut masa, cara dan prosedur yang ditetapkan. Undang-undang kecil 25(1) UBBL menetapkan PSP mengeluarkan CCC dalam Borang F hanya apabila keempat-empat syarat ini dipenuhi:

Dengan mengeluarkan CCC, PSP menerima tanggungjawab penuh ke atas pengeluaran itu dan memperakui bangunan itu selamat dan layak diduduki (undang-undang kecil 25(2)). Seksyen 70(21) Akta 133 juga meletakkan tugas pada PSP untuk menyelia pembinaan, memastikan ia mematuhi pelan yang diluluskan dan syarat teknikal PBT, dan memastikan bangunan selamat dan layak diduduki.

Peranan PBT

PBT tidak mengeluarkan CCC, tetapi ia tetap mempunyai kuasa. Di bawah undang-undang kecil 25(4) hingga 25(13):

• PBT boleh memeriksa kerja pembinaan pada bila-bila peringkat dan memberi notis bertulis kepada PSP untuk membetulkan ketidakpatuhan.
• PBT boleh mengarahkan PSP secara bertulis supaya menahan pengeluaran CCC.
• PSP perlu membetulkan ketidakpatuhan dalam 21 hari selepas menerima notis, atau tempoh lebih panjang yang diluluskan PBT.
• Selepas PSP memaklumkan pembetulan selesai, PBT perlu memeriksa dalam 14 hari. Jika PBT tidak memeriksa dalam tempoh itu, ia dianggap berpuas hati.
• CCC tidak boleh dikeluarkan sehingga semua ketidakpatuhan dibetulkan.

Serahan salinan dalam 14 hari

Undang-undang kecil 25(3) mewajibkan PSP, dalam 14 hari dari tarikh CCC atau CCC separa dikeluarkan, menyerahkan salinan perakuan itu bersama Borang G1 hingga G21 kepada PBT dan kepada Lembaga Arkitek Malaysia atau Lembaga Jurutera Malaysia. Gagal berbuat demikian ialah kesalahan (undang-undang kecil 28). Lembaga Arkitek Malaysia menyatakan dokumen perlu diserahkan kepada PBT dan melalui Portal myLAM kepada LAM atau BEM.

CCC separa (Borang F1)

Undang-undang kecil 27 membenarkan PSP mengeluarkan CCC separa bagi sebahagian bangunan yang siap, tertakluk kepada syarat PBT, dan hanya jika perkhidmatan penting bagi bahagian itu telah disediakan. Namun perhatikan: definisi CCC dalam SPA Jadual G tidak termasuk CCC separa. Jadi bagi rumah bertanah di bawah Jadual G, VP memerlukan CCC penuh.

Langkah 5: VP

Klausa 25 SPA Jadual G mewajibkan pemaju, atas kosnya sendiri, mematuhi semua keperluan pihak berkuasa bagi pengeluaran CCC. Klausa 26(1) pula menetapkan pemaju menyerahkan milikan kosong apabila:

1. CCC telah dikeluarkan;
2. bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung ke rumah;
3. pembeli telah membayar semua jumlah yang perlu dibayar di bawah SPA; dan
4. kerja ubah suai atau tambahan yang dipersetujui (jika ada) telah siap.

Klausa 26(2) menambah bahawa penyerahan VP mesti disokong oleh CCC dan termasuk penyerahan kunci.

Kenapa CCC penting kepada anda

Tarikh CCC juga penting untuk tuntutan ganti rugi kelewatan. Jika rumah anda lewat diserahkan, catat tarikh CCC kerana tempoh 12 bulan untuk menuntut LAD di Tribunal dikira dari tarikh itu.

Cara menyemak CCC rumah anda

• Minta salinan Borang F daripada pemaju atau peguam anda semasa notis VP diterima.
• Semak butiran lot. Nombor lot, seksyen dan jalan dalam Borang F mesti merangkumi rumah anda.
• Semak rujukan pelan. Borang F menyebut nombor dan tarikh pelan yang diluluskan.
• Semak PSP. Nama, alamat dan nombor pendaftaran PSP dengan Lembaga Arkitek Malaysia atau Lembaga Jurutera Malaysia dinyatakan dalam borang.
• Semak jenis perakuan. Borang F ialah CCC penuh; Borang F1 ialah CCC separa. Bagi SPA Jadual G, VP memerlukan CCC penuh.
• Semak salinan kepada PBT. Borang F mempunyai ruangan salinan kepada PBT dan lembaga. Anda boleh bertanya kepada PBT sama ada salinan telah diserahkan, kerana undang-undang kecil 25(3) mewajibkannya dalam 14 hari.
• Semak pemaju. Menurut KPKT (7 September 2026), portal TEDUH membolehkan orang ramai menyemak status lesen pemaju, Permit Iklan dan Jualan (APDL), kemajuan projek dan status projek perumahan swasta.

CCC berbanding CPC

Pembeli kadang-kadang keliru antara CCC dengan CPC (Certificate of Practical Completion, Perakuan Siap Kerja). CCC ialah keperluan berkanun yang dikeluarkan oleh PSP dan menyatakan bangunan selamat diduduki. CPC pula dikeluarkan oleh arkitek atau pegawai penguasa di bawah kontrak pembinaan, dan hanya mengesahkan bahawa kerja fizikal dalam kontrak telah siap. CPC ialah urusan kontrak antara pemilik projek dan kontraktor. Ia bukan pengganti CCC.

Kesilapan biasa

• Mengambil kunci tanpa melihat CCC. Minta salinan Borang F setiap kali.
• Menerima CCC separa sebagai cukup. Bagi SPA Jadual G, VP memerlukan CCC penuh.
• Menyangka PBT mengeluarkan CCC. Sejak 2007, CCC dikeluarkan oleh PSP; PBT mengawal selia dan boleh mengarahkan ia ditahan.
• Mengelirukan CPC dengan CCC. CPC tidak membenarkan penghunian.
• Tidak mencatat tarikh CCC. Tarikh ini memulakan tempoh 12 bulan untuk tuntutan LAD di Tribunal.
• Masuk dan mengubah suai rumah sebelum VP rasmi. Menduduki bangunan tanpa CCC ialah kesalahan.

Senarai semak ringkas

• Saya tahu projek ini mempunyai kebenaran merancang dan pelan bangunan yang diluluskan.
• Saya menyemak lesen pemaju dan APDL di portal TEDUH.
• Saya ada salinan Borang F (bukan Borang F1) sebelum mengambil kunci.
• Nombor lot, rujukan pelan dan butiran PSP dalam Borang F betul.
• Saya mencatat tarikh CCC dan tarikh VP.
• Air dan elektrik sedia disambung semasa VP.

Langkah seterusnya

Untuk memahami bagaimana bayaran berkait dengan setiap peringkat hingga VP, baca peringkat pembinaan dan jadual bayaran. Untuk hari serah kunci, baca panduan pemeriksaan serah kunci dan halaman Kualiti & Penyerahan. Untuk cara RumahHQ melaporkan kemajuan projek secara terbuka, lihat Ketelusan. Jika anda sedang mencari rumah, Daftar Minat. Ia percuma dan tidak mengikat.