Peringkat Pembinaan Rumah dan Jadual Bayaran Berperingkat

Apabila anda membeli rumah bertanah yang belum siap dibina, anda tidak membayar harganya sekali gus. Harga dibayar sedikit demi sedikit, mengikut kemajuan kerja di tapak. Setiap kali satu peringkat siap, pemaju menghantar notis tuntutan, dan anda (atau bank atau LPPSA bagi pihak anda) membayar peratus yang ditetapkan untuk peringkat itu.

Panduan ini menerangkan setiap peringkat pembinaan rumah bertanah, peratus bayaran yang ditetapkan undang-undang untuk setiap peringkat, bagaimana sijil arkitek mencetuskan tuntutan, bagaimana bank dan LPPSA mengeluarkan wang, dan berapa faedah yang mungkin anda bayar semasa rumah masih dibina. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang/kewangan/cukai.

Istilah ringkas

• SPA: perjanjian jual beli antara anda dengan pemaju.
• Jadual G: borang SPA berkanun untuk rumah bertanah (tanah dan bangunan) di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Pemaju tidak boleh mengubah terma utamanya.
• Jadual Ketiga: bahagian dalam SPA Jadual G yang menyenaraikan jadual bayaran harga belian.
• Bayaran berperingkat (progressive payment): bayaran mengikut peringkat kerja yang telah siap.
• Sijil arkitek: sijil yang ditandatangani oleh arkitek atau jurutera pemaju yang mengesahkan sesuatu kerja sudah siap.
• VP: milikan kosong (vacant possession), iaitu penyerahan rumah dan kunci kepada anda.
• CCC: Perakuan Siap dan Pematuhan, sijil yang menyatakan rumah telah siap, selamat dan layak diduduki.
• Faedah semasa pembinaan (progressive interest): faedah pinjaman bank atas jumlah yang sudah dikeluarkan kepada pemaju sebelum rumah siap.

Gambaran keseluruhan: dari SPA hingga kunci

Proses bayaran rumah dalam pembinaan mengikut aliran yang sama setiap kali. Rajah di bawah menunjukkan kitaran bagi setiap peringkat.

1. 1Kerja siap di tapakContohnya asas rumah
2. 2Sijil arkitekArkitek atau jurutera pemaju memeriksa dan menandatangani sijil
3. 3Notis tuntutanPemaju menghantar notis bertulis, bersama sijil tersebut
4. 4Bayaran dalam 30 hariAnda, bank atau LPPSA membayar peratus peringkat itu
5. 5Peringkat seterusnyaKitaran berulang sehingga VP, hakmilik dan tamat tempoh tahanan

1. Kerja siap di tapak Kontraktor pemaju menyiapkan satu peringkat, contohnya asas rumah.
2. Sijil arkitek Arkitek atau jurutera pemaju memeriksa dan menandatangani sijil bahawa kerja itu siap.
3. Notis tuntutan Pemaju menghantar notis bertulis kepada anda, bersama sijil tersebut.
4. Bayaran dalam 30 hari Anda, bank atau LPPSA membayar peratus peringkat itu dalam tempoh 30 hari.
5. Peringkat seterusnya Kitaran berulang sehingga VP, hakmilik dan tamat tempoh tahanan.

Undang-undang menetapkan beberapa perkara penting dalam proses ini:

• Setiap tuntutan mesti bersijil. Klausa 5(2) Jadual G menetapkan setiap notis tuntutan mesti disokong oleh sijil yang ditandatangani oleh arkitek atau jurutera pemaju yang bertanggungjawab ke atas projek. Sijil itu menjadi bukti kerja tersebut sudah siap.
• Anda bayar mengikut kerja yang siap, bukan mengikut turutan. Klausa 5(1) menyatakan pemaju tidak terikat untuk membina mengikut turutan dalam Jadual Ketiga. Jika kerja kemudian merosakkan kerja yang telah siap, pemaju mesti membaikinya atas kos sendiri sebelum VP.
• Tempoh bayaran ialah 30 hari. Jadual Ketiga menetapkan bayaran perlu dibuat dalam 30 hari selepas anda menerima notis bertulis pemaju.
• Caj lewat bayar. Jika bayaran tertunggak selepas 30 hari, klausa 10(1) membenarkan caj lewat bayar 10% setahun, dikira dari hari ke hari. Klausa 10(2) pula menyatakan caj ini tidak boleh dikenakan jika kelewatan berpunca daripada notis tuntutan yang tidak lengkap atau tidak disokong sijil.
• Pinjaman mesti dipohon awal. Jika anda mahu menggunakan pinjaman, klausa 6(1) menetapkan anda membuat permohonan bertulis dalam 30 hari selepas menerima salinan SPA yang telah disetem.

Peringkat pembinaan dan peratus bayaran

Jadual di bawah memadankan setiap peringkat membina rumah bertanah dengan item dalam Jadual Ketiga SPA Jadual G. Peratus ini ditetapkan dalam borang berkanun, jadi ia sama bagi semua SPA Jadual G.

Apa yang berlaku pada setiap peringkat

Penyediaan tapak. Tapak dibersihkan, diratakan dan ditanda kedudukan rumah. Tiada item bayaran khusus untuk kerja ini dalam Jadual Ketiga. Bayaran 10% pertama dibuat semasa SPA ditandatangani, tanpa bergantung pada kemajuan kerja.

Asas. Asas memindahkan berat rumah ke tanah. Bagi kebanyakan rumah bertanah ini melibatkan cerucuk atau asas pad, rasuk bumi dan papak lantai bawah. Selepas asas siap dan diperakui, pemaju boleh menuntut 10%.

Struktur. Tiang, rasuk dan papak tingkat atas dibina. Ini peringkat dengan peratus terbesar dalam fasa pembinaan, iaitu 15%.

Dinding. Dinding bata atau blok didirikan, dan bingkai pintu serta tingkap dipasang di kedudukannya. Bayaran 10%.

Bumbung dan M&E. Bumbung dipasang, dan kerja tersembunyi dimasukkan: pendawaian elektrik, paip air (tanpa kelengkapan seperti pili dan singki), paip gas jika ada, dan kabel telekomunikasi dalaman. Bayaran 10%.

Kemasan. Lepa, cat, jubin, siling dan kemasan luaran. Bayaran 10%.

Kerja luar. Pembetungan (5%), longkang (2.5%) dan jalan (2.5%) yang menyalurkan rumah anda. Kerja ini biasanya dibuat untuk seluruh taman, bukan rumah demi rumah.

VP, hakmilik dan tahanan. Baki 25% dibayar pada tarikh VP: 17.5% apabila rumah diserahkan dengan air dan elektrik sedia disambung, 2.5% berkaitan hakmilik, dan 5% dipegang oleh peguam pemaju sebagai jaminan untuk tempoh liabiliti kecacatan. Untuk VP, pemaju juga mesti mendapatkan CCC terlebih dahulu (klausa 26). Baca apa itu CCC untuk penerangan penuh.

Berapa lama setiap peringkat?

Tiada sumber rasmi yang menetapkan tempoh bagi setiap peringkat. Tempoh sebenar bergantung pada saiz projek, jenis tanah, kaedah pembinaan, cuaca dan kelulusan. Yang ditetapkan undang-undang hanyalah tempoh keseluruhan: klausa 24(1) Jadual G mewajibkan VP diserahkan dalam 24 bulan dari tarikh SPA. Jika lewat, klausa 24(2) mewajibkan pemaju membayar ganti rugi tertentu (LAD) pada kadar 10% setahun daripada harga belian, dikira dari hari ke hari.

Garis masa bayaran dalam satu rajah

Rajah ini menunjukkan urutan peristiwa utama dan peratus kumulatif yang telah dibayar.

1. SPA ditandatangani: 10% Bayaran pertama. Tempoh 24 bulan untuk VP mula berjalan.
2. Asas dan struktur: 35% Dua tuntutan bersijil, 10% dan 15%.
3. Dinding, bumbung dan M&E: 55% Dua tuntutan, masing-masing 10%.
4. Kemasan dan kerja luar: 75% Kemasan 10%, pembetungan 5%, longkang 2.5% dan jalan 2.5%.
5. CCC dikeluarkan Prasyarat untuk VP di bawah klausa 26.
6. VP dan kunci: 95% 17.5% semasa VP, dan 2.5% berkaitan hakmilik. Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan bermula.
7. 8 bulan selepas VP Peguam pemaju melepaskan 2.5% daripada tahanan, kecuali ada notis kecacatan yang belum dibaiki.
8. 24 bulan selepas VP: 100% Baki tahanan 2.5% dilepaskan, dengan syarat yang sama.

Bagaimana bank dan LPPSA mengeluarkan bayaran

Jika anda membiayai rumah dengan pinjaman, anda biasanya membayar 10% pertama dengan wang sendiri (atau mengikut margin pembiayaan anda), dan baki dibayar oleh bank atau LPPSA terus kepada pemaju mengikut peringkat.

Pinjaman bank

Bank mengeluarkan wang secara berperingkat. Contohnya, RHB menyatakan bahawa bagi hartanah dalam pembinaan, bank melepaskan bayaran berperingkat kepada pemaju berdasarkan tuntutan yang dibuat selepas setiap peringkat pembinaan siap, seperti yang diperakui oleh Sijil Arkitek.

Aliran biasa ialah: pemaju menghantar notis tuntutan dan sijil arkitek kepada anda dan bank; anda (atau peguam anda) memastikan dokumen lengkap; bank mengeluarkan jumlah peringkat itu kepada pemaju. Semak dengan bank anda sama ada mereka memerlukan tandatangan atau pengesahan anda untuk setiap pengeluaran.

LPPSA

Bagi Pembiayaan Jenis 3 (pembelian rumah dalam pembinaan daripada pemaju), Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026 menyatakan wang pembiayaan dikeluarkan sehingga 100% kepada pemaju, dan LPPSA menerima tuntutan Bayaran Berperingkat dan Sijil Arkitek daripada pemaju. Untuk langkah permohonan penuh, baca cara mohon LPPSA untuk rumah pemaju.

Faedah semasa pembinaan (pinjaman bank)

Dengan pinjaman bank, anda biasanya tidak membayar ansuran penuh semasa rumah dibina. Sebaliknya, anda membayar faedah ke atas bahagian pinjaman yang sudah dikeluarkan kepada pemaju sahaja. Semakin banyak peringkat siap, semakin besar jumlah dikeluarkan, dan semakin tinggi faedah bulanan. Ansuran penuh (pokok dan faedah) bermula selepas pinjaman dikeluarkan sepenuhnya, mengikut terma surat tawaran anda.

Kaedah anggaran yang mudah ialah:

Faedah bulanan ≈ jumlah dikeluarkan × kadar faedah setahun ÷ 12

Bank sebenar mungkin mengira mengikut bilangan hari dalam bulan, jadi angka bank anda akan berbeza sedikit.

Contoh hipotetikal: faedah bulanan bagi harga RM400,000, pinjaman RM360,000 dan kadar andaian 4% setahun

Contoh: faedah semasa pembinaan bagi pinjaman bank

Angka hipotetikal, untuk ilustrasi sahaja, bukan harga RumahHQ. Harga rumah RM400,000. Anda membayar 10% (RM40,000) semasa SPA dengan wang sendiri, dan bank membiayai 90% (RM360,000). Kadar faedah yang diandaikan ialah 4% setahun. Kadar ini andaian contoh, bukan kadar pasaran.

Selepas asas siap, bank mengeluarkan 10% harga (RM40,000). Faedah bulanan ≈ RM40,000 × 4% ÷ 12 = RM133.33. Selepas struktur, jumlah dikeluarkan menjadi RM100,000, jadi faedah ≈ RM333.33 sebulan. Jadual di bawah menunjukkan setiap peringkat.

Jumlah faedah yang anda bayar semasa pembinaan bergantung pada berapa lama jumlah dikeluarkan kekal pada setiap tahap. Jika projek bergerak pantas ke peringkat akhir, lebih banyak bulan dibayar pada faedah yang tinggi; jika peringkat awal lama, faedah bulanan kekal rendah lebih lama. Sediakan bajet untuk faedah yang meningkat dari bulan ke bulan, bukan jumlah tetap.

Contoh hipotetikal: menyemak satu notis tuntutan bagi item 2(b), rangka struktur

Contoh: menyemak satu notis tuntutan

Angka hipotetikal. Encik Hafiz membeli rumah pada harga RM400,000. Beliau menerima notis tuntutan untuk item 2(b), rangka struktur. Beliau menyemak tiga perkara: (1) notis disertakan sijil yang ditandatangani arkitek atau jurutera pemaju; (2) jumlah dituntut ialah 15% × RM400,000 = RM60,000; (3) tarikh beliau menerima notis, kerana tempoh 30 hari bermula dari tarikh itu. Semuanya betul, jadi beliau terus menghantar salinan kepada bank supaya pengeluaran tidak lewat.

Apa yang perlu anda semak pada setiap peringkat

Di RumahHQ, kemajuan setiap projek diterbitkan pada halaman kemajuan awam, supaya pembeli boleh melihat sendiri peringkat yang telah dicapai. Baca lebih lanjut di halaman Ketelusan dan Cara Kami Membina.

Kesilapan biasa

• Tidak merekod tarikh terima notis. Tempoh 30 hari bermula dari tarikh anda menerima notis, jadi simpan sampul, e-mel atau resit penghantaran.
• Lambat menghantar notis kepada bank. Kelewatan pengeluaran boleh menyebabkan caj lewat bayar 10% setahun di bawah klausa 10(1), kecuali notis itu sendiri tidak lengkap.
• Tidak menyemak sijil arkitek. Notis tanpa sijil tidak memenuhi klausa 5(2).
• Menyangka ansuran penuh bermula semasa SPA. Bagi pinjaman bank, anda biasanya membayar faedah atas jumlah dikeluarkan sahaja semasa pembinaan. Bagi LPPSA Jenis 3 rumah bertanah, peraturan bulan ke-25 atau 95% terpakai.
• Tidak menyediakan bajet untuk faedah yang meningkat. Faedah bulanan naik setiap kali satu peringkat dibayar.
• Lupa tentang tahanan 5%. Ia dipegang oleh peguam pemaju dan membantu melindungi anda semasa tempoh liabiliti kecacatan.

Senarai semak ringkas

• Saya faham 12 item bayaran dalam Jadual Ketiga dan jumlah untuk setiap item.
• Saya menyimpan satu fail untuk setiap notis tuntutan, sijil arkitek, resit dan tarikh terima.
• Saya tahu siapa yang membayar setiap peringkat: saya sendiri, bank atau LPPSA.
• Saya ada bajet untuk faedah semasa pembinaan (jika pinjaman bank).
• Saya tahu tarikh akhir VP: 24 bulan dari tarikh SPA.
• Saya tahu CCC mesti dikeluarkan sebelum VP.

Langkah seterusnya

Selepas rumah siap, langkah penting seterusnya ialah pemeriksaan semasa serah kunci. Baca panduan pemeriksaan serah kunci dan halaman Kualiti & Penyerahan. Jika anda belum menyemak kelayakan pembiayaan, baca semak kelayakan sebelum beli rumah pertama, kemudian Daftar Minat untuk projek RumahHQ akan datang. Daftar Minat adalah percuma dan tidak mengikat.