Cara Mohon LPPSA Rumah Pemaju: Syarat & Langkah

Membeli rumah yang masih dalam pembinaan dengan pembiayaan LPPSA melibatkan beberapa pihak: anda, Ketua Jabatan, pemaju, peguam, panel insurans/takaful dan LPPSA sendiri. Setiap pihak mempunyai tugas dan tempoh masing-masing. Panduan ini menerangkan urutannya dari awal hingga wang dikeluarkan kepada pemaju, supaya anda tahu apa yang perlu disediakan dan bila.

Semua peraturan di bawah diambil daripada Pekeliling dan Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026, senarai semak dokumen LPPSA dan Jadual G Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan 1989. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang/kewangan/cukai. Kelulusan tertakluk kepada LPPSA.

Istilah ringkas

• LPPSA: Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam, yang membiayai rumah untuk penjawat awam yang layak.
• Jenis 3: jenis pembiayaan LPPSA untuk membeli rumah kediaman yang sedang dibina.
• SPA: Perjanjian Jual Beli. Bagi rumah bertanah daripada pemaju berlesen, ia mengikut Jadual G.
• DL dan AP: lesen pemaju dan permit iklan dan jualan, dikeluarkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).
• LO: Surat Tawaran pembiayaan daripada LPPSA.
• APG: Arahan Potongan Gaji, iaitu arahan supaya ansuran dipotong daripada gaji anda.
• MRTA/MRTT dan LTHO: insurans/takaful gadai janji dan insurans/takaful pemilikan rumah, kedua-duanya wajib.

Langkah 0: pastikan anda layak

Sebelum apa-apa, semak syarat asas dalam Pekeliling Bil.1/2026:

• Warganegara Malaysia.
• Pegawai tetap yang sedang berkhidmat, telah berkhidmat sekurang-kurangnya satu tahun dan telah disahkan dalam jawatan.
• Bukan bankrap atau penghutang penghakiman, dan tidak sedang dikenakan tindakan tatatertib untuk buang kerja.
• Tidak berhak kepada skim pinjaman perumahan Kerajaan Negeri, badan berkanun atau PBT anda sendiri.
• Tiada hartanah lain yang sedang dibiayai LPPSA, kerana hanya satu hartanah dibenarkan pada satu-satu masa.

Soalan lazim LPPSA menjawab dengan jelas bahawa kakitangan kontrak tidak layak, dan kakitangan yang belum disahkan jawatan juga tidak boleh memohon kerana surat pengesahan jawatan ialah dokumen wajib. Jika itu keadaan anda, lihat pilihan pinjaman bank.

Gambaran keseluruhan proses

1. 1Semak kelayakanAnggarkan jumlah dan kumpulkan dokumen asas semasa Daftar Minat, sebelum pelancaran.
2. 2Pelancaran dan SPAPemaju memperoleh lesen dan permit jualan; anda memilih unit dan menandatangani SPA atau menerima draf SPA.
3. 3Permohonan dalam talianIsi borang di portal LPPSA, cetak, tandatangan, dan dapatkan tandatangan serta cop Ketua Jabatan.
4. 4Hantar melalui Ketua JabatanBorang dan dokumen mengikut susunan senarai semak dikemukakan kepada LPPSA melalui Ketua Jabatan.
5. 5Keputusan dan LOLPPSA menilai dan mengeluarkan surat kelulusan dan LO; anda membuat pra-penerimaan dan memilih panel insurans/takaful.
6. 6Peguam dan cagaranLO dan Memorandum Penerimaan dikembalikan kepada peguam; dokumen cagaran disiapkan dan Nasihat Pengeluaran dihantar.
7. 7Bayaran berperingkatLPPSA membayar pemaju mengikut tuntutan kemajuan dan sijil arkitek.
8. 8Potongan gaji bermulaBagi rumah bertanah, pada bulan ke-25 dari kelulusan atau selepas bayaran 95%, mana yang lebih awal.

Langkah 1: semak kelayakan sebelum pelancaran

Jumlah pembiayaan anda bergantung kepada tiga perkara: pendapatan bersih, komitmen sedia ada dan baki tempoh perkhidmatan.

Pendapatan bersih ialah gaji pokok tambah elaun tetap yang diambil kira LPPSA, tolak potongan wajib. Elaun tetap yang disenaraikan dalam Lampiran 1 Garis Panduan ialah ITP/EPW, ITKA/ITKT/ITK, COLA/BIW/BIS/BISS, ITJU dan elaun memangku (atau yang setara).

Had ansuran: bagi pembiayaan pertama, ansuran bulanan tidak melebihi 60% pendapatan bersih dan jumlah hutang tidak melebihi 80% pendapatan bersih, mengikut mana yang terendah. Bagi pembiayaan kedua, had ansuran ialah 50%.

Tempoh: bagi skim KWSP, sehingga umur tamat perkhidmatan atau 420 bulan, mana yang lebih awal. Bagi skim pencen, sehingga 420 bulan atau umur 90, mana yang lebih awal.

Jumlah itu kemudian dihadkan oleh jadual kelayakan LPPSA mengikut julat pendapatan. Anda boleh membuat anggaran dengan kalkulator kelayakan, dan membaca peraturan penuh dalam panduan LPPSA.

Contoh hipotetikal: semakan awal Encik Danial (pendapatan bersih RM3,300, had anggaran RM340,000)

Contoh: semakan awal

Encik Danial, 32 tahun, skim KWSP, pendapatan bersih RM3,300, ansuran motosikal RM300. Had ansuran 60% ialah RM1,980; ruang jumlah hutang 80% ialah RM2,640 − RM300 = RM2,340. Yang lebih rendah, RM1,980, terpakai. Dengan tempoh 28 tahun hingga umur 60, ansuran itu boleh membiayai lebih daripada had jadual bagi julat pendapatannya (julat RM2,900: RM340,000). Jadi had anggarannya ialah RM340,000. Angka hipotetikal; keputusan sebenar oleh LPPSA.

Semasa Daftar Minat dengan RumahHQ, anda boleh meminta bantuan semakan ini. Daftar Minat percuma, tidak mengikat, dan tiada unit dikhaskan.

Langkah 2: pelancaran projek dan SPA

Permohonan LPPSA Jenis 3 memerlukan salinan SPA atau draf SPA. Maka permohonan rasmi dibuat selepas projek dilancarkan. Sebelum menandatangani, semak perkara yang akan disemak LPPSA:

• SPA mesti mencatatkan nombor lesen pemaju dan permit jualan.
• Harga dalam SPA mesti dalam lingkungan harga yang didaftarkan pemaju semasa memohon lesen dan permit.
• Kategori kegunaan tanah mestilah untuk bangunan. Bagi tanah berkategori pertanian, kelulusan tukar kegunaan perlu diperoleh dahulu.
• SPA perlu mengandungi maklumat hartanah lengkap: jenis hartanah, nombor unit, nombor hakmilik, harga, alamat jika ada, dan harga lot parkir jika ada.

Anda bebas memilih mana-mana peguam untuk urusan SPA.

Langkah 3: isi permohonan dan kumpul dokumen

Permohonan dibuat dalam talian melalui portal LPPSA. Borang yang telah diisi dicetak, ditandatangani anda dan Ketua Jabatan, dan disertakan dengan salinan dokumen mengikut susunan senarai semak.

Pada masa ini juga anda memilih skim: SPPSA (konvensional, faedah 4% setahun atas baki berkurangan) atau SPPSAi (Islam, kadar siling 7% dengan rebat Muqasah/Ibra’ supaya anda membayar 4%). Skim tidak boleh ditukar selepas diluluskan.

Langkah 4: hantar melalui Ketua Jabatan

Borang lengkap dan dokumen sokongan dikemukakan kepada LPPSA melalui Ketua Jabatan. Ketua Jabatan bertanggungjawab memastikan anda mematuhi syarat sebelum permohonan dihantar, dan kemudiannya melaksanakan potongan gaji.

Senarai semak LPPSA mengingatkan bahawa permohonan tidak lengkap akan menyebabkan kelewatan atau penolakan, dan LPPSA boleh meminta dokumen tambahan. Jika anda tidak bersetuju dengan jumlah yang diluluskan, rayuan hanya boleh dibuat sebelum anda menerima tawaran.

Langkah 5: surat tawaran, pra-penerimaan dan insurans

Apabila diluluskan, anda menerima surat kelulusan dan LO. Anda membuat pra-penerimaan dalam portal permohonan. Perkara penting pada peringkat ini:

• Insurans/takaful wajib: MRTA/MRTT (melunaskan baki hutang jika berlaku kematian atau hilang upaya kekal dan menyeluruh) dan LTHO (perlindungan rumah). SPPSAi menggunakan takaful; SPPSA menggunakan insurans konvensional.
• MRTA/MRTT berkuat kuasa pada tarikh pra-penerimaan.
• Panel insurans/takaful tidak boleh ditukar selepas pra-penerimaan.
• Premium dimasukkan dalam jumlah pembiayaan yang diluluskan, di atas harga hartanah.

Langkah 6: peguam dan dokumen cagaran

Anda wajib melantik peguam untuk urusan pemegang pertaruhan, cagaran hartanah dan perjanjian pembiayaan LPPSA. Tempoh yang ditetapkan Garis Panduan:

Bagi rumah yang belum mempunyai hakmilik individu atau strata (hakmilik induk), hartanah diserah hak (assignment) kepada LPPSA. Apabila hakmilik dikeluarkan, hartanah dipindah milik kepada anda dan digadai kepada LPPSA sebagai pemegang gadaian pertama.

Yuran guaman: yuran bagi dokumen pembiayaan boleh dibiayai jika anda mengemukakan sebut harga. Jika invois akhir lebih tinggi daripada sebut harga, anda membayar perbezaan dahulu; jika lebih rendah, perbezaan itu mengurangkan baki pokok. Garis Panduan juga menyebut dokumen prinsipal SPPSA/SPPSAi diendorskan pengecualian duti setem.

Langkah 7: bayaran berperingkat kepada pemaju

Selepas peguam menghantar Nasihat Pengeluaran (Advice to Release), LPPSA mula membayar. Bagi Jenis 3, wang dikeluarkan sehingga 100% kepada pemaju berdasarkan tuntutan bayaran berperingkat dan sijil arkitek, mengikut Jadual Ketiga SPA.

Tanya pemaju dan peguam anda bagaimana 10% pertama semasa menandatangani SPA dikendalikan dalam kes anda, sebelum anda menandatangani.

Langkah 8: bila faedah dan potongan gaji bermula

Ini perkara yang sering ditanya. Bagi Jenis 3, Garis Panduan menetapkan:

• Rumah bertanah: faedah/keuntungan dikira, dan potongan gaji bermula, pada bulan berikutnya selepas bayaran kemajuan 95% dikeluarkan, atau pada bulan ke-25 dari tarikh kelulusan, mana yang lebih awal.
• Rumah bertingkat: sama, tetapi had masanya bulan ke-37 dari tarikh kelulusan.
• Jika bayaran 95% dikeluarkan selepas 15 haribulan, potongan bermula dua bulan berikutnya.

Contoh hipotetikal: bila potongan gaji Puan Nora bermula (selepas bayaran 95% atau bulan ke-25)

Contoh: bila potongan bermula

Puan Nora diluluskan pada Januari 2027 untuk rumah bertanah. Jika bayaran kemajuan 95% dikeluarkan pada 10 Oktober 2028, potongan gaji bermula November 2028. Jika pembinaan lebih perlahan dan 95% belum dikeluarkan, potongan tetap bermula pada bulan ke-25 dari kelulusan. Tarikh hipotetikal, untuk ilustrasi.

Selepas itu, anda perlu memastikan potongan benar-benar berlaku. Jika APG lewat atau tidak mencukupi, anda wajib membayar ansuran terus kepada LPPSA.

Kesilapan biasa

• Menandatangani SPA tanpa menyemak lesen pemaju dan permit jualan dicatat di dalamnya.
• Menghantar slip gaji lebih lama daripada tiga bulan atau carian hakmilik lebih lama daripada 12 bulan.
• Terlepas tempoh 30 hari bekerja untuk mengembalikan LO kepada peguam.
• Mengambil pinjaman baharu selepas semakan awal, yang mengubah had 80%.
• Tidak memaklumkan perubahan alamat, pusat gaji atau status perkhidmatan kepada LPPSA.

Lihat juga sebab permohonan pinjaman tidak lulus.

Senarai semak ringkas

• Saya pegawai tetap, disahkan jawatan, berkhidmat sekurang-kurangnya setahun.
• Saya tahu pendapatan bersih dan semua komitmen bulanan saya.
• Saya ada slip gaji tiga bulan, dua salinan kad pengenalan dan surat Ketua Jabatan.
• SPA saya mencatatkan lesen pemaju, permit jualan, nombor hakmilik dan harga.
• Saya telah memilih SPPSA atau SPPSAi.
• Saya ada peguam dan sebut harga yuran dokumen pembiayaan.
• Saya tahu tarikh akhir untuk mengembalikan LO.

Langkah seterusnya

Untuk peraturan penuh, jadual kelayakan dan contoh pengiraan, baca panduan LPPSA. Untuk memahami had baharu 2026, baca had pembiayaan LPPSA 2026. Apabila anda bersedia, Daftar Minat dan minta semakan kelayakan.