Cara Kami Membina: Keputusan Berasaskan Data, Kerja Yang Boleh Dilihat.
Halaman ini menerangkan, langkah demi langkah, bagaimana projek RumahHQ Development Sdn Bhd bergerak dari sebidang tanah hingga kunci di tangan anda: kenapa kami menyemak permintaan sebelum membina, apa yang dilakukan sistem AI kami (dan apa yang tidak pernah diputuskannya), kelulusan kerajaan yang diperlukan oleh setiap projek perumahan, bagaimana pembinaan dijalankan, dan apa yang berlaku selepas penyerahan.
Setiap istilah diterangkan kali pertama ia muncul. Jika anda pembeli rumah pertama, baca dari atas ke bawah; jika anda mahu satu topik sahaja, gunakan tajuk-tajuk di bawah.
Masalah industri
Terlalu banyak rumah dibina berdasarkan andaian, bukan permintaan yang dibuktikan. Akibatnya rumah siap tidak terjual, dan pembeli mendapat tahu terlalu lewat bahawa mereka tidak mendapat pembiayaan.
Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), di bawah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), mengira rumah "siap belum terjual" setiap setengah tahun. Mengikut takrifnya, sesuatu unit dikira apabila ia telah siap dibina, telah mendapat Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), dan masih belum terjual lebih sembilan bulan selepas dilancarkan untuk jualan.
Di sebalik setiap unit yang tidak terjual ada modal yang terikat pada bangunan yang tidak didiami. Bagi pembeli, masalah yang berkaitan ialah pembiayaan: ramai memilih rumah dahulu, kemudian baru tahu berapa yang LPPSA atau bank sanggup biayai. Model kami direka untuk menangani kedua-dua masalah ini di awal, bukan di akhir.
Rumah siap yang tidak terjual
Pada separuh pertama 2026 (H1 2026), NAPIC merekodkan 33,094 unit kediaman siap dibina yang belum terjual di seluruh Malaysia, naik 23.0% berbanding H1 2025 (26,911 unit). Selangor mencatatkan 4,185 unit.
Permintaan Dahulu: kami mendengar sebelum membina
Permintaan Dahulu ialah peraturan yang akan dipatuhi oleh setiap projek RumahHQ. Ia ada tiga bahagian:
-
1
Setiap projek dibuka dahulu untuk pendaftaran minat. Pembeli memberitahu apa yang mereka mahu dan menyemak kesediaan pembiayaan mereka.
-
2
Projek dilancarkan hanya apabila pendaftaran pembeli yang layak mencapai sekurang-kurangnya 1.5 kali bilangan rumah. Untuk 40 rumah, sekurang-kurangnya 60 pendaftaran layak.
-
3
Pembinaan bermula hanya apabila sasaran jualan dan pembiayaan dicapai, supaya projek dapat disiapkan.
Aliran Permintaan Dahulu
Rajah ini menunjukkan urutan peristiwa bagi pembeli. Setiap langkah mesti selesai sebelum langkah seterusnya bermula.
- Daftar Minat Anda mengisi borang Daftar Minat (pendaftaran minat) secara percuma. Ia tidak mengikat dan tidak menempatkan sebarang unit untuk anda.
- Semakan kesediaan pembiayaan Maklumat anda disemak berbanding syarat pembiayaan LPPSA atau bank, supaya anda tahu awal sama ada anda berkemungkinan layak.
- Ambang 1.5 kali Kami mengira pendaftaran yang lulus semakan. Projek diteruskan hanya pada 1.5 kali bilangan rumah atau lebih.
- Pelancaran Jualan dibuka selepas kelulusan dan permit yang diwajibkan undang-undang diperoleh. Pada peringkat ini perjanjian jual beli boleh ditandatangani.
- Pembinaan Pembinaan bermula apabila sasaran jualan dan pembiayaan dicapai, dan kemajuan dilaporkan secara terbuka.
Istilah yang digunakan
- Daftar Minat
- Pendaftaran minat. Borang percuma dan tidak mengikat untuk memberitahu kami bahawa anda berminat. Ia bukan pembelian dan tidak menempatkan sebarang unit.
- Pendaftaran layak
- Pendaftaran yang telah lulus semakan kesediaan pembiayaan kami. Ia bukan kelulusan pinjaman: hanya LPPSA atau bank boleh meluluskan pembiayaan.
- SPA
- Perjanjian jual beli (sale and purchase agreement). Bagi rumah atas tanah daripada pemaju, bentuknya ditetapkan oleh undang-undang (Jadual G, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan 1989).
- Pelancaran
- Saat sesuatu projek dibuka untuk jualan.
Contoh: projek 40 rumah
Angka hipotetikal untuk menunjukkan cara peraturan ini berfungsi. 40 rumah x 1.5 = ambang 60 pendaftaran layak.
Katakan 72 orang mendaftar minat dan 58 daripadanya lulus semakan kesediaan pembiayaan. Projek ini ada 58 pendaftaran layak, di bawah ambang 60, jadi ia belum dilancarkan. Pendaftaran kekal dibuka, percuma dan tidak mengikat.
Apabila pendaftaran layak mencapai 60, projek memenuhi ambang pelancaran. Setiap pendaftar masih bebas memutuskan sama ada mahu membeli.
Sistem operasi AI kami
Manusia membuat keputusan; AI membantu. Sistem kami menghimpunkan data supaya keputusan lebih cepat dan lebih bermaklumat.
-
Penilaian tanah
Saringan tanah dari segi jalan masuk, utiliti, risiko banjir dan jarak ke sekolah, klinik dan tempat kerja.
-
Kebolehlaksanaan dan kos
Susun atur, anggaran bilangan rumah dan kos disediakan berdasarkan rekod pembinaan kami sendiri.
-
Penjejakan kelulusan
Setiap permohonan dan tarikh akhir dijejaki, supaya kelewatan dikesan awal.
-
Laporan tapak
Untuk setiap projek, kemajuan akan direkod di tapak setiap hari, sebagai asas halaman kemajuan awamnya.
-
Penyerahan
Senarai semak penyerahan dan penjejakan kecacatan sehingga setiap perkara selesai.
Apa yang AI lakukan, dan apa yang manusia putuskan
| Tugas | Apa yang AI dan data lakukan | Siapa yang memutuskan |
|---|---|---|
| Isyarat permintaan | Mengumpul pendaftaran Daftar Minat mengikut kawasan, jenis rumah dan kesediaan pembiayaan | Pasukan kami memutuskan sama ada dan bila projek dilancarkan |
| Pra-kelayakan | Menyusun maklumat yang anda berikan dan menandakan dokumen yang belum lengkap; kalkulator memberi anggaran sahaja | Pembiayaan sentiasa diluluskan oleh LPPSA atau bank |
| Penjadualan dan kelulusan | Menjejak setiap permohonan, tarikh akhir dan aktiviti tapak, serta menandakan kelewatan awal | Pasukan projek menyusun semula kerja |
| Laporan kemajuan | Menjadikan rekod dan gambar tapak harian sebagai kemas kini halaman kemajuan awam | Pasukan tapak mengesahkan apa yang direkod |
| Aiman (pembantu AI kami) di WhatsApp | Menjawab soalan lazim, merekod laporan kecacatan dan memberi nombor rujukan | Pasukan kami memeriksa dan menjadualkan setiap pembaikan |
Data peribadi yang anda berikan dikendalikan seperti yang dinyatakan dalam notis privasi kami. Baca notis privasi.
Dari tanah ke kunci: peringkat pembangunan
Projek perumahan melalui peringkat di bawah. Sesetengahnya berjalan serentak (contohnya, Daftar Minat boleh dibuka semasa kelulusan sedang diproses), tetapi tiada yang boleh dilangkau.
- Tanah dan kebolehlaksanaan Tanah disaring dari segi jalan masuk, utiliti, risiko banjir dan kemudahan berhampiran, dan kajian kebolehlaksanaan menganggarkan susun atur serta bilangan rumah.
- Status tanah Jika kategori kegunaan atau syarat tanah tidak membenarkan perumahan, pemilik memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk mengubahnya (tukar syarat di bawah Kanun Tanah Negara). Pecah sempadan kepada lot individu dibuat jika perlu.
- Kebenaran merancang Pihak berkuasa perancang tempatan mesti meluluskan pemajuan sebelum ia dimulakan (Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976).
- Pelan bangunan Pihak berkuasa tempatan mesti meluluskan pelan bangunan secara bertulis sebelum apa-apa dibina (Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974).
- Daftar Minat dan semakan pembiayaan Pembeli mendaftar minat dan menyemak kesediaan pembiayaan. Ini boleh berjalan serentak dengan peringkat kelulusan.
- Pelancaran dan jualan Jualan dibuka pada 1.5 kali pendaftaran layak atau lebih, dan hanya apabila pemaju memegang lesen serta permit iklan dan jualan yang diwajibkan undang-undang. Pembeli menandatangani SPA berkanun.
- Pembinaan Kerja dijalankan mengikut peringkat: asas, struktur, dinding, bumbung dan servis, kemasan, kemudian pembetungan, longkang dan jalan. Setiap peringkat diperakui oleh profesional yang bertanggungjawab.
- Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) Apabila semua perakuan peringkat lengkap, Principal Submitting Person (PSP), iaitu profesional utama yang mengemukakan pelan, mengeluarkan CCC, mengesahkan bangunan telah siap dan mematuhi kelulusan.
- Milikan kosong dan kunci Pemaju memberi notis supaya anda mengambil milikan kosong (VP, vacant possession). VP disertai CCC, bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung, dan kunci.
- Tempoh liabiliti kecacatan Selama 24 bulan selepas VP, kecacatan yang anda laporkan secara bertulis mesti dibaiki oleh pemaju atas kosnya sendiri.
Peringkat pembinaan dan jadual bayaran berkanun
Bagi rumah atas tanah, SPA berkanun (Jadual G) mengaitkan setiap bayaran dengan peringkat pembinaan yang telah siap. Anda membayar hanya apabila kerja dibuat, dan sebahagian harga ditahan hingga lama selepas penyerahan. Jadual di bawah menunjukkan peratusan yang ditetapkan oleh Jadual Ketiga, Jadual G.
| Peringkat | Bila perlu dibayar | Peratus harga |
|---|---|---|
| 1 | Semasa menandatangani SPA | 10% |
| 2(a) | Asas bangunan siap | 10% |
| 2(b) | Kerangka struktur siap | 15% |
| 2(c) | Dinding siap, dengan bingkai pintu dan tingkap dipasang | 10% |
| 2(d) | Bumbung, pendawaian elektrik, paip (tanpa kelengkapan) dan kabel telekomunikasi dalaman siap | 10% |
| 2(e) | Kemasan dalaman dan luaran siap | 10% |
| 2(f) | Kerja pembetungan siap | 5% |
| 2(g) | Longkang siap | 2.5% |
| 2(h) | Jalan siap | 2.5% |
| 3 | Semasa VP, dengan bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung | 17.5% |
| 4 | Semasa VP, jika hakmilik atas nama anda telah diserahkan | 2.5% |
| 5 | Semasa VP, dipegang peguam pemaju sebagai pemegang amanah: 2.5% dilepaskan selepas 8 bulan dan 2.5% selepas 24 bulan | 5% |
Kelulusan yang terlibat
Setiap projek perumahan di Semenanjung Malaysia memerlukan beberapa kelulusan daripada pihak berkuasa yang berbeza. Jadual ini menyenaraikan yang utama mengikut urutan biasa.
| Kelulusan | Undang-undang | Siapa meluluskan | Maksudnya untuk anda |
|---|---|---|---|
| Tukar syarat tanah | Kanun Tanah Negara, seksyen 124 | Pihak Berkuasa Negeri, dipohon melalui Pejabat Tanah dan Galian | Tanah dibenarkan digunakan untuk perumahan |
| Kebenaran merancang | Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), seksyen 19 | Pihak berkuasa perancang tempatan | Jenis, kepadatan dan susun atur pemajuan diluluskan |
| Kelulusan pelan bangunan | Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), seksyen 70 | Pihak berkuasa tempatan (PBT) | Tiada bangunan boleh didirikan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu |
| Lesen pemaju perumahan serta permit iklan dan jualan | Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118), seksyen 5, dan Peraturan 5 Peraturan-Peraturan 1989 | Pengawal Perumahan (KPKT) | Pemaju tidak boleh mengiklan atau menjual rumah tanpanya |
| Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) | Akta 133 dan Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam | Principal Submitting Person (PSP): arkitek, jurutera profesional atau pelukis pelan bangunan berdaftar, bukan PBT | Rumah telah siap dan mematuhi kelulusan; wajib sebelum VP |
Apa yang terlibat dalam CCC
CCC menggantikan Sijil Layak Menduduki (CFO) yang lama. Ia dikeluarkan melalui perakuan sendiri oleh profesional: PSP hanya mengeluarkannya selepas 21 perakuan peringkat, dipanggil Borang G, lengkap. Sesetengah borang itu memerlukan pengesahan agensi teknikal seperti bomba serta pihak berkuasa air, pembetungan dan elektrik. PBT bertindak sebagai semak dan imbang terhadap proses ini.
Pembinaan
Untuk setiap projek, kami akan menggunakan sistem binaan berindustri (IBS) jika sesuai dengan reka bentuk, merekod kemajuan di tapak setiap hari, dan menyemak kualiti di setiap peringkat sebelum peringkat seterusnya bermula.
Apa itu IBS
Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB) mentakrifkan IBS sebagai kaedah pembinaan di mana komponen dihasilkan dalam keadaan terkawal, di kilang atau di tapak, kemudian diangkut dan dipasang dengan penggunaan pekerja yang minimum di tapak. CIDB membahagikan IBS kepada enam kategori:
- Sistem konkrit pratuang
- Sistem kerangka logam
- Sistem acuan (formwork)
- Sistem kerangka kayu
- Sistem blok
- Sistem IBS lain (komponen penjimat tenaga kerja)
CIDB menyenaraikan manfaatnya: kurang pekerja diperlukan di tapak, pemasangan lebih cepat, kawalan kualiti kerana komponen dihasilkan mengikut prosedur terkawal, kurang pembaziran bahan, penggunaan sumber yang lebih cekap dan tempoh pembinaan lebih singkat. IBS ialah kaedah membina, bukan piawaian yang lebih rendah: rumah IBS memerlukan pelan diluluskan, perakuan peringkat dan CCC yang sama seperti rumah lain.
RumahHQ Development Sdn Bhd berdaftar CIDB Gred G4 (pendaftaran 0120260318-SL169289).
Senarai semak pembeli dan kesilapan biasa
Dari mana-mana pemaju anda membeli, inilah kesilapan yang paling kerap kami lihat, dan apa yang patut disemak.
- Menganggap pendaftaran minat sebagai pembelian. Daftar Minat bukan jualan; SPA ialah jualan.
- Memilih rumah sebelum menyemak pembiayaan. Semak kelayakan anda dengan LPPSA atau bank dahulu.
- Tidak menyemak lesen pemaju serta permit iklan dan jualan, dan sama ada ia sepadan dengan projek yang dijual.
- Tidak membaca jadual bayaran dan tarikh VP dalam SPA. Bagi rumah atas tanah di bawah Jadual G, VP perlu diserahkan dalam 24 bulan dari tarikh SPA.
- Melaporkan kecacatan melalui telefon sahaja. Laporkan secara bertulis dan simpan salinan, beserta gambar dan tarikh.
- Terlepas tempoh liabiliti kecacatan. Ia berjalan 24 bulan dari tarikh VP, bukan dari tarikh anda berpindah masuk.
Selepas kunci
Laporkan kecacatan kepada Aiman (pembantu AI kami) melalui WhatsApp, atau kepada pasukan kami. Setiap laporan akan direkod dan dijejaki sehingga selesai, dan laporan kecacatan kami diterbitkan selepas projek pertama diserahkan.
Soalan lazim
Adakah Daftar Minat mengikat?
Tidak. Daftar Minat adalah percuma dan tidak mengikat. Ia tidak menempatkan sebarang unit dan anda boleh menarik diri pada bila-bila masa. Pembelian hanya berlaku apabila anda menandatangani SPA selepas pelancaran.
Apa itu pendaftaran layak?
Pendaftaran yang telah lulus semakan kesediaan pembiayaan kami. Ia bukan kelulusan pinjaman. Hanya LPPSA atau bank boleh meluluskan pembiayaan anda.
Apa berlaku jika projek tidak mencapai 1.5 kali?
Projek itu tidak dilancarkan. Pendaftaran anda kekal percuma dan tidak mengikat, dan anda tidak mempunyai sebarang obligasi.
Adakah AI meluluskan pinjaman saya atau memilih unit saya?
Tidak. AI menyusun data dan menandakan isu. Pembiayaan diputuskan oleh LPPSA atau bank, dan keputusan projek dibuat oleh pasukan kami.
Adakah rumah IBS kurang kukuh?
IBS ialah kaedah pembinaan yang diiktiraf CIDB. Rumah IBS melalui kelulusan pelan bangunan, perakuan peringkat dan CCC yang sama seperti rumah lain.
Bagaimana saya boleh mengikuti kemajuan projek?
Setiap projek akan mempunyai halaman kemajuan awam yang dikemas kini daripada rekod tapak, dan laporan ketelusan akan meringkaskan kemajuan berbanding jadual, kecacatan dan tempoh penyerahan.
Sumber rujukan
(8)
- NAPIC (JPPH), Laporan Status Pasaran Harta Tanah H1 2026 — dibaca 2026-09-24
- Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, Schedule G (copy hosted by REHDA Melaka) — dibaca 2026-09-24
- PLANMalaysia Perak: Kebenaran Merancang (Akta 172, seksyen 19) — dibaca 2026-09-24
- Majlis Bandaraya Petaling Jaya: Soalan lazim Jabatan Kawalan Bangunan (Akta 133, seksyen 70) — dibaca 2026-09-24
- KPKT Jabatan Kerajaan Tempatan: Certificate of Completion and Compliance (CCC) FAQ — dibaca 2026-09-24
- PTG Selangor: Permohonan Tukar Syarat Tanah, seksyen 124 Kanun Tanah Negara — dibaca 2026-09-24
- TEDUH (KPKT): Garis Panduan Permohonan Permit Iklan dan Jualan (Permit Baharu) — dibaca 2026-09-24
- CIDB: Industrialised Building System (IBS) — dibaca 2026-09-24