Projek RumahHQ

Membeli rumah baru daripada pemaju perumahan berbeza daripada membeli rumah terpakai daripada pemiliknya. Biasanya anda membayar mengikut peringkat semasa rumah masih dibina, jadi undang-undang memberi anda perlindungan tambahan. Panduan ini menerangkan perlindungan itu dalam bahasa mudah, supaya anda tahu apa yang perlu disemak sebelum menandatangani dan apa hak anda selepas menandatangani.

Panduan ini untuk rumah bertanah (teres, berkembar dan banglo), iaitu jenis rumah yang dirancang oleh RumahHQ. Rumah strata seperti pangsapuri menggunakan perjanjian standard lain dengan tempoh yang berbeza.

Istilah dalam halaman ini

• HDA: Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118], undang-undang utama yang mengawal pemaju perumahan di Semenanjung Malaysia.
• SPA (perjanjian jual beli): kontrak antara anda dengan pemaju.
• Jadual G: borang SPA standard yang ditetapkan undang-undang untuk rumah bertanah yang dijual sebelum dibina.
• APDL (Permit Iklan dan Jualan): permit yang mesti ada pada pemaju sebelum ia boleh mengiklankan atau menjual rumah dalam sesuatu projek.
• VP (vacant possession, milikan kosong): hari pemaju menyerahkan kunci rumah yang telah siap kepada anda.
• CCC (Perakuan Siap dan Pematuhan): perakuan bahawa bangunan telah siap dan mematuhi pelan yang diluluskan.
• LAD (ganti rugi jumlah tertentu): pampasan yang dibayar pemaju kepada anda jika rumah diserahkan lewat.
• DLP (tempoh liabiliti kecacatan): tempoh selepas VP di mana pemaju wajib membaiki kecacatan atas kosnya sendiri.

1. Rangka kerja HDA (Akta 118)

Akta 118 dan peraturannya, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, menetapkan peraturan yang mesti dipatuhi oleh setiap pemaju perumahan berlesen. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), melalui Jabatan Perumahan Negara (JPN) dan Pengawal Perumahan, melesenkan pemaju dan menguatkuasakan peraturan ini.

Bahagian yang paling penting kepada anda sebagai pembeli:

• Lesen pemaju. Syarikat mesti memegang lesen pemaju perumahan untuk menjalankan pemajuan perumahan. Sejak pindaan 2015, lesen mesti diperbaharui sekurang-kurangnya 14 hari sebelum tamat dan mesti kekal sah sehingga CCC dikeluarkan bagi setiap rumah dalam projek.
• Permit Iklan dan Jualan (APDL) bagi setiap projek atau fasa, sebelum sebarang iklan atau jualan.
• SPA standard. Bagi rumah bertanah, pemaju mesti menggunakan Jadual G (jual kemudian bina) atau Jadual I (bina kemudian jual, iaitu anda membayar 10% semasa menandatangani dan 90% semasa VP). Terma utama borang ini ditetapkan oleh undang-undang.
• Akaun Pemajuan Perumahan yang menyimpan wang yang dibayar pembeli.
• Tiada kutipan sebelum SPA. Peraturan 11(2), sebagaimana dipinda pada 2015, menyatakan tiada sesiapa, termasuk pihak yang bertindak sebagai pemegang amanah (stakeholder), boleh mengutip apa-apa bayaran walau apa jua namanya kecuali seperti yang ditetapkan oleh kontrak jualan.
• Had iklan. Sejak 2015, peraturan 8(1A) menyatakan iklan pemaju tidak boleh menawarkan yuran guaman percuma, mengunjurkan keuntungan wang atau pendapatan sewa, mendakwa pemandangan panorama, atau menyatakan masa perjalanan ke destinasi popular.

Pindaan 2015 berkuat kuasa pada 1 Julai 2015. SPA standard yang dikemas kini terpakai kepada projek yang lesen pemaju dan permit iklannya dikeluarkan pada atau selepas tarikh itu. Projek lama mungkin masih menggunakan borang terdahulu, jadi baca versi yang diberikan kepada anda.

2. SPA Jadual G dan jadual bayaran berperingkat

Di bawah Jadual G, anda tidak membayar harga penuh sekali gus. Anda membayar 10% semasa menandatangani, kemudian ansuran apabila setiap peringkat pembinaan siap. Setiap notis bayaran daripada pemaju mesti disokong oleh perakuan yang ditandatangani arkitek atau jurutera pemaju yang bertanggungjawab, dan anda mempunyai 30 hari dari tarikh menerima notis untuk membayar.

Pemaju tidak wajib membina mengikut susunan jadual, tetapi anda membayar mengikut peringkat yang benar-benar telah siap. Jika kerja peringkat kemudian merosakkan kerja yang telah siap, pemaju mesti membaikinya atas kos sendiri sebelum VP.

Terma lain Jadual G yang patut anda tahu

3. Lesen pemaju dan APDL: cara menyemaknya

APDL dikeluarkan oleh Pengawal bagi satu pemajuan atau satu fasa, berdasarkan pelan bangunan yang diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan. Pemaju tidak boleh memohonnya tanpa lesen pemaju yang sah. Garis panduan KPKT menyatakan iklan dan brosur dalam Bahasa Melayu yang dikemukakan bersama permohonan mesti menunjukkan, antara lain, tarikh pemajuan dijangka siap serta harga jualan minimum dan maksimum bagi setiap jenis rumah.

Portal TEDUH KPKT (teduh.kpkt.gov.my) dan aplikasi mudah alih TEDUH membolehkan orang ramai menyemak, sebelum membeli:

• status lesen pemaju;
• Permit Iklan dan Jualan (APDL) sesuatu projek;
• kemajuan dan status projek, termasuk projek yang dikategorikan lewat, sakit atau terbengkalai;
• harga jualan yang diluluskan;
• kelulusan kerajaan seperti lanjutan masa (EOT);
• ketulenan dokumen.

1. Dapatkan nombornya Catat nombor lesen pemaju dan nombor APDL daripada iklan, brosur atau halaman projek.
2. Cari di TEDUH Semak nama pemaju dan projek di portal atau aplikasi TEDUH.
3. Bandingkan Pastikan nama, fasa, tarikh sah dan julat harga sama dengan yang ditunjukkan kepada anda.
4. Semak status Perhatikan kelewatan, lanjutan masa atau status sakit atau terbengkalai.
5. Baru tandatangan Jika ada yang tidak sepadan, berhenti dan tanya secara bertulis sebelum menandatangani apa-apa.

Di laman web ini, halaman projek hanya memaparkan harga apabila projek telah dilancarkan dan butiran lesen pemaju serta APDL lengkap. Sebelum itu anda akan melihat "Akan Datang" dan pendaftaran minat, tanpa sebarang harga.

4. Perlindungan Akaun Pemajuan Perumahan

Di bawah Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) 1991, pemaju berlesen mesti memasukkan semua wang yang diterima daripada pembeli ke dalam Akaun Pemajuan Perumahan bagi projek itu. Bayaran daripada pembiaya anda juga dimasukkan ke akaun ini.

Wang hanya boleh dikeluarkan untuk tujuan yang disenaraikan dalam peraturan, seperti kos tanah, kerja pembinaan dan infrastruktur, yuran profesional dan caj berkaitan, dan setiap pengeluaran mesti disokong oleh perakuan yang dikehendaki. Lebihan hanya boleh dikeluarkan menjelang akhir projek dengan kelulusan Pengawal, selepas wang yang cukup untuk menyiapkan projek disimpan. Tujuannya mudah: wang anda digunakan untuk membina projek anda, bukan untuk urusan lain.

Secara praktikal, bayar hanya ke akaun yang dinyatakan dalam notis bayaran pemaju atau SPA anda, jangan sekali-kali ke akaun peribadi atau akaun pihak ketiga.

5. Penyerahan dalam 24 bulan dan ganti rugi (LAD)

Di bawah Jadual G, milikan kosong rumah bertanah mesti diserahkan dalam tempoh 24 bulan dari tarikh SPA. VP hanya boleh diberikan apabila CCC telah dikeluarkan, bekalan air dan elektrik sedia untuk disambung, dan anda telah menjelaskan jumlah yang perlu dibayar. Jika anda tidak mengambil kunci dalam 30 hari selepas notis pemaju, anda dianggap telah mengambil VP.

Jika pemaju lewat, ia mesti membayar anda LAD yang dikira dari hari ke hari pada kadar 10% setahun daripada harga belian, dari tamat tempoh 24 bulan hingga hari anda mengambil VP. Pemaju sepatutnya membayarnya sejurus selepas memberi notis supaya anda mengambil milikan. Jika tidak, anda boleh menolak LAD daripada mana-mana ansuran yang masih perlu anda bayar. Hak anda menuntut LAD timbul pada tarikh anda mengambil VP.

6. Tempoh liabiliti kecacatan (DLP) 24 bulan

Sebarang kecacatan, pengecutan atau kerosakan lain yang timbul dalam tempoh 24 bulan selepas VP dan disebabkan mutu kerja atau bahan yang rosak, atau rumah tidak dibina mengikut pelan dan perihalan yang diluluskan, mesti dibaiki oleh pemaju atas kos sendiri dalam tempoh 30 hari selepas menerima notis bertulis anda.

• Jika pemaju tidak membaikinya dalam 30 hari, anda boleh memaklumkan kos pembaikan kepada pemaju dan memberinya 30 hari lagi. Jika pemaju masih tidak bertindak, anda boleh membaikinya sendiri dan menuntut kosnya daripada wang pemegang amanah 5% yang dipegang peguam pemaju.
• Jika anda menghantar salinan notis kecacatan kepada peguam pemaju sebelum tarikh pelepasan 8 bulan atau 24 bulan, peguam itu tidak boleh melepaskan bahagian wang pemegang amanah tersebut sehingga arkitek pemaju memperakui kecacatan telah dibaiki.

Simpan setiap notis kecacatan secara bertulis, bersama gambar bertarikh, dan hantar salinannya kepada peguam pemaju.

7. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) di bawah Akta 118 ialah alternatif yang lebih murah dan cepat berbanding mahkamah bagi pembeli di Semenanjung Malaysia dan Labuan. Tribunal mendengar tuntutan berkaitan rumah kediaman yang dibeli daripada pemaju, seperti LAD kerana lewat serah, kecacatan, bayaran balik dan pelanggaran SPA yang lain, sehingga had tuntutan yang ditetapkan undang-undang. Tuntutan yang lebih besar memerlukan persetujuan bertulis kedua-dua pihak.

Tribunal menyasarkan keputusan dalam tempoh 60 hari. Pihak-pihak biasanya mewakili diri sendiri, dan peguam hanya dibenarkan jika melibatkan isu undang-undang yang kompleks. Award Tribunal adalah muktamad dan mengikat, dan kegagalan mematuhinya adalah satu kesalahan.

8. Status projek di laman ini dan maksudnya

9. Keseluruhan perjalanan dalam satu garis masa

1. Sebelum pelancaran Tanah, kebenaran merancang dan kelulusan pelan bangunan. Bagi RumahHQ, pendaftaran minat dan semakan kelayakan berlaku di sini.
2. Pelancaran Pemaju mempunyai lesen yang sah dan APDL bagi projek atau fasa itu. Harga diumumkan.
3. Pilih unit dan tandatangan SPA Anda membayar 10% semasa menandatangani. Tempoh VP 24 bulan di bawah Jadual G bermula dari tarikh SPA.
4. Pembinaan Anda atau pembiaya anda membayar setiap peringkat dalam 30 hari selepas notis yang diperakui. Sehingga 75% harga dibayar semasa pembinaan.
5. CCC dan VP Kunci diserahkan dengan air dan elektrik sedia untuk disambung. LAD terpakai jika VP lewat.
6. Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan dari VP. Wang pemegang amanah dilepaskan dalam dua bahagian, pada bulan ke-8 dan ke-24.
7. Selepas DLP Anda mempunyai 12 bulan selepas DLP tamat untuk membawa tuntutan kecacatan ke Tribunal.

10. Kesilapan biasa yang perlu dielakkan

• Membayar apa-apa jumlah sebelum SPA ditandatangani. Peraturan tidak membenarkan sesiapa mengutipnya.
• Menandatangani SPA rumah bertanah yang bukan dalam borang Jadual G (atau Jadual I), atau tidak membaca versi yang digunakan.
• Mempercayai janji iklan yang tidak dibenarkan peraturan, seperti yuran guaman percuma atau unjuran pendapatan sewa.
• Tidak menyemak lesen dan APDL di TEDUH, atau tidak memadankan fasa dan tarikh sah.
• Membayar ke akaun selain yang dinyatakan dalam notis bayaran atau SPA.
• Melaporkan kecacatan melalui telefon sahaja, tanpa notis bertulis dan salinan kepada peguam pemaju.
• Terlepas tempoh 12 bulan untuk memfailkan tuntutan di Tribunal.

11. Senarai semak sebelum menandatangani SPA

• Lesen pemaju sah, disemak di TEDUH.
• APDL sah bagi projek atau fasa yang tepat.
• SPA ialah borang Jadual G (atau Jadual I) untuk rumah bertanah.
• Jadual bayaran sepadan dengan peratusan Jadual Ketiga.
• Kelayakan disemak dengan LPPSA atau bank anda, dan bukti disimpan jika pembiayaan ditolak.
• Butiran Akaun Pemajuan Perumahan diterima secara bertulis.
• Peguam anda sendiri telah menerangkan SPA kepada anda.

Bacaan lanjut: apa itu daftar minat dan apa yang berlaku selepasnya, pilihan pembiayaan dan cara kami mengurus kualiti dan penyerahan.