Kenapa Loan Rumah Tidak Lulus: 7 Sebab & Cara Baiki

Surat penolakan pembiayaan rumah jarang menerangkan sebabnya secara terperinci. Namun kebanyakan permohonan yang tidak lulus, atau lulus dengan jumlah yang lebih rendah daripada diperlukan, berpunca daripada beberapa perkara yang sama. Hampir semuanya boleh disemak lebih awal.

Artikel ini menyenaraikan tujuh sebab biasa, tanda-tandanya, dan apa yang boleh anda lakukan. Ia terpakai kepada pinjaman bank. Bagi LPPSA, prinsip yang sama (had ansuran, jumlah hutang dan tempoh) juga terpakai, walaupun peraturannya sendiri; lihat halaman LPPSA.

Maklumat umum sahaja, bukan nasihat kewangan. Setiap bank dan LPPSA membuat keputusan sendiri.

Tanda mana yang anda nampak pada permohonan anda?Setiap tanda ada punca dan tindakan. Jadual di bawah menyenaraikan ketujuh-tujuh sebab dengan tanda dan tindakan penuh.

• Banyak pinjaman kereta, peribadi, kad kreditPunca: DSR terlalu tinggi. Tindakan: selesaikan atau kurangkan hutang kecil dahulu
• Bayaran lewat dalam 12 bulan lepasPunca: rekod CCRIS bermasalah. Tindakan: jelaskan tunggakan, bayar tepat masa beberapa bulan
• Gaji tunai, elaun berubah, bekerja sendiri tanpa penyataPunca: pendapatan sukar dibuktikan. Tindakan: kemas kini penyata bank, KWSP, Borang B
• Nama, alamat atau angka berbeza antara dokumenPunca: dokumen tidak lengkap atau tidak sepadan. Tindakan: semak semula sebelum menghantar
• Umur hampir had umur bank, wang pendahuluan tidak cukup, atau nilai penilaian rendahPunca: tempoh terlalu pendek, margin tidak mencukupi atau harga tidak sesuai. Tindakan: pemohon bersama, harga lebih rendah, pendahuluan lebih besar atau penampan

Ringkasan: sebab, tanda dan tindakan

Sebab 1: nisbah khidmat hutang (DSR) terlalu tinggi

DSR ialah bahagian pendapatan anda yang digunakan untuk semua bayaran hutang, termasuk ansuran rumah baharu. Bank Negara Malaysia mewajibkan bank menyemak bahawa pendapatan anda selepas potongan berkanun, perbelanjaan keperluan dan komitmen lain mampu menampung bayaran balik, termasuk jika kadar faedah naik. Setiap bank menetapkan had DSR sendiri.

Punca biasa DSR tinggi:

• Pinjaman kereta yang besar atau baharu
• Pinjaman peribadi, termasuk pinjaman koperasi
• Baki kad kredit dan skim beli sekarang bayar kemudian (BNPL)
• Menjadi penjamin atau peminjam bersama pinjaman orang lain

Contoh hipotetikal: bagaimana menyelesaikan hutang kecil menaikkan jumlah pinjaman Siti

Contoh: kesan menyelesaikan pinjaman kereta

Siti berpendapatan bersih RM5,000 sebulan. Dia membayar pinjaman kereta RM700, pinjaman peribadi RM400 dan kad kredit minimum RM150, jumlah RM1,250. Andaikan had DSR bank untuknya 60% (andaian): RM3,000 untuk semua hutang, jadi ruang ansuran rumah RM1,750.

Pada kadar andaian 4.0% selama 35 tahun, RM1,750 sebulan menampung pinjaman kira-kira RM395,000. Jika Siti menyelesaikan pinjaman peribadi dan baki kad kredit dahulu, ruang naik kepada RM2,300, cukup untuk pinjaman kira-kira RM519,000.

Sebab 2: rekod CCRIS bermasalah

CCRIS (Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat) dikendalikan oleh Bank Negara. Laporannya menyenaraikan pinjaman dan rekod bayaran balik bagi 12 bulan lepas. Bayaran lewat kekal kelihatan selama 12 bulan walaupun anda sudah menjelaskannya.

Sebagai gambaran betapa pentingnya rekod ini, skim jaminan SJKP mensyaratkan tiada tunggakan CCRIS melebihi 2 bulan dalam 12 bulan lepas dan tiada rekod negatif dalam 24 bulan lepas. Bank juga menetapkan kriteria sendiri.

Apa yang boleh dilakukan:

• Dapatkan laporan CCRIS anda secara percuma melalui portal eCCRIS atau kiosk CCRIS di premis AKPK.
• Jelaskan tunggakan secepat mungkin, kemudian bayar tepat masa setiap bulan.
• Semak akaun yang tidak dikenali dan minta bank pelapor membetulkan kesilapan.
• Ingat: CCRIS bukan senarai hitam. Rekod yang semakin bersih dari bulan ke bulan menguatkan permohonan anda.

Sebab 3: pendapatan sukar dibuktikan

Bank hanya boleh mengira pendapatan yang dapat dibuktikan. CIMB Bank, contohnya, meminta slip gaji 3 bulan dan penyata KWSP atau penyata bank bagi pekerja bergaji, serta pendaftaran perniagaan, penyata bank perniagaan 6 bulan dan Borang B dengan resit bayaran cukai bagi yang bekerja sendiri.

Masalah biasa:

• Gaji dibayar tunai tanpa rekod bank
• Elaun berubah-ubah yang tidak dikira sepenuhnya
• Pendapatan perniagaan dimasukkan ke akaun peribadi dan bercampur
• Pendapatan diisytiharkan rendah dalam Borang B untuk menjimatkan cukai

Jika pendapatan anda tidak tetap dan ini rumah pertama anda, skim jaminan SJKP menerima pemohon berpendapatan tetap atau tidak tetap melalui bank peserta. SJKP menerima dokumen seperti penyata bank 6 bulan, penyata cukai atau KWSP, lesen perniagaan, atau akuan pendapatan yang disahkan pihak tertentu. Butiran di halaman Pinjaman Bank.

Sebab 4: tempoh terlalu pendek kerana umur

Bank Negara menetapkan 35 tahun sebagai tempoh maksimum pinjaman perumahan. Bank juga mengehadkan umur pada akhir pinjaman; CIMB Bank, contohnya, sehingga 35 tahun atau umur 70, mana yang lebih awal. Semakin pendek tempoh, semakin tinggi ansuran untuk jumlah yang sama.

Pilihan: memohon bersama pasangan (pendapatan digabungkan), memilih rumah berharga lebih rendah, atau menyediakan bayaran pendahuluan lebih besar. Bagi yang layak, SJKP membenarkan pinjaman dua generasi.

Sebab 5: margin tidak mencukupi

Margin pembiayaan ialah bahagian harga yang dibiayai bank. Sejak 3 November 2010, Bank Negara mengehadkan margin kepada 70% bagi pinjaman perumahan ketiga seseorang peminjam. Bagi rumah pertama dan kedua, setiap bank menetapkan margin sendiri.

Jika anda sudah mempunyai dua pinjaman perumahan, pinjaman ketiga anda hanya sehingga 70%. Bagi rumah RM400,000 (andaian), itu bermaksud pinjaman RM280,000 dan bayaran pendahuluan RM120,000.

Sebab 6: dokumen tidak lengkap atau tidak sepadan

Permohonan boleh tertangguh atau ditolak jika:

• Slip gaji, penyata bank dan KWSP menunjukkan angka yang tidak sepadan
• Nama atau nombor kad pengenalan berbeza antara dokumen
• Dokumen lama atau tidak ditandatangani
• Maklumat komitmen dalam borang tidak sama dengan CCRIS

Semak setiap dokumen sebelum menghantar. Jika ada perubahan kerja atau gaji baru-baru ini, sediakan surat pengesahan majikan.

Sebab 7: nilai hartanah dan harga

Bank menggunakan penilai panelnya untuk menilai hartanah. Jika nilai penilaian lebih rendah daripada harga, tanya bank sama ada margin dikira atas nilai itu, dan sediakan penampan wang tunai. Bagi rumah dalam pembinaan daripada pemaju, SPA standard menetapkan harga dan peringkat bayaran; semak dokumen projek sebelum menandatangani.

Contoh lengkap: Siti menyusun semula dan memohon semula

Contoh hipotetikal penuh: pelan lapan bulan Siti sebelum memohon semula

Contoh: pelan pemulihan Siti (semua angka andaian)

Masalah: Siti memohon pinjaman RM450,000. Bank meluluskan jumlah yang lebih rendah kerana DSR. Laporan CCRIS juga menunjukkan dua bayaran kad kredit lewat dalam 12 bulan lepas.

Bulan 1: Siti menjelaskan baki kad kredit dan menetapkan bayaran automatik supaya tiada lagi bayaran lewat.

Bulan 2 hingga 6: Dia menyelesaikan pinjaman peribadi RM400 sebulan menggunakan simpanan dan bonus. Komitmennya turun daripada RM1,250 kepada RM700.

Bulan 7: Dengan had DSR andaian 60%, ruang ansurannya kini RM2,300 sebulan, cukup untuk pinjaman kira-kira RM519,000 pada kadar andaian 4.0% selama 35 tahun. Rekod CCRIS menunjukkan enam bulan bayaran tepat masa.

Bulan 8: Dia memohon semula dengan dokumen yang dikemas kini.

Contoh ini menunjukkan bahawa masalah DSR dan CCRIS biasanya boleh dibaiki dalam beberapa bulan, bukan bertahun-tahun, jika anda bermula awal.

Selepas lulus: jangan jejaskan kelulusan anda

Kelulusan bukan penamat. Bagi rumah dalam pembinaan, bank mengeluarkan wang secara berperingkat selama beberapa tahun. Sepanjang tempoh itu:

• Bayar faedah semasa pembinaan tepat masa. Bank mengira faedah atas jumlah yang telah dikeluarkan.
• Elakkan komitmen besar baharu tanpa perancangan.
• Simpan insurans kebakaran rumah yang diwajibkan bank.
• Jika menghadapi kesukaran membayar, hubungi bank secepat mungkin untuk berbincang tentang pilihan bayaran balik.

LPPSA dan bank: persamaan dan perbezaan

Bagi penjawat awam, LPPSA menilai permohonan dengan peraturannya sendiri, termasuk had ansuran berbanding pendapatan, jumlah hutang dan tempoh berdasarkan umur serta baki perkhidmatan. Prinsipnya sama dengan bank: komitmen yang tinggi dan tempoh yang pendek mengurangkan jumlah yang layak. Perbezaannya, had dan kadar LPPSA ditetapkan dalam garis panduannya sendiri. Baca had pembiayaan LPPSA 2026 dan cara memohon LPPSA untuk rumah pemaju.

Aliran membaiki dan memohon semula

1. Kenal pasti punca Tanya bank atau LPPSA sebab utama, dan semak jadual di atas.
2. Dapatkan CCRIS Muat turun laporan percuma dan semak setiap akaun.
3. Kurangkan DSR Selesaikan hutang kecil dan elakkan pinjaman baharu.
4. Kemas dokumen Pastikan slip gaji, penyata bank, KWSP dan Borang B sepadan.
5. Kira semula Guna kalkulator kelayakan untuk melihat jumlah baharu.
6. Mohon semula Kepada bank yang sama, bank lain, atau bank dengan jaminan SJKP jika layak.

Kesilapan yang memburukkan keadaan

• Memohon kepada banyak bank serentak tanpa membaiki punca. Masalah yang sama akan dilihat semula.
• Mengambil pinjaman peribadi untuk bayaran pendahuluan. DSR anda naik dan kelayakan turun.
• Menjadi penjamin pinjaman orang lain tanpa memahami kesannya kepada komitmen anda.
• Tidak membaca surat tawaran. Jika lulus dengan jumlah lebih rendah, semak sama ada anda mampu menampung bezanya sebelum menerima.

Senarai semak sebelum memohon semula

• Laporan CCRIS terkini tanpa tunggakan baharu
• Senarai hutang yang telah diselesaikan atau dikurangkan
• Slip gaji, penyata bank dan KWSP yang sepadan
• Borang B dan resit cukai (bekerja sendiri)
• Anggaran DSR baharu daripada kalkulator kelayakan
• Wang tunai untuk bayaran pendahuluan dan kos permulaan

Semak dahulu, mohon kemudian

Kalkulator kelayakan kami menunjukkan peraturan mana yang mengehadkan jumlah anda, sama ada LPPSA atau bank. Jika anda merancang membeli rumah pertama, baca juga Semak Kelayakan Sebelum Membeli Rumah Pertama. Semasa anda Daftar Minat projek RumahHQ, pilih untuk dibantu menyemak kelayakan. Anggaran sahaja; kelulusan tertakluk kepada LPPSA atau bank.