Terus ke kandungan
Imej ilustrasi
Pembiayaan & LPPSA

Cara Kira Ansuran LPPSA: Formula & Contoh

Pasukan RumahHQ · Diterbitkan 25 September 2026 · Dikemas kini 29 September 2026 · 8 min bacaan

Ringkasan

  • Kelayakan LPPSA ialah jumlah terendah antara had ansuran (60% atau 50%), had jumlah hutang 80%, tempoh anda dan jadual kelayakan ikut pendapatan bersih.
  • Pendapatan bersih ialah gaji pokok tambah elaun tetap yang diambil kira LPPSA, tolak potongan wajib; elaun lain seperti kerja lebih masa tidak dikira.
  • Ansuran dikira dengan formula baki berkurangan pada 4% setahun. Semua contoh di sini anggaran sahaja; kelulusan tertakluk kepada LPPSA.

Panduan ini untuk anda yang mahu mengira sendiri ansuran dan kelayakan LPPSA dengan tangan, dan faham dari mana setiap angka datang. Jika anda hanya mahukan jawapan segera, guna kalkulator kelayakan LPPSA kami: ia melakukan semua langkah di bawah dalam beberapa saat. Dengan memahami formula dan peraturannya, anda boleh menyemak hasil kalkulator dan tahu apa yang boleh diubah untuk menaikkan kelayakan.

Panduan ini menerangkan peraturan dalam Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026, langkah demi langkah, dengan tiga contoh pengiraan.

Anggaran sahaja. Maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Kelulusan dan jumlah sebenar tertakluk kepada LPPSA.

Mahu terus kira?

Kalkulator kelayakan kami mengira had ansuran, had jumlah hutang, tempoh dan jadual kelayakan LPPSA, kemudian menunjukkan had mana yang mengikat anda. Tiada data dihantar keluar dari pelayar anda. Buka kalkulator kelayakan.

Empat perkara yang menentukan kelayakan LPPSA

Garis Panduan (perenggan 6.1) menyatakan amaun kelayakan adalah mengikut jadual kelayakan di Lampiran 1, tertakluk kepada had ansuran dan had jumlah hutang, “mengikut mana yang terendah”. Tempoh bayaran balik pula menentukan berapa besar pembiayaan yang boleh ditampung oleh ansuran itu. Jadi ada empat perkara:

Sumber: Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026 (perenggan 4.29, 6.1, 12.1, 12.3 dan Lampiran 1).
PeraturanPembiayaan pertamaPembiayaan kedua
Had ansuran bulananTidak melebihi 60% pendapatan bersihTidak melebihi 50% pendapatan bersih
Had jumlah hutangTidak melebihi 80% pendapatan bersihTidak melebihi 80% pendapatan bersih
Tempoh (skim pencen)Sehingga 420 bulan atau umur 90, mana lebih awalLihat Garis Panduan
Tempoh (skim KWSP)Sehingga tamat perkhidmatan atau 420 bulan, mana lebih awalLihat Garis Panduan
Jadual kelayakanHad maksimum mengikut julat pendapatan bersih (Lampiran 1)

Pendapatan bersih (perenggan 4.29) ialah gaji pokok tambah elaun tetap, ditolak potongan wajib yang diambil kira oleh LPPSA. Elaun tetap yang dikira disenaraikan dalam Lampiran 1, antaranya ITP/EPW, ITKA/ITKT/ITK, COLA/BIW/BIS/BISS, ITJU dan elaun memangku. Elaun yang tidak tetap tidak dikira.

Langkah demi langkah: cara kira kelayakan LPPSA

  1. Kira pendapatan bersih Gaji pokok + elaun tetap yang layak − potongan wajib.
  2. Kira had ansuran 60% pendapatan bersih bagi pembiayaan pertama (50% bagi kedua); kalkulator kami menolak komitmen lain di sini juga (lihat nota).
  3. Kira had jumlah hutang 80% pendapatan bersih, tolak semua komitmen bulanan lain.
  4. Ambil yang terendah Itulah ansuran maksimum anda.
  5. Tentukan tempoh Ikut skim (pencen atau KWSP), umur dan had 420 bulan.
  6. Tukar ansuran kepada jumlah pembiayaan Guna formula baki berkurangan pada 4% setahun.
  7. Semak jadual kelayakan Jika jumlah melebihi had julat pendapatan anda, had jadual terpakai.

Nota tentang langkah 2 dan 3: dua cara membaca had 60%. Perenggan 6.1 Garis Panduan Bil.1/2026 menyatakan, bagi pembiayaan pertama, “ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada pendapatan bersih dan jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih, mengikut mana yang terendah”. Ia tidak menyatakan sama ada komitmen lain ditolak daripada had 60%. Jadi ada dua bacaan: (1) cara berhati-hati, yang digunakan kalkulator kami: komitmen ditolak daripada kedua-dua had 60% dan 80%; (2) bacaan literal: had 60% dikira atas ansuran LPPSA sahaja, dan komitmen lain ditolak daripada had 80% sahaja. Tanpa komitmen lain, kedua-dua bacaan memberi jawapan yang sama. Jumlah sebenar ditentukan oleh LPPSA. Anggaran sahaja. Contoh 2 di bawah menunjukkan kedua-dua bacaan.

Formula ansuran LPPSA

LPPSA mengenakan kadar tetap 4% setahun atas baki berkurangan bagi pembiayaan sehingga RM750,000. Ansuran bulanan dikira dengan formula anuiti biasa:

Ansuran = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)

  • P = jumlah pembiayaan
  • r = kadar bulanan = 4% ÷ 12 = 0.003333
  • n = bilangan bulan (contohnya 35 tahun = 420 bulan)
Contoh pengiraan penuh: ansuran bagi RM300,000 selama 35 tahun pada kadar 4% (lebih kurang RM1,328 sebulan)

Contoh: ansuran bagi RM300,000 selama 35 tahun (anggaran sahaja)

P × r = RM300,000 × 0.003333 = RM1,000.

(1 + r)−420 = 0.2472, jadi 1 − 0.2472 = 0.7528.

Ansuran = RM1,000 ÷ 0.7528 ≈ RM1,328 sebulan. Sepanjang 35 tahun, jumlah keuntungan yang dibayar lebih kurang RM257,900.

Untuk mencari jumlah pembiayaan daripada ansuran (arah sebaliknya), formulanya ialah P = Ansuran × (1 − (1 + r)−n) ÷ r. Inilah yang dilakukan kalkulator apabila anda memasukkan gaji.

Kiraan RumahHQ pada kadar 4% setahun, baki berkurangan. Anggaran sahaja; tidak termasuk premium MRTA/MRTT, LTHO atau yuran guaman yang dibiayai.
Jumlah pembiayaan20 tahun25 tahun30 tahun35 tahun
RM200,000RM1,212RM1,056RM955RM886
RM300,000RM1,818RM1,584RM1,432RM1,328
RM400,000RM2,424RM2,111RM1,910RM1,771
RM500,000RM3,030RM2,639RM2,387RM2,214

Pembiayaan melebihi RM750,000 dikira dalam dua bahagian: 4% atas RM750,000 pertama dan 4.5% atas baki, di bawah inisiatif LPPSA 2026. Menurut pengumuman LPPSA (September 2026), tarikh rasmi permohonan di bawah had baharu belum diumumkan (disemak 29 September 2026); semak laman rasmi LPPSA. Butirannya dalam had pembiayaan LPPSA 2026.

Jadual kelayakan maksimum (Lampiran 1)

Walaupun ansuran anda mampu menampung jumlah besar, LPPSA mengehadkan pembiayaan mengikut julat pendapatan bersih:

Sumber: Garis Panduan LPPSA Bil.1/2026, Lampiran 1. LPPSA menyatakan jadual ini sebagai rujukan; had sebenar seperti yang diluluskan Lembaga.
Pendapatan bersih bulananKelayakan maksimum
RM6,500 ke atasRM750,000 (sehingga RM1,000,000 di bawah inisiatif 2026)
RM6,000RM720,000
RM5,700RM680,000
RM5,500RM650,000
RM5,000RM600,000
RM4,700RM560,000
RM4,500RM540,000
RM4,300RM510,000
RM4,000RM470,000
RM3,800RM450,000
RM3,500RM420,000
RM2,900RM340,000
RM2,300RM270,000
Sehingga RM1,700RM200,000

Tiga contoh pengiraan

Semua nama dan angka di bawah hipotetikal. Anggaran sahaja.

Had mana yang mengikat kelayakan anda?Kelayakan ialah yang terendah antara had ansuran, had jumlah hutang, tempoh dan jadual kelayakan
  • Jadual kelayakanContoh 1: ansuran mampu lebih kurang RM521,000, tetapi julat RM4,300 dihadkan kepada RM510,000.
  • Had ansuran dan komitmenContoh 2: ansuran kereta RM600 mengehadkan ansuran LPPSA kepada RM1,860 sebulan.
  • TempohContoh 3: 12 tahun hingga tamat perkhidmatan pada umur 60 menjadikan tempoh had utama.
Hasil yang mungkin, seperti dalam tiga contoh pengiraan di bawah: sama ada jadual kelayakan, had ansuran atau tempoh yang mengikat.
Tiga contoh hipotetikal: jadual kelayakan (Encik Amir), komitmen sedia ada (Puan Siti) dan tempoh pendek (Encik Rahman) masing-masing menjadi had

Contoh 1: jadual kelayakan menjadi had (Encik Amir, 32 tahun, skim KWSP)

Pendapatan bersih: gaji pokok RM3,600 + elaun tetap RM1,200 − potongan wajib RM500 = RM4,300. Tiada komitmen lain.

Had ansuran 60%: RM2,580. Had jumlah hutang 80%: RM3,440. Yang terendah: RM2,580.

Tempoh: tamat perkhidmatan pada umur 60, jadi 28 tahun (336 bulan).

Jumlah yang mampu ditampung: RM2,580 sebulan selama 28 tahun pada 4% ≈ RM521,000.

Jadual kelayakan: julat RM4,300 dihadkan kepada RM510,000. Jadi anggaran kelayakan ialah RM510,000, dengan ansuran ≈ RM2,526 sebulan.

Contoh 2: komitmen sedia ada menjadi had (Puan Siti, 40 tahun, skim pencen)

Pendapatan bersih: RM4,100. Ansuran kereta RM600.

Had ansuran 60% tolak komitmen: RM2,460 − RM600 = RM1,860. Had jumlah hutang 80% tolak komitmen: RM3,280 − RM600 = RM2,680. Yang terendah: RM1,860 (pendekatan berhati-hati kalkulator kami).

Tempoh: skim pencen, 420 bulan (hingga umur 75, di bawah had umur 90).

Jumlah: RM1,860 sebulan selama 35 tahun pada 4% ≈ RM420,000. Jadual bagi julat RM4,000 ialah RM470,000, jadi had ansuran yang mengikat.

Jika Puan Siti menyelesaikan pinjaman keretanya dahulu, had ansurannya naik kepada RM2,460 dan jadual RM470,000 pula menjadi had. Dengan bacaan literal (komitmen hanya ditolak daripada had 80%), ansuran maksimumnya RM2,460 walaupun pinjaman kereta belum selesai, jadi jadual RM470,000 menjadi had. Jumlah sebenar ditentukan oleh LPPSA.

Contoh 3: tempoh pendek menjadi had (Encik Rahman, 48 tahun, skim KWSP)

Pendapatan bersih: RM5,200. Tiada komitmen lain. Had ansuran 60%: RM3,120.

Tempoh: hanya 12 tahun hingga tamat perkhidmatan pada umur 60.

Jumlah: RM3,120 sebulan selama 144 bulan pada 4% ≈ RM356,000, jauh di bawah had jadual RM600,000 bagi julat RM5,000. Dengan tempoh 25 tahun, ansuran yang sama boleh menampung ≈ RM591,000. Bagi pemohon skim KWSP yang lebih berusia, tempoh ialah had utama.

Selepas angka kelayakan: apa lagi yang mempengaruhi jumlah akhir

  • Harga dan penilaian. Jumlah yang diluluskan tidak melebihi harga hartanah atau penilaian JPPH, mana yang lebih rendah, walaupun kelayakan anda lebih tinggi.
  • Insurans dan yuran guaman. Perenggan 6.4 menyatakan amaun kelayakan tidak termasuk MRTA/MRTT, LTHO dan yuran guaman dokumen pembiayaan. Kos ini boleh dibiayai di atasnya, jadi ansuran sebenar sedikit lebih tinggi.
  • Rumah dalam pembinaan. Bagi pembiayaan Jenis 3, wang dikeluarkan kepada pemaju mengikut peringkat pembinaan. Bagi rumah bertanah, potongan gaji bermula selepas bayaran kemajuan 95% atau pada bulan ke-25 dari kelulusan, mana yang lebih awal.
  • Syarat pemohon. Warganegara, pegawai tetap yang disahkan jawatan dan berkhidmat sekurang-kurangnya setahun. Kakitangan kontrak tidak layak.

Kalkulator kami atau kalkulator LPPSA?

LPPSA sendiri menyediakan Kalkulator Anggaran Pembiayaan di portal MyFinancing. Gunakan kedua-duanya. Kalkulator kami menambah dua perkara: ia menunjukkan had mana yang mengikat anda (had ansuran, jumlah hutang, jadual atau tempoh), dan ia menyenaraikan semua andaian yang digunakan, termasuk tarikh kadar. Kedua-duanya anggaran sahaja.

Kesilapan biasa semasa mengira

  • Memasukkan gaji kasar. LPPSA menggunakan pendapatan bersih, bukan gaji kasar.
  • Memasukkan elaun yang tidak dikira. Hanya elaun tetap dalam senarai Lampiran 1 diambil kira.
  • Terlupa komitmen lain. Pinjaman peribadi, kereta dan kad kredit mengurangkan ruang di bawah had 80%.
  • Menganggap tempoh sentiasa 35 tahun. Bagi skim KWSP, tempoh berakhir apabila perkhidmatan tamat.
  • Menganggap had RM1 juta terpakai kepada semua. Hanya julat pendapatan bersih teratas yang boleh melebihi RM750,000.

Langkah seterusnya

Baca cara mohon LPPSA untuk rumah pemaju untuk urutan permohonan, dokumen dan peranan Ketua Jabatan, dan halaman LPPSA untuk ringkasan skim. Jika anda membandingkan LPPSA dengan bank, lihat cara kira loan rumah dan apa itu DSR.

RumahHQ Development Sdn Bhd berdaftar dengan panel LPPSA, CIMB Bank dan Maybank. Buat anggaran dengan kalkulator kelayakan, kemudian Daftar Minat dan pilih untuk dibantu menyemak kelayakan. Daftar Minat adalah percuma dan tidak mengikat. Anggaran sahaja; kelulusan tertakluk kepada LPPSA.

Soalan lazim

Adakah kalkulator LPPSA memberi jumlah kelulusan sebenar?

Tidak. Mana-mana kalkulator, termasuk kalkulator kami dan Kalkulator Anggaran Pembiayaan di portal MyFinancing LPPSA, memberi anggaran sahaja. Jumlah sebenar ditentukan oleh LPPSA selepas menilai permohonan penuh.

Apakah pendapatan bersih dalam kiraan LPPSA?

Garis Panduan LPPSA Bil.1/2026 mentakrifkan pendapatan bersih sebagai jumlah gaji pokok dan elaun tetap ditolak potongan wajib yang diambil kira oleh Lembaga. Elaun tetap yang diambil kira disenaraikan dalam Lampiran 1, seperti ITP/EPW, ITKA, COLA dan ITJU.

Berapakah kadar keuntungan LPPSA?

Kadar 4% setahun atas baki berkurangan bagi pembiayaan sehingga RM750,000. Di bawah inisiatif 2026, baki melebihi RM750,000 hingga RM1 juta dikenakan 4.5%. Tarikh rasmi permohonan di bawah had baharu belum diumumkan (disemak 29 September 2026); semak laman rasmi LPPSA.

Kenapa kelayakan saya lebih rendah walaupun gaji saya tinggi?

Biasanya kerana salah satu had lain lebih rendah: komitmen sedia ada yang besar, tempoh pendek kerana umur hampir bersara, atau had jadual kelayakan bagi julat pendapatan anda. Kalkulator kami menunjukkan had mana yang mengikat.

Adakah premium MRTA dan yuran guaman termasuk dalam kelayakan?

Garis Panduan menyatakan amaun kelayakan tidak termasuk perlindungan MRTA/MRTT, LTHO dan yuran guaman dokumen pembiayaan. Kos ini boleh dibiayai di atas amaun kelayakan, jadi ansuran sebenar mungkin sedikit lebih tinggi.

Bolehkah saya memohon LPPSA sebelum projek dilancarkan?

Permohonan rasmi pembiayaan Jenis 3 memerlukan SPA atau draf SPA, jadi ia dibuat selepas pelancaran. Sebelum itu, anda boleh membuat anggaran dan menyediakan dokumen. Daftar Minat dengan RumahHQ adalah percuma dan tidak mengikat.

Sumber rujukan

(5)
Kongsi di WhatsApp Terima panduan baharu di WhatsApp

Panduan berkaitan

Mencari rumah?

Daftar minat secara percuma dan tidak mengikat, atau tanya Aiman di WhatsApp.

Daftar Minat Tanya Aiman (AI)