Apa Itu DSR dan Cara Kira untuk Loan Rumah

Apabila bank menilai permohonan loan rumah, salah satu angka pertama yang dilihat ialah DSR anda. Jika DSR terlalu tinggi, bank mungkin menawarkan jumlah yang lebih kecil daripada yang anda perlukan, atau tidak meluluskan permohonan. Berita baiknya, DSR mudah dikira sendiri, dan ada cara yang jelas untuk menurunkannya sebelum anda memohon.

Anggaran sahaja. Maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Keputusan tertakluk kepada bank atau LPPSA.

Apa itu DSR

DSR (debt service ratio, atau nisbah khidmat hutang) ialah bahagian pendapatan bersih bulanan anda yang digunakan untuk membayar semua hutang. Bank Negara Malaysia mentakrifkannya sebagai bahagian pendapatan bersih bulanan peminjam (pendapatan kasar tolak cukai dan potongan berkanun lain) yang digunakan untuk membayar jumlah obligasi hutang peminjam.

DSR = (jumlah komitmen hutang bulanan ÷ pendapatan bersih bulanan) × 100%

Semakin tinggi DSR, semakin sedikit wang yang tinggal untuk perbelanjaan lain dan simpanan. Sebab itu Bank Negara mewajibkan bank memastikan pendapatan anda selepas potongan berkanun, perbelanjaan keperluan dan semua obligasi lain mampu menampung bayaran balik pinjaman.

1. Kira pendapatan bersih Pendapatan kasar tolak KWSP, PERKESO, SIP dan PCB.
2. Senaraikan komitmen Semua ansuran bulanan, termasuk kad kredit dan BNPL.
3. Tambah ansuran baharu Anggaran ansuran rumah yang ingin dipohon.
4. Bahagikan Jumlah komitmen ÷ pendapatan bersih × 100%.

Komitmen yang dikira dalam DSR

Menurut panduan CIMB Bank, komitmen yang dikira ialah obligasi yang tercatat dalam laporan CCRIS anda. Bank Negara pula menyatakan kiraan DSR di Malaysia mengambil kira pinjaman daripada bank dan juga bukan bank.

Perbelanjaan harian seperti makanan, bil dan pengangkutan tidak dimasukkan dalam DSR. Tetapi bank tetap menilainya melalui ukuran lain yang dipanggil pendapatan boleh guna bersih (NDI), yang diterangkan di bawah.

Pendapatan kasar atau bersih?

Laporan Kestabilan Kewangan Bank Negara (separuh pertama 2024) menyatakan bahawa di Malaysia DSR dikira atas pendapatan bersih, manakala di negara seperti UK dan Singapura ia dikira atas pendapatan kasar. Ini penting kerana DSR yang sama memberi jumlah pinjaman berbeza bergantung pada asasnya.

• Bank: pendapatan bersih. Menurut RinggitPlus, pendapatan yang boleh dikira termasuk gaji pokok, elaun tetap, kerja lebih masa yang tetap, komisen yang konsisten, pendapatan sewa dan pendapatan perniagaan sampingan, jika berdokumen. Setiap bank menilainya dengan cara sendiri.
• LPPSA: pendapatan bersih ialah gaji pokok tambah elaun tetap yang diambil kira LPPSA, tolak potongan wajib. Had jumlah hutang ialah 80% pendapatan bersih.
• SJKP (jaminan untuk pembeli berpendapatan tidak tetap): jumlah bayaran balik semua pinjaman tidak melebihi 65% pendapatan kasar bulanan.

Had DSR bank, seperti dilaporkan

Bank di Malaysia tidak menerbitkan had DSR masing-masing, dan had itu berbeza antara bank dan antara pemohon. Yang boleh dirujuk ialah panduan umum:

Kalkulator kelayakan kami menggunakan andaian 60% bagi pendapatan bersih bawah RM5,000 dan 70% bagi RM5,000 ke atas. Ia andaian berdasarkan amalan lazim, bukan had mana-mana bank.

Contoh: cara kira DSR langkah demi langkah

Cara mengira ansuran RM1,867 itu diterangkan dalam formula ansuran bulanan loan rumah.

Selain DSR: pendapatan boleh guna bersih (NDI)

Bank Negara menyatakan institusi kewangan menggunakan NDI bersama DSR dalam penilaian kemampuan. NDI ialah pendapatan bersih bulanan tolak jumlah bayaran balik pinjaman bulanan, iaitu wang yang tinggal untuk perbelanjaan hidup. Had NDI minimum berbeza antara bank dan boleh berbeza ikut produk, pendapatan, profil risiko, lokasi dan status perkahwinan. Untuk analisisnya, BNM menggunakan RM1,000 sebagai contoh had NDI, dipilih daripada julat yang digunakan institusi kewangan.

Dalam contoh Aisyah, NDI selepas loan rumah ialah RM4,900 − RM2,867 = RM2,033. Pemohon yang mempunyai tanggungan mungkin dinilai dengan had NDI yang lebih tinggi.

Cara menurunkan DSR sebelum memohon

• Jelaskan hutang kecil dahulu. CIMB mencadangkan menyelesaikan kad kredit dan pinjaman peribadi. Dalam contoh Aisyah, menjelaskan kad kredit dan BNPL (RM200 sebulan) menurunkan DSR selepas loan rumah daripada 58.5% kepada 54.4%. Menyelesaikan pinjaman kereta juga menurunkannya kepada 41.2%.
• Tangguhkan hutang baharu. CIMB mencadangkan menangguhkan BNPL atau ansuran kereta baharu selama 3 hingga 6 bulan sebelum permohonan pinjaman besar.
• Dokumenkan semua pendapatan tetap. Elaun tetap atau pendapatan sampingan yang stabil dan berdokumen meningkatkan pendapatan yang dikira.
• Pertimbangkan pemohon bersama. Pendapatan digabungkan, tetapi komitmen kedua-dua orang juga digabungkan.
• Pilih jumlah pinjaman yang lebih kecil. Bayaran pendahuluan yang lebih besar atau rumah dalam julat harga lebih rendah mengurangkan ansuran baharu.
• Semak tempoh. Tempoh lebih panjang merendahkan ansuran, tetapi dihadkan oleh umur dan menambah jumlah faedah.

Jika permohonan anda pernah ditolak, khidmat MyKNP, kerjasama AKPK dan Credit Guarantee Corporation (CGC), memberi nasihat pembiayaan secara percuma. Lihat juga kenapa permohonan pinjaman tidak lulus.

Kesilapan biasa semasa mengira DSR

• Menggunakan gaji kasar. Seperti contoh Aisyah, DSR atas gaji kasar kelihatan jauh lebih rendah daripada DSR yang dikira bank.
• Tidak memasukkan ansuran rumah baharu. DSR sebelum loan rumah bukan angka yang dinilai bank; yang dinilai ialah DSR selepas ansuran baharu ditambah.
• Terlupa hutang kecil. Kad kredit, BNPL dan pinjaman bukan bank turut tercatat dan dikira.
• Menganggap semua bank sama. Satu bank mungkin menawarkan jumlah lebih rendah daripada bank lain untuk profil yang sama, kerana had dan cara kira berbeza.
• Mengambil pinjaman baharu selepas semakan awal. Pinjaman kereta atau peribadi baharu sebelum permohonan menaikkan DSR dan boleh mengubah keputusan.

Langkah seterusnya

DSR ialah satu bahagian daripada semakan kelayakan. Untuk senarai penuh, termasuk CCRIS, bayaran pendahuluan dan dokumen, baca senarai semak kelayakan rumah pertama. Jika anda penjawat awam, peraturan LPPSA berbeza; lihat cara kira ansuran LPPSA. Bagi pekerja swasta, halaman Pinjaman Bank menerangkan istilah dalam surat tawaran.

Buat anggaran dengan kalkulator kelayakan; ia menunjukkan sama ada DSR atau margin yang mengehadkan jumlah anda. RumahHQ Development Sdn Bhd berdaftar dengan panel LPPSA, CIMB Bank dan Maybank. Semasa anda Daftar Minat, pilih untuk dibantu menyemak kelayakan. Daftar Minat adalah percuma dan tidak mengikat. Anggaran sahaja; kelulusan tertakluk kepada bank atau LPPSA.