Cara Kira Duti Setem Rumah: MOT & Perjanjian Pinjaman
Pasukan RumahHQ · Diterbitkan 25 September 2026 · Dikemas kini 25 September 2026 · 7 min bacaan
Ringkasan
- Duti MOT dikira berperingkat 1%, 2%, 3% dan 4% atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi; perjanjian pinjaman dikenakan 0.5%.
- Pembeli rumah pertama yang layak dikecualikan sepenuhnya bagi rumah bernilai sehingga RM500,000, jika SPA ditandatangani hingga 31 Disember 2027.
- Surat cara perlu disetemkan dalam 30 hari selepas ditandatangani; peguam lazimnya menguruskannya melalui sistem dalam talian LHDN.
Duti setem ialah salah satu kos terbesar semasa membeli rumah selain bayaran pendahuluan. Ia juga antara yang paling kerap disalah kira, kerana kadarnya berperingkat dan ada pengecualian untuk pembeli rumah pertama.
Panduan ini menerangkan dua dokumen yang dikenakan duti, cara mengiranya langkah demi langkah, siapa yang dikecualikan, dan bagaimana duti dibayar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Semua pengiraan ialah anggaran sahaja; jumlah sebenar ditaksir oleh LHDN dan disahkan oleh peguam anda.
Dua dokumen yang dikenakan duti setem
Apabila membeli rumah dengan pinjaman, dua dokumen utama dikenakan duti di bawah Akta Setem 1949:
- Surat cara pindah milik, sering dipanggil MOT (memorandum of transfer). Dokumen ini memindahkan hakmilik ke nama anda. Duti dikira berperingkat atas harga belian atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi.
- Perjanjian pinjaman dengan bank. Duti ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman, bagi pinjaman bertempoh dengan jumlah bayaran balik yang boleh ditentukan, iaitu jenis yang lazim bagi pinjaman rumah.
Dokumen lain dalam urus niaga, seperti SPA, mungkin dikenakan duti yang jauh lebih kecil; tanya peguam anda. Panduan ini memberi tumpuan kepada dua dokumen di atas kerana di situlah kos terbesar.
- Tentukan nilaiHarga belian atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi
- Pecahkan mengikut peringkatIkut bahagian nilai dalam jadual kadar
- Darab dan jumlahkanSetiap bahagian dengan kadarnya; itulah duti MOT
- Kira duti pinjamanDuti perjanjian pinjaman dikira berasingan
- Semak pengecualianPembeli rumah pertama yang layak mungkin dikecualikan
Kadar duti setem MOT
| Bahagian nilai | Kadar | Duti maksimum bagi bahagian ini |
|---|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% | RM1,000 |
| Melebihi RM100,000 hingga RM500,000 | 2% | RM8,000 |
| Melebihi RM500,000 hingga RM1,000,000 | 3% | RM15,000 |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% | Tiada had |
Garis panduan LHDN menyatakan kadar ini sebagai RM1, RM2, RM3 dan RM4 bagi setiap RM100 atau sebahagian daripadanya. Jadi nilai yang tidak genap RM100 dibundarkan ke atas bagi tujuan pengiraan.
Cara mengira, langkah demi langkah
- Tentukan nilai Ambil harga belian atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi.
- Pecahkan mengikut peringkat RM100,000 pertama, kemudian baki sehingga RM500,000, dan seterusnya.
- Darab setiap bahagian dengan kadarnya dan jumlahkan. Itulah duti MOT.
- Kira duti pinjaman Jumlah pinjaman × 0.5%.
- Semak pengecualian Jika anda pembeli rumah pertama yang layak dan rumah bernilai tidak melebihi RM500,000, kedua-dua duti dikecualikan.
| Harga rumah | Duti MOT | Pinjaman 90% | Duti perjanjian pinjaman (0.5%) | Jumlah |
|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM5,000 | RM270,000 | RM1,350 | RM6,350 |
| RM400,000 | RM7,000 | RM360,000 | RM1,800 | RM8,800 |
| RM500,000 | RM9,000 | RM450,000 | RM2,250 | RM11,250 |
| RM700,000 | RM15,000 | RM630,000 | RM3,150 | RM18,150 |
| RM1,000,000 | RM24,000 | RM900,000 | RM4,500 | RM28,500 |
Contoh pengiraan
Tiga contoh pengiraan: rumah yang layak dikecualikan, rumah melebihi had pengecualian, dan kes nilai pasaran lebih tinggi daripada harga (anggaran sahaja)
Contoh A: rumah RM380,000, pinjaman 90% (RM342,000), anggaran sahaja
Duti MOT: RM100,000 × 1% = RM1,000, ditambah RM280,000 × 2% = RM5,600. Jumlah RM6,600.
Duti perjanjian pinjaman: RM342,000 × 0.5% = RM1,710.
Jumlah tanpa pengecualian: RM8,310. Jika pembeli layak sebagai pembeli rumah pertama dan SPA ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027, kedua-dua duti ini dikecualikan.
Contoh B: rumah RM650,000, pinjaman 90% (RM585,000), anggaran sahaja
Duti MOT: RM1,000 + RM8,000 (RM400,000 × 2%) + RM4,500 (RM150,000 × 3%) = RM13,500.
Duti perjanjian pinjaman: RM585,000 × 0.5% = RM2,925.
Jumlah: RM16,425. Rumah ini melebihi had RM500,000, jadi pengecualian rumah pertama tidak terpakai walaupun pembeli tidak pernah memiliki rumah.
Contoh C: nilai pasaran lebih tinggi daripada harga, anggaran sahaja
Harga belian RM300,000, tetapi penilaian menunjukkan nilai pasaran RM320,000.
Duti MOT dikira atas RM320,000: RM1,000 + (RM220,000 × 2% = RM4,400) = RM5,400, bukan RM5,000 seperti jika dikira atas harga.
Jika pinjaman anda turut membiayai insurans (MRTA atau MRTT) atau yuran guaman, jumlah pinjaman lebih besar, jadi duti perjanjian pinjaman juga naik sedikit. Untuk anggaran jumlah pinjaman yang mampu anda peroleh, gunakan kalkulator kelayakan (anggaran sahaja).
Pengecualian untuk pembeli rumah pertama
Di bawah P.U.(A) 53/2021 dan P.U.(A) 54/2021, seperti dipinda oleh P.U.(A) 448/2025 dan P.U.(A) 449/2025, pembeli rumah pertama warganegara Malaysia dikecualikan sepenuhnya daripada duti setem atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman jika:
- rumah itu satu unit kediaman bernilai tidak melebihi RM500,000;
- SPA ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027;
- anda tidak pernah memiliki rumah kediaman, termasuk yang diperoleh melalui pewarisan atau pemberian, sama ada secara individu atau bersesama.
Pengecualian ini dituntut melalui akuan berkanun semasa dokumen disetemkan, biasanya oleh peguam anda. Syarat penuh, isu SOHO dan apartmen servis, serta contoh penjimatan ada dalam artikel Insentif Rumah Pertama: Apa Perlu Disemak dan halaman Rumah Pertama.
Bila dan bagaimana duti setem dibayar
- Tempoh: Seksyen 47 Akta Setem 1949 mensyaratkan surat cara yang ditandatangani di Malaysia disetemkan dalam 30 hari selepas ditandatangani. Seksyen 47A mengenakan penalti bagi penyeteman lewat.
- Siapa menguruskan: Peguam yang menyediakan dokumen pindah milik dan perjanjian pinjaman lazimnya mengemukakan dokumen kepada LHDN dan mengutip duti daripada anda. Semak dalam SPA dan surat tawaran pinjaman siapa yang menanggung kos ini; lazimnya pembeli.
- Sistem LHDN: Penyeteman dibuat secara dalam talian. LHDN sedang memperkenalkan Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) melalui portal MyTax secara berfasa: Fasa 1 dari 1 Januari 2026 meliputi surat cara sekuriti (termasuk perjanjian pinjaman), sewa dan penyeteman am; Fasa 2 dari 1 Januari 2027 meliputi pindah milik harta tanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH; Fasa 3 dari 1 Januari 2028 meliputi surat cara selebihnya.
- Rekod: Di bawah STSDS, surat cara yang telah disetemkan dan rekod berkaitan perlu disimpan selama 7 tahun dari tarikh duti dibayar.
Bagi rumah baharu dari pemaju, MOT kadangkala ditandatangani lebih lewat daripada SPA, bergantung pada status hakmilik. Tanya peguam anda bila setiap dokumen akan ditandatangani supaya anda tahu bila wang perlu disediakan.
Merancang wang tunai: satu contoh lengkap
Contoh D: dua pembeli bagi rumah yang sama, dan beza keperluan tunai untuk duti setem (anggaran sahaja)
Contoh D: dua pembeli, rumah yang sama RM420,000, pinjaman 90% (RM378,000), anggaran sahaja
Duti MOT: RM1,000 + (RM320,000 × 2% = RM6,400) = RM7,400.
Duti perjanjian pinjaman: RM378,000 × 0.5% = RM1,890.
Pembeli 1, belum pernah memiliki rumah: jika syarat dipenuhi dan SPA ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027, duti setem RM0. Wang tunai yang perlu disediakan untuk duti setem: tiada.
Pembeli 2, pernah mewarisi bahagian rumah keluarga: tidak layak pengecualian, jadi perlu menyediakan RM9,290 untuk duti setem, di samping bayaran 10% semasa SPA (RM42,000) dan yuran guaman.
Rumah yang sama, harga yang sama, tetapi keperluan wang tunai berbeza hampir RM9,300.
Pengajarannya: sahkan status “rumah pertama” anda dengan jujur sebelum merancang bajet, terutamanya jika nama anda pernah tertera pada hakmilik pusaka.
Soalan untuk ditanya kepada peguam
Kesilapan biasa
- Mengira atas harga sahaja. Jika nilai pasaran lebih tinggi, duti dikira atas nilai pasaran.
- Mengira 2% atas keseluruhan harga. Kadar berperingkat: RM100,000 pertama hanya 1%.
- Terlupa duti perjanjian pinjaman. 0.5% nampak kecil, tetapi atas pinjaman RM400,000 ia RM2,000 (anggaran sahaja).
- Menganggap pengecualian automatik. Ia perlu dituntut, dan syarat “tidak pernah memiliki rumah” termasuk rumah pusaka.
- Keliru antara tarikh SPA dan tarikh MOT. Pengecualian rumah pertama mengikut tarikh SPA ditandatangani.
Langkah seterusnya
Duti setem hanyalah satu bahagian daripada wang tunai yang perlu disediakan. Lihat senarai penuh dalam kos membeli rumah baharu, semak kelayakan pinjaman sebelum membeli rumah pertama, dan pastikan rekod CCRIS dan CTOS anda bersih. Jika pendapatan anda tidak tetap, baca panduan SJKP. Jika anda berminat dengan projek RumahHQ Development Sdn Bhd, Daftar Minat secara percuma dan tanpa ikatan.
Soalan lazim
Berapa kadar duti setem MOT?
Berperingkat atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM100,001 hingga RM500,000, 3% bagi RM500,001 hingga RM1,000,000, dan 4% bagi nilai melebihi RM1,000,000.
Berapa duti setem perjanjian pinjaman rumah?
0.5% daripada jumlah pinjaman bagi pinjaman bertempoh yang lazim digunakan untuk membeli rumah. Contohnya, pinjaman RM360,000 dikenakan duti RM1,800 (anggaran sahaja).
Adakah pembeli rumah pertama perlu membayar duti setem?
Warganegara Malaysia yang tidak pernah memiliki rumah kediaman dikecualikan sepenuhnya daripada duti MOT dan perjanjian pinjaman bagi satu unit rumah bernilai tidak melebihi RM500,000, jika SPA ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027.
Kenapa duti saya dikira atas nilai lebih tinggi daripada harga belian?
Duti pindah milik dikenakan atas harga balasan atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi. Jika penilaian menunjukkan nilai pasaran melebihi harga, duti dikira atas nilai pasaran.
Bila dan bagaimana duti setem dibayar?
Surat cara yang ditandatangani di Malaysia perlu disetemkan dalam 30 hari. Peguam lazimnya mengemukakan dokumen dan membuat bayaran kepada LHDN secara dalam talian bagi pihak anda. Penyeteman lewat boleh dikenakan penalti.
Adakah pengecualian rumah pertama berlaku secara automatik?
Tidak. Ia dituntut semasa dokumen disetemkan, dengan akuan berkanun yang disediakan melalui peguam anda. Maklumat yang tidak benar boleh menyebabkan pengecualian ditarik balik serta duti dan penalti dikenakan.
Sumber rujukan
(6)
- LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem bagi Surat Cara Jadual Pertama Akta Setem 1949 — dibaca 2026-09-25
- Akta Setem 1949 (seksyen 47 dan 47A) — dibaca 2026-09-25
- Edwin Lee & Partners, A Guide to Stamp Duty on Loan Agreements in Malaysia — dibaca 2026-09-25
- Majlis Peguam, Circular No 128/2026 (P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025) — dibaca 2026-09-25
- LHDN, Perintah Duti Setem — dibaca 2026-09-25
- LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) — dibaca 2026-09-25
Panduan berkaitan
-
-
-
