Insentif Rumah Pertama 2026: Duti Setem & SJKP

Membeli rumah pertama ialah keputusan kewangan terbesar bagi kebanyakan keluarga. Kerajaan membantu dengan beberapa insentif, tetapi setiap satu ada syarat, had harga dan tarikh tamat. Insentif yang anda baca di media sosial mungkin sudah tamat, atau mungkin tidak terpakai kepada anda.

Artikel ini menerangkan insentif rumah pertama yang sedang berkuat kuasa pada September 2026, cara menyemak sama ada anda layak, dan berapa yang boleh dijimatkan melalui contoh pengiraan.

Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, kewangan atau cukai. Kelayakan ditentukan oleh pihak berkuasa berkaitan.

Insentif rumah pertama: yang mana terpakai kepada anda?Setiap insentif ada ujian sendiri: pemilikan terdahulu, harga rumah dan tarikh SPA.

• Pengecualian duti setem 100%Pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi rumah sehingga RM500,000; SPA 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027
• Pelepasan cukai faedah pinjamanSehingga RM7,000 setahun (rumah sehingga RM500,000) atau RM5,000 (hingga RM750,000), tiga tahun taksiran; SPA 2025 hingga 2027
• Pembiayaan dengan jaminan SJKPRumah pertama melalui bank peserta, paling membantu pendapatan tidak tetap

Ringkasan insentif yang berkuat kuasa

Insentif 1: pengecualian duti setem

Apa itu duti setem

Duti setem ialah cukai atas dokumen undang-undang di bawah Akta Setem 1949. Apabila membeli rumah, dua dokumen lazimnya dikenakan duti:

• Surat cara pindah milik (sering dipanggil MOT, memorandum of transfer), yang memindahkan hakmilik ke nama anda. Duti dikira berperingkat atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi.
• Perjanjian pinjaman dengan bank. Duti ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman.

Perintah yang terpakai sekarang

Dua perintah memberi pengecualian ini:

1. Perintah Duti Setem (Pengecualian) 2021 [P.U.(A) 53/2021], dipinda oleh P.U.(A) 448/2025, untuk surat cara pindah milik.
2. Perintah Duti Setem (Pengecualian) (No. 2) 2021 [P.U.(A) 54/2021], dipinda oleh P.U.(A) 449/2025, untuk perjanjian pinjaman.

Pindaan 2025 melanjutkan tempoh SPA hingga 31 Disember 2027, seperti yang dicadangkan dalam Belanjawan 2026. Majlis Peguam merumuskan kedua-dua perintah ini dalam Pekeliling Bil. 128/2026 bertarikh 16 April 2026.

Syarat utama

• Anda seorang individu warganegara Malaysia.
• Rumah itu satu unit kediaman sahaja, bernilai tidak melebihi RM500,000.
• SPA ditandatangani pada atau selepas 1 Januari 2021 tetapi tidak lewat daripada 31 Disember 2027.
• Anda tidak pernah memiliki apa-apa rumah kediaman, termasuk yang diperoleh secara pewarisan atau pemberian, sama ada secara individu atau bersesama.
• Bagi perjanjian pinjaman, pemberi pinjaman mestilah salah satu yang disenaraikan, antaranya bank berlesen, bank Islam berlesen, institusi kewangan pembangunan, penanggung insurans, pengendali takaful, koperasi berdaftar dan majikan yang menyediakan skim pinjaman perumahan pekerja.

Satu isu yang perlu disemak: SOHO dan apartmen servis

Majlis Peguam mencatatkan bahawa Akta Kewangan 2025 mentakrifkan “harta kediaman” termasuk apartmen servis atau SOHO yang digunakan semata-mata sebagai kediaman. Namun templat akuan berkanun LHDN mengecualikan SOHO, SOFO, SOVO dan apartmen servis. Jika anda membeli salah satu jenis ini, tanya peguam anda sebelum menandatangani SPA.

Contoh pengiraan penjimatan

Dua contoh pengiraan: rumah RM450,000 yang layak, dan rumah RM520,000 yang tidak layak

Contoh A: rumah RM450,000, pinjaman 90% (RM405,000)

Duti pindah milik: RM100,000 × 1% = RM1,000, ditambah RM350,000 × 2% = RM7,000, jumlah RM8,000.

Duti perjanjian pinjaman: RM405,000 × 0.5% = RM2,025.

Jumlah duti tanpa pengecualian: RM10,025. Pembeli rumah pertama yang layak membayar RM0 untuk kedua-dua dokumen ini.

Contoh B: rumah RM520,000, pinjaman 90% (RM468,000)

Nilai melebihi RM500,000, jadi rumah ini tidak layak di bawah perintah ini, walaupun pembeli tidak pernah memiliki rumah.

Duti pindah milik: RM1,000 + RM8,000 + (RM20,000 × 3% = RM600) = RM9,600. Duti perjanjian pinjaman: RM468,000 × 0.5% = RM2,340.

Jumlah duti: RM11,940. Beza RM20,000 dalam harga menukar penjimatan kepada kos.

Pengajarannya: jika anda berada berhampiran had RM500,000, bandingkan harga dengan kos duti setem secara keseluruhan, bukan harga sahaja.

Insentif 2: pelepasan cukai faedah pinjaman perumahan

Di bawah Belanjawan 2025, pembeli rumah pertama boleh menuntut pelepasan cukai pendapatan atas faedah pinjaman perumahan:

• Sehingga RM7,000 setahun bagi rumah berharga sehingga RM500,000.
• Sehingga RM5,000 setahun bagi rumah melebihi RM500,000 hingga RM750,000.
• SPA mesti ditandatangani dari 1 Januari 2025 hingga 31 Disember 2027.
• Pelepasan diberi bagi tiga tahun taksiran berturut-turut, bermula tahun pertama faedah dibayar.
• Rumah tidak boleh menjana pendapatan, contohnya disewakan.
• Pemilik bersama berkongsi pelepasan mengikut kadar faedah yang dibayar setiap orang.

Perhatikan bahawa bagi rumah dalam pembinaan, faedah dibayar atas jumlah yang telah dikeluarkan bank. Jadi faedah pada tahun awal mungkin lebih rendah. Semak panduan LHDN tentang cara tahun pertama dikira sebelum mengisi borang cukai.

Insentif 3: jaminan SJKP untuk pembiayaan

Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad (SJKP), di bawah Kementerian Kewangan, menjamin pembiayaan rumah pertama daripada bank peserta. Jaminan ini paling membantu mereka yang pendapatannya tidak tetap atau sukar dibuktikan, seperti pekerja gig, peniaga kecil dan yang bekerja sendiri.

Anda memohon SJKP melalui bank peserta, bukan terus kepada SJKP. Lihat halaman Pinjaman Bank untuk senarai dokumen dan bank peserta.

Bagaimana dengan penjawat awam?

Jika anda penjawat awam, pembiayaan perumahan LPPSA biasanya laluan utama. Pengecualian duti setem dan pelepasan cukai di atas tetap boleh terpakai jika anda memenuhi syaratnya. Lihat halaman LPPSA dan artikel had pembiayaan LPPSA 2026.

Peranan peguam dan akuan berkanun

Pengecualian duti setem tidak berlaku secara automatik. Ia dipohon semasa dokumen disetemkan, biasanya oleh peguam yang menguruskan pindah milik dan perjanjian pinjaman anda.

LHDN telah mengeluarkan templat akuan berkanun untuk setiap pengecualian. Dalam akuan itu, anda mengesahkan:

• butiran SPA dan hartanah (nombor hakmilik, lot, mukim dan negeri);
• harga belian tidak melebihi RM500,000;
• hartanah bukan SOHO, SOFO, SOVO atau apartmen servis (seperti tertera dalam templat);
• anda tidak pernah memiliki rumah kediaman, termasuk melalui pewarisan atau pemberian, dan belum pernah diluluskan pengecualian ini;
• anda faham bahawa jika maklumat tidak benar, pengecualian ditarik balik dan duti serta penalti boleh dikenakan.

Akuan ditandatangani di hadapan Majistret, Hakim Mahkamah Sesyen atau Pesuruhjaya Sumpah. Kerana ada penalti jika maklumat salah, jawab dengan jujur, terutamanya tentang rumah pusaka.

Menggabungkan insentif: satu contoh lengkap

Contoh hipotetikal lengkap: Aina, rumah RM420,000 dengan pinjaman 90%, semua insentif digabungkan

Contoh: Aina, pembeli rumah pertama, rumah RM420,000 dengan pinjaman 90% (RM378,000)

Duti setem pindah milik yang dikecualikan: RM100,000 × 1% = RM1,000, ditambah RM320,000 × 2% = RM6,400, jumlah RM7,400.

Duti setem perjanjian pinjaman yang dikecualikan: RM378,000 × 0.5% = RM1,890.

Jumlah wang tunai yang tidak perlu dibayar semasa pembelian: RM9,290.

Pelepasan cukai faedah: sehingga RM7,000 setahun selama tiga tahun taksiran berturut-turut, jika SPA ditandatangani antara 1 Januari 2025 dan 31 Disember 2027. Ini mengurangkan pendapatan bercukai, bukan cukai secara terus.

Semua angka ialah andaian. Angka sebenar disahkan oleh peguam dan LHDN.

Wang RM9,290 yang tidak perlu dibayar itu boleh digunakan untuk bayaran 10% semasa SPA, yuran guaman, atau sebagai penampan untuk faedah semasa pembinaan.

Soalan untuk ditanya kepada peguam dan bank

• Adakah rumah ini dianggap “harta kediaman” untuk pengecualian, terutamanya jika ia apartmen servis atau SOHO?
• Adakah nilai pasaran mungkin melebihi harga belian, dan adakah ia melebihi RM500,000?
• Bila akuan berkanun perlu ditandatangani, dan dokumen apa yang diperlukan?
• Adakah pemberi pinjaman saya termasuk dalam senarai institusi dalam perintah?
• Bagi pembelian bersama, bagaimana setiap pembeli mengisytiharkan status rumah pertama?

Cara menyemak kelayakan anda, langkah demi langkah

1. Semak pemilikan Pernahkah nama anda tertera pada mana-mana hakmilik rumah, termasuk pusaka?
2. Semak harga Adakah rumah sehingga RM500,000, atau sehingga RM750,000?
3. Semak tarikh Bolehkah SPA ditandatangani sebelum 31 Disember 2027?
4. Semak pembiayaan LPPSA, bank, atau bank dengan jaminan SJKP?
5. Beritahu peguam Peguam menyediakan akuan berkanun untuk pengecualian.

Kesilapan biasa

• Menganggap rumah pusaka tidak dikira. Jika nama anda pernah tertera sebagai pemilik, walaupun bersama adik-beradik, anda bukan pembeli rumah pertama menurut perintah ini.
• Bergantung pada insentif lama. Contohnya, di bawah inisiatif i-MILIKI 2022–2023, rumah melebihi RM500,000 hingga RM1,000,000 mendapat pengecualian 75%. Inisiatif itu untuk SPA dari 1 Jun 2022 hingga 31 Disember 2023 sahaja dan tidak lagi terpakai.
• Keliru antara tarikh SPA dan tarikh kunci. Pengecualian mengikut tarikh SPA ditandatangani.
• Terlupa ujian nilai pasaran. Duti pindah milik dikira atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi.
• Mencampuradukkan had. Duti setem berhenti pada RM500,000; pelepasan cukai faedah pergi sehingga RM750,000 dengan had yang lebih rendah.

Senarai semak sebelum menandatangani SPA

• Salinan MyKad dan bukti anda warganegara Malaysia
• Jawapan jujur: pernah atau tidak memiliki rumah kediaman, termasuk pusaka atau pemberian
• Harga rumah dan anggaran nilai pasaran
• Tarikh jangkaan SPA, sebelum 31 Disember 2027
• Surat tawaran pembiayaan daripada LPPSA atau bank
• Nama peguam yang akan menguruskan akuan berkanun pengecualian
• Rekod faedah pinjaman tahunan untuk tuntutan cukai kelak

Langkah seterusnya

Semak berapa yang anda layak pinjam dengan kalkulator kelayakan, kemudian baca Insentif Rumah Pertama untuk ringkasan terkini. Jika anda berminat dengan projek RumahHQ, Daftar Minat secara percuma dan tanpa ikatan, dan pilih untuk dibantu menyemak kelayakan.