Daftar Minat, Yuran Tempahan atau SPA: Apa Bezanya?

Apabila anda mula mencari rumah baru daripada pemaju, anda akan bertemu tiga perkara yang kedengaran serupa tetapi sangat berbeza dari segi undang-undang: daftar minat, yuran tempahan dan perjanjian jual beli (SPA). Ramai pembeli menganggap ketiga-tiganya sebahagian daripada proses biasa. Sebenarnya, satu daripadanya tidak mengikat langsung, satu lagi ialah kontrak yang dikawal ketat oleh undang-undang, dan yang ketiga ialah bayaran yang dilarang oleh peraturan semasa.

Panduan ini menerangkan beza ketiga-tiganya, apa kata undang-undang tentang bayaran sebelum SPA, keputusan penting Mahkamah Persekutuan pada 2021, pendirian terkini KPKT pada 2026, dan apa yang perlu anda lakukan jika anda sudah terlanjur membayar. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang/kewangan/cukai.

Istilah ringkas

• Akta 118: Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, undang-undang utama yang mengawal pemaju perumahan di Semenanjung Malaysia.
• Peraturan 1989: Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, yang dibuat di bawah Akta 118.
• SPA: perjanjian jual beli antara anda dengan pemaju. Bagi rumah bertanah yang dijual sebelum dibina, borangnya ditetapkan dalam Jadual G.
• Yuran tempahan (booking fee): bayaran yang diminta daripada pembeli sebelum SPA ditandatangani, kononnya untuk “mengunci” unit.
• Pemegang amanah (stakeholder): pihak ketiga, seperti firma guaman atau ejen, yang memegang wang bagi pihak orang lain.
• APDL: Permit Iklan dan Jualan, yang mesti ada pada pemaju sebelum mengiklan atau menjual rumah.
• VP: milikan kosong (vacant possession), iaitu penyerahan kunci.
• LAD: ganti rugi jumlah tertentu yang dibayar pemaju jika VP lewat.

Tiga perkara yang sering dikelirukan

Daftar minat

Daftar minat ialah langkah paling awal. Anda memberitahu pemaju rumah jenis apa yang anda cari, di kawasan mana dan anggaran kemampuan anda. Ia tidak melibatkan harga (kerana harga belum diluluskan), tidak melibatkan unit tertentu dan tidak melibatkan bayaran. Nilainya kepada anda ialah maklumat awal dan, dengan sesetengah pemaju, semakan kelayakan pembiayaan lebih awal. Anda juga boleh membuat anggaran sendiri dengan kalkulator kelayakan.

Yuran tempahan

Yuran tempahan ialah amalan lama pasaran: pembeli membayar sejumlah wang sebelum SPA supaya unit “dipegang”. Masalahnya, bayaran ini berada di luar SPA standard. Tiada terma berkanun yang mengawal bila ia dipulangkan, berapa yang boleh dipotong, atau siapa yang memegangnya. Sebab itulah undang-undang melarangnya.

SPA

SPA ialah titik anda benar-benar membeli. Bagi rumah bertanah yang dijual sebelum dibina, pemaju mesti menggunakan borang Jadual G. Borang ini menetapkan, antara lain, bayaran 10% sebaik sahaja SPA ditandatangani, bayaran berperingkat mengikut kemajuan kerja yang diperakui, penyerahan VP dalam 24 bulan dari tarikh SPA, LAD 10% setahun daripada harga belian jika lewat, dan tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan selepas VP.

Apa kata undang-undang tentang yuran tempahan sebelum SPA

Peraturan 11(2) Peraturan 1989, sebagaimana dipinda oleh Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, berbunyi:

“No person including parties acting as stakeholders shall collect any payment by whatever name called except as prescribed by the contract of sale.”

Maksudnya: tiada sesiapa, termasuk pihak yang bertindak sebagai pemegang amanah, boleh mengutip apa-apa bayaran, walau apa jua namanya, kecuali seperti yang ditetapkan oleh kontrak jualan. Oleh kerana kontrak jualan (SPA Jadual G) hanya menetapkan bayaran pertama 10% “sebaik sahaja perjanjian ditandatangani”, sebarang bayaran sebelum SPA berada di luar apa yang dibenarkan.

Beberapa perkara penting tentang pindaan 2015:

• Peraturan pindaan diwartakan sebagai P.U. (A) 106 pada 1 Jun 2015 dan berkuat kuasa pada 1 Julai 2015.
• Sebelum pindaan, larangan itu hanya terpakai kepada pemaju. Selepas pindaan, pemegang amanah juga terikat. Ini menutup ruang bagi skim di mana ejen atau firma guaman mengutip wang “bagi pihak” pemaju.
• Nama bayaran tidak penting. “Yuran tempahan”, “wang pendahuluan”, “yuran pendaftaran” atau “wang komitmen” semuanya tertakluk kepada larangan yang sama jika dikutip sebelum SPA.

Dari segi sejarah, laporan EdgeProp.my mencatatkan bahawa kaedah 1970 pernah membenarkan yuran tempahan sehingga 2.5% daripada harga, manakala peraturan 1982 menghadkan kutipan kepada bayaran 10% semasa SPA ditandatangani sahaja. Pindaan 2015 mengukuhkan larangan itu.

Adakah ada tempoh masa untuk menandatangani SPA selepas membayar?

Oleh kerana undang-undang semasa tidak membenarkan bayaran sebelum SPA, tiada tempoh “sah” untuk pemaju memegang wang anda sebelum SPA. Pendekatan paling selamat ialah mudah: jangan bayar apa-apa sehingga SPA ditandatangani. Selepas SPA ditandatangani, jika anda memerlukan pembiayaan, Jadual G menetapkan anda perlu membuat permohonan bertulis untuk pembiayaan dalam tempoh 30 hari selepas menerima salinan perjanjian yang telah dicop.

Keputusan Mahkamah Persekutuan: kes PJD Regency (2021)

Dalam PJD Regency Sdn Bhd lwn Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor dan rayuan-rayuan lain, yang diputuskan pada 19 Januari 2021, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa tempoh untuk mengira LAD bermula dari tarikh pembeli membayar yuran tempahan atau menyatakan hasrat bertulis untuk membeli, dan bukan dari tarikh SPA. Keputusan ini dibuat dengan latar belakang peraturan 11(2), yang melarang kutipan bayaran sebelum SPA walau apa jua namanya.

Kesan praktikalnya kepada pembeli: jika pemaju mengutip yuran tempahan, tempoh penyerahan 24 bulan (bagi Jadual G) dikira lebih awal, dan LAD boleh bermula lebih awal juga. Sebab itu tarikh dan resit bayaran anda penting.

Pendirian KPKT pada 2026: kajian mekanisme Opsyen Untuk Membeli

Pada 8 Mei 2026, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, YB Nga Kor Ming, mengumumkan bahawa KPKT sedang mengkaji pengenalan klausa Opsyen Untuk Membeli (Option to Purchase, OTP) di bawah cadangan Rang Undang-Undang Pemajuan Hartanah. Menurut kenyataan media KPKT, cadangan ini akan memberi pembeli dan pemaju fleksibiliti untuk menarik diri sebelum SPA dimeterai, mengurangkan komitmen kewangan dan undang-undang yang tidak perlu pada peringkat awal, dan membantu pemaju menilai permintaan sebenar sebelum pembinaan berjalan jauh, dengan matlamat mengurangkan projek sakit, lewat dan terbengkalai.

Perkara yang perlu anda faham:

• Ia masih kajian. Kenyataan KPKT tidak menyatakan kadar yuran, tempoh opsyen atau syarat bayaran balik. Sehingga undang-undang baharu diluluskan dan berkuat kuasa, peraturan 11(2) masih terpakai.
• Cadangan pihak lain bukan undang-undang. Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) telah mencadangkan rangka OTP sendiri, termasuk had yuran sekitar 1% daripada harga, tempoh opsyen 30 hari tanpa penalti dan bayaran balik penuh dalam 14 hari jika opsyen tidak digunakan, menurut laporan EdgeProp.my pada 14 Mei 2026. Ini cadangan HBA, bukan dasar KPKT.
• Jangan terpengaruh dengan tajuk berita. Jika seseorang memberitahu anda bahawa yuran tempahan “sudah dibenarkan”, minta rujukan undang-undang yang telah diwartakan.

Daftar Minat RumahHQ: bagaimana ia berfungsi

RumahHQ Development Sdn Bhd ialah pemaju perumahan yang menggunakan pendekatan mengutamakan permintaan. Daftar Minat RumahHQ adalah percuma, tidak mengikat dan bukan tempahan: tiada unit dikhaskan dan tiada bayaran dikenakan. Projek dilancarkan hanya apabila pendaftaran pembeli yang layak mencapai sekurang-kurangnya 1.5 kali bilangan rumah. Maklumat jualan, termasuk harga, hanya diumumkan selepas Permit Iklan dan Jualan diperoleh.

1. 1. Daftar Minat Percuma, tidak mengikat, tiada unit dikhaskan. Anda memberitahu kawasan, jenis rumah dan julat kemampuan.
2. 2. Prakelayakan Jika anda minta, kami membantu anda memahami kelayakan pembiayaan dengan LPPSA atau bank.
3. 3. Ambang permintaan Projek menunggu sehingga pendaftaran layak mencapai sekurang-kurangnya 1.5 kali bilangan rumah.
4. 4. Pelancaran Selepas lesen pemaju dan APDL diperoleh, harga diumumkan dan pendaftar dimaklumkan terlebih dahulu.
5. 5. SPA Anda memilih unit dan menandatangani SPA. Bayaran pertama 10% dibuat pada masa ini, bukan lebih awal.
6. 6. Bayaran berperingkat Baki harga dibayar mengikut peringkat pembinaan yang diperakui, seperti dalam Jadual Ketiga SPA Jadual G.

Pendekatan ini selari dengan hasrat yang sama yang disebut KPKT: memahami permintaan sebenar sebelum pembinaan, tanpa meminta pembeli membayar apa-apa sebelum SPA.

Jika anda gagal mendapat pinjaman selepas menandatangani SPA

Ini salah satu sebab SPA lebih selamat daripada yuran tempahan. Jadual G menyatakan jika anda gagal mendapat pembiayaan kerana pendapatan tidak layak dan anda mengemukakan bukti kepada pemaju, anda hanya bertanggungan membayar 1% daripada harga belian, perjanjian ditamatkan, dan pemaju mesti memulangkan baki yang telah anda bayar dalam tempoh 30 hari dari tarikh penamatan.

Jika anda sudah membayar yuran tempahan

1. Simpan resit rasmi. Pastikan resit menunjukkan nama pembayar, penerima, jumlah dan tarikh. Tarikh ini boleh menjejaskan pengiraan LAD.
2. Semak siapa yang menerima wang. Nama pemaju, firma guaman atau ejen, dan akaun mana.
3. Semak pemaju dan projek di TEDUH. Portal dan aplikasi TEDUH KPKT memaparkan status lesen pemaju, APDL, status projek dan harga jualan yang diluluskan.
4. Minta semua janji secara bertulis, termasuk tarikh SPA akan ditandatangani dan syarat bayaran balik.
5. Ketahui saluran tuntutan. Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah KPKT menyenaraikan bayaran balik deposit antara jenis tuntutan yang boleh difailkan, dengan had tuntutan RM50,000 dan yuran pemfailan RM10. Semak sama ada kes anda layak dengan Tribunal atau peguam.

Kesilapan biasa

• Menganggap yuran tempahan sebagai “amalan biasa” yang sah.
• Membayar kepada akaun peribadi ejen atau pihak ketiga.
• Tidak menyimpan resit, sedangkan tarikhnya boleh menentukan hak LAD anda.
• Menganggap daftar minat sebagai pembelian, atau sebaliknya, menganggap SPA hanya formaliti.
• Mempercayai berita tentang cadangan OTP seolah-olah ia sudah menjadi undang-undang.

Senarai semak sebelum membayar apa-apa

• SPA dalam borang Jadual G (rumah bertanah) sudah sedia untuk ditandatangani.
• Lesen pemaju dan APDL disemak di TEDUH.
• Bayaran pertama ialah 10% semasa SPA ditandatangani, dibayar ke akaun yang dinyatakan secara rasmi.
• Kelayakan pembiayaan telah disemak.
• Peguam anda sendiri telah menerangkan SPA.

Langkah seterusnya

Jika anda mahu dimaklumkan tentang projek RumahHQ tanpa sebarang bayaran atau komitmen, daftar minat dan semak kelayakan. Untuk memahami keseluruhan proses membeli daripada pemaju, termasuk jadual bayaran Jadual G, LAD dan tempoh liabiliti kecacatan, baca panduan di halaman Projek. Untuk pembiayaan, lihat cara memohon LPPSA untuk rumah pemaju.