Serah Kunci: Cara Check Defect Rumah Baru + Senarai

Hari serah kunci ialah hari yang ditunggu-tunggu. Tetapi ia juga hari bermulanya tempoh yang sangat penting: tempoh liabiliti kecacatan, iaitu masa di mana pemaju wajib membaiki kecacatan rumah anda atas kos sendiri. Apa yang anda periksa, rekod dan laporkan dalam tempoh ini menentukan sama ada hak anda benar-benar terlindung.

Panduan ini menerangkan cara membuat pemeriksaan serah kunci yang lengkap: alat yang perlu dibawa, senarai semak bilik demi bilik, cara merekod dan mengambil gambar kecacatan, cara menghantar senarai kecacatan dengan betul, apa yang berlaku jika pemaju tidak membaiki, dan laluan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah. Panduan ini berdasarkan SPA Jadual G untuk rumah bertanah. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang/kewangan/cukai.

Istilah ringkas

• SPA Jadual G: borang perjanjian jual beli berkanun untuk rumah bertanah di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989.
• VP: milikan kosong (vacant possession), iaitu penyerahan rumah dan kunci kepada anda.
• CCC: Perakuan Siap dan Pematuhan, sijil yang menyatakan rumah telah siap, selamat dan layak diduduki.
• DLP: tempoh liabiliti kecacatan (defect liability period).
• Kecacatan: kecacatan, pengecutan atau kerosakan lain akibat mutu kerja atau bahan yang tidak baik, atau rumah tidak dibina mengikut pelan dan spesifikasi yang diluluskan.
• Peguam pemaju sebagai pemegang amanah: firma guaman pemaju yang memegang 5% harga rumah selepas VP sebagai jaminan tempoh kecacatan.
• Tribunal: Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah KPKT, tempat pembeli memfailkan tuntutan terhadap pemaju berlesen.

Tarikh penting yang ditetapkan SPA

Perhatikan klausa 26(3). Jika anda menangguhkan pengambilan kunci, undang-undang tetap menganggap anda telah mengambil VP selepas 30 hari dari notis. DLP boleh mula berjalan dari tarikh itu. Jadi jangan tunggu terlalu lama untuk membuat pemeriksaan.

Aliran keseluruhan: dari notis hingga pembaikan

1. Notis untuk mengambil VP Pemaju memaklumkan rumah sedia diserahkan selepas CCC dikeluarkan dan air serta elektrik sedia disambung.
2. Pemeriksaan serah kunci Anda memeriksa rumah bilik demi bilik, menanda dan mengambil gambar setiap kecacatan.
3. Senarai kecacatan bertulis Anda menghantar notis bertulis kepada pemaju, dengan salinan kepada peguam pemaju.
4. Pembaikan dalam 30 hari Pemaju membaiki atas kos sendiri dalam 30 hari selepas menerima notis.
5. Semak dan tutup Anda memeriksa hasil pembaikan dan merekod ia selesai.
6. Jika tidak dibaiki Anda boleh menggunakan prosedur klausa 27(2) atau memfailkan tuntutan di Tribunal.

Apa yang perlu dibawa

Pemeriksaan yang baik tidak memerlukan alat mahal. Yang penting ialah alat yang membantu anda melihat, menguji dan merekod.

Bawa seorang rakan jika boleh. Seorang memeriksa, seorang lagi mencatat. Pergi pada waktu siang supaya cahaya mencukupi.

Senarai semak bilik demi bilik

Gunakan senarai semak ini semasa pemeriksaan bersama dan sekali lagi sendiri dalam minggu-minggu pertama. Spesifikasi sebenar rumah anda ada dalam SPA dan pelan yang diluluskan.

• Pintu masuk dan anjung — Pintu utama, kunci, engsel, lantai anjung, kecerunan air hujan menjauhi rumah (Buka dan tutup pintu sepenuhnya; cuba setiap kunci; tuang sedikit air dan lihat arah aliran)
• Ruang tamu dan ruang makan — Retak dinding dan siling, cat tidak kemas, jubin berongga atau retak, suis dan lampu (Suluh dinding pada sudut rendah; ketuk setiap jubin dengan syiling dan dengar bunyi kosong; hidupkan setiap suis)
• Dapur — Singki dan pili, kebocoran di bawah singki, saliran, soket, jubin dinding, kabinet (jika disediakan) (Buka pili dan biarkan air mengalir beberapa minit; lihat di bawah singki dengan lampu suluh; uji setiap soket)
• Bilik tidur — Dinding, siling, tingkap, kunci tingkap, pintu, soket, lampu, kipas (jika disediakan) (Buka dan tutup setiap tingkap; periksa getah dan sealant; uji setiap soket dan suis)
• Bilik air — Kecerunan lantai ke perangkap lantai, kebocoran, tandas, pili, pemanas air (jika ada), jubin, sealant (Tuang air ke lantai dan pastikan tiada air bertakung; pam tandas beberapa kali; periksa siling di bawah bilik air tingkat atas)
• Tangga dan koridor (rumah dua tingkat) — Pemegang tangga kukuh, anak tangga rata, jubin, dinding (Goncang pemegang tangga perlahan-lahan; periksa setiap anak tangga)
• Siling dan bumbung — Kesan air, retak, siling melendut, jubin bumbung retak atau beralih, talang air (Lihat dari luar; periksa siling sekali lagi selepas hujan lebat pertama)
• Elektrik — Papan agihan, pemutus litar, label litar, setiap soket dan lampu (Pastikan papan agihan berlabel; uji semua soket dengan penguji soket)
• Luar rumah — Longkang, pagar dan pintu pagar, dinding luar, paip luar, kemasan luar, penutup lurang (Berjalan mengelilingi rumah; lihat setiap longkang dan sambungan)
• Kunci, meter dan dokumen — Bilangan kunci, bacaan meter air dan elektrik, dokumen serahan (Kira kunci; ambil gambar meter; simpan salinan setiap dokumen)

Cara merekod dan mengambil gambar kecacatan

Rekod yang baik menjadikan laporan anda jelas dan sukar dipertikaikan.

Cara menghantar senarai kecacatan dalam tempoh DLP

Klausa 27(1) menetapkan pemaju mesti membaiki kecacatan dalam 30 hari selepas menerima notis bertulis daripada anda. Jadi cara anda menghantar notis sangat penting.

• Tulis notis. Sertakan nama anda, nombor unit, alamat, senarai kecacatan bernombor dan gambar. Tandatangan dan tarikh.
• Hantar mengikut klausa 29. Klausa 29(1) menyatakan notis mesti bertulis dan dianggap diserahkan jika dihantar melalui pos berdaftar (dianggap diterima selepas tamat 5 hari dari tarikh pos) atau diserahkan tangan. Simpan resit pos atau salinan yang dicop terima.
• Hantar salinan kepada peguam pemaju. Klausa 27(3) menyatakan jika anda menyerahkan salinan notis kecacatan kepada peguam pemaju sebelum tamat tempoh 8 bulan atau 24 bulan selepas VP, peguam itu tidak boleh melepaskan wang tahanan berkenaan kepada pemaju sehingga menerima sijil arkitek pemaju bahawa kecacatan telah dibaiki.
• Laporkan secepat mungkin. DLP hanya meliputi kecacatan yang timbul dalam tempoh 24 bulan selepas VP. Jangan tunggu sehingga hampir tamat.

Di RumahHQ, anda boleh melaporkan kecacatan kepada Aiman (pembantu AI kami) di WhatsApp, untuk rekod dan pemeriksaan yang pantas. Namun untuk melindungi hak anda di bawah SPA, hantar juga notis bertulis mengikut klausa 29. Lihat halaman Kualiti & Penyerahan untuk proses penuh.

Jika pemaju tidak membaiki

Anda ada dua laluan utama. Kedua-duanya memerlukan rekod yang lengkap.

Laluan 1: baiki sendiri dan tuntut kos (klausa 27(2))

Jika kecacatan tidak dibaiki dalam 30 hari, klausa 27(2) membenarkan anda membaikinya sendiri dan menuntut kos daripada pemaju, termasuk dengan memotong kos itu daripada wang tahanan yang dipegang oleh peguam pemaju. Syaratnya:

1. Selepas tamat tempoh 30 hari, maklumkan pemaju secara bertulis tentang kos pembaikan sebelum kerja dimulakan.
2. Beri pemaju peluang untuk membuat kerja itu sendiri dalam 30 hari dari tarikh anda memaklumkan niat anda.
3. Jika pemaju masih gagal, mulakan kerja secepat yang praktikal.
4. Hantar tuntutan bertulis yang menyatakan jumlah kos kepada peguam pemaju. Peguam itu perlu melepaskan kos tersebut kepada anda daripada wang tahanan dalam 30 hari selepas menerima tuntutan anda.

Laluan 2: Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Tribunal ialah forum yang lebih murah dan ringkas berbanding mahkamah. Fakta utama:

Soalan Lazim KPKT juga menyatakan Tribunal tidak mempunyai bidang kuasa untuk menyiasat kesalahan jenayah akibat ketidakpatuhan award; perkara itu di bawah Jabatan Perumahan Negara dan mahkamah jenayah. Jadi jika pemaju tidak mematuhi award, laporkan kepada Jabatan Perumahan Negara.

1. Kumpul bukti Notis bertulis, resit pos, gambar, sebut harga atau invois.
2. Isi Borang 1 Nyatakan tuntutan dan jumlah, tidak melebihi had.
3. Failkan dan bayar fi Serahkan 4 salinan bersama dokumen sokongan.
4. Pendengaran Hadir sendiri dan terangkan kes anda dengan bukti.
5. Award Tribunal membuat award; laporkan ketidakpatuhan kepada Jabatan Perumahan Negara.

Kesilapan biasa

• Melambatkan pengambilan kunci dan menyangka DLP belum bermula. Klausa 26(3) boleh menjadikan VP berkuat kuasa 30 hari selepas notis.
• Melapor secara lisan atau melalui mesej sahaja. Hak di bawah klausa 27 bergantung pada notis bertulis.
• Tidak menghantar salinan kepada peguam pemaju. Tanpa salinan, wang tahanan boleh dilepaskan pada tanda 8 bulan atau 24 bulan.
• Mengubah suai rumah sebelum kecacatan dilaporkan. Ini menyukarkan pembuktian keadaan asal semasa serahan.
• Membaiki sendiri tanpa mengikut prosedur klausa 27(2). Maklumkan kos dan beri 30 hari tambahan dahulu.
• Terlepas had masa Tribunal. Tuntutan kecacatan perlu difailkan dalam 12 bulan selepas DLP tamat.
• Tidak menyimpan rekod. Gambar, tarikh, resit dan nombor rujukan ialah bukti anda.

Senarai semak ringkas

• Saya tahu tarikh notis VP dan tarikh VP saya (termasuk VP yang dianggap).
• Saya membawa alat pemeriksaan dan salinan SPA serta pelan.
• Setiap kecacatan bernombor, bergambar dan bertarikh.
• Notis bertulis dihantar melalui pos berdaftar atau serahan tangan, dengan resit.
• Salinan notis dihantar kepada peguam pemaju sebelum tanda 8 bulan dan 24 bulan.
• Saya merekod tarikh akhir 30 hari untuk setiap notis.
• Saya tahu tarikh tamat DLP dan tarikh akhir memfailkan di Tribunal.

Langkah seterusnya

Baca halaman Kualiti & Penyerahan untuk senarai semak penyerahan RumahHQ dan cara melaporkan kecacatan kepada Aiman. Untuk memahami bayaran sebelum serahan, baca peringkat pembinaan dan jadual bayaran, dan untuk sijil yang mesti ada sebelum VP, baca apa itu CCC. Untuk kos yang dibayar semasa VP, lihat kos membeli rumah baharu. Jika anda sedang mencari rumah, Daftar Minat untuk projek RumahHQ akan datang. Ia percuma dan tidak mengikat.