Kos Beli Rumah Baharu: Duti Setem, Guaman & Lain-lain
Pasukan RumahHQ · Diterbitkan 24 September 2026 · Dikemas kini 24 September 2026 · 10 min bacaan
Ringkasan
- Selain bayaran pertama 10% semasa SPA, sediakan yuran guaman (Jadual B SRO 2023, ditambah cukai perkhidmatan 8%), duti setem dan disbursemen.
- Pembeli rumah pertama yang layak dikecualikan duti setem bagi rumah sehingga RM500,000; rumah melebihi RM500,000 tidak layak langsung, bukan sebahagian.
- Cukai tanah dan cukai pintu bermula dari tarikh VP atau pindah milik, mana lebih awal; sediakan bajet tahunan termasuk insurans.
Harga rumah dalam iklan bukan jumlah yang anda perlu sediakan. Di atas harga, ada yuran guaman, duti setem, disbursemen, insurans, deposit utiliti dan cukai. Ada yang dibayar sekali sahaja, ada yang berulang setiap tahun. Pembeli yang tidak menyediakan wang untuk kos ini sering terpaksa berhutang lagi pada saat akhir.
Panduan ini menyenaraikan setiap kos membeli rumah baharu daripada pemaju di Semenanjung Malaysia, siapa yang menanggungnya di bawah perjanjian standard, bila ia dibayar, dan dua contoh pengiraan penuh.
Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, kewangan atau cukai. Semua jumlah dalam contoh adalah hipotetikal dan anggaran sahaja. Minta sebut harga bertulis daripada peguam dan bank anda.
Istilah yang digunakan
- SPA (perjanjian jual beli): kontrak antara anda dan pemaju. Bagi rumah bertanah daripada pemaju berlesen, SPA menggunakan borang standard Jadual G di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118], atau HDA. Bagi rumah strata (kondominium, pangsapuri), borangnya ialah Jadual H.
- Perjanjian pinjaman: kontrak antara anda dan bank (atau LPPSA) untuk pembiayaan.
- MOT (surat cara pindah milik): dokumen yang memindahkan hakmilik tanah ke nama anda.
- Disbursemen: bayaran yang peguam buat bagi pihak anda, contohnya carian tanah, carian kebankrapan, pendaftaran gadaian dan kaveat.
- VP (milikan kosong): tarikh kunci diserahkan.
- SRO 2023: Perintah Saraan Peguam Cara 2023, yang menetapkan skala yuran guaman. Ia berkuat kuasa pada 15 Julai 2023 dan menggantikan perintah 2005.
- Sebelum SPASemak kelayakan pembiayaan dan kira kos penuh
- Menandatangani SPABayaran pertama, yuran guaman SPA dan duti setem SPA
- Dokumen pinjamanYuran guaman pinjaman, duti pinjaman, disbursemen, insurans jika dipilih
- Semasa pembinaanBank membayar pemaju mengikut peringkat pembinaan
- Milikan kosong (VP)Deposit utiliti, sumbangan kos perkhidmatan dan insurans rumah; cukai mula dikira
- Pindah milik dan selepasnyaDuti setem pindah milik dan pendaftaran; kemudian liabiliti kecacatan serta kos tahunan
Senarai penuh kos dan siapa menanggungnya
| Kos | Asas pengiraan | Siapa menanggung | Bila |
|---|---|---|---|
| Bayaran pertama harga rumah | 10% harga (Jadual Ketiga, Jadual G) | Pembeli | Semasa menandatangani SPA |
| Yuran guaman SPA (peguam anda) | SRO 2023, Jadual Pertama, Jadual B, ditambah cukai perkhidmatan 8% | Setiap pihak menanggung peguam sendiri (klausa 30(1)); pemaju kadangkala menanggung sebagai promosi | Sekitar menandatangani SPA |
| Duti setem dan yuran pendaftaran SPA dan pindah milik | Akta Setem 1949; pindah milik berperingkat 1% hingga 4% | Pembeli (klausa 30(2)) | SPA: selepas ditandatangani. MOT: apabila hakmilik dipindah |
| Kos persetujuan Pihak Berkuasa Negeri untuk pindah milik (jika ada) | - | Pemaju (klausa 30(3)) | - |
| Yuran guaman perjanjian pinjaman | SRO 2023, Jadual Ketiga, Jadual B, ditambah cukai perkhidmatan 8% | Pembeli | Dalam 30 hari selepas pembiayaan diperoleh (klausa 6(1)) |
| Duti setem perjanjian pinjaman | 0.5% jumlah pinjaman | Pembeli | Semasa dokumen pinjaman disempurnakan |
| Disbursemen | Ikut kos sebenar | Pembeli | Semasa urusan SPA dan pinjaman |
| Yuran penilaian | Ikut syarat bank; contohnya BSN mengenakannya bagi hartanah siap sahaja | Pembeli, jika dikehendaki | Semasa permohonan pinjaman |
| MRTA / MRTT | Berbeza ikut umur, tempoh dan jumlah pinjaman | Pembeli, jika memilih | Semasa pinjaman disempurnakan |
| Insurans kebakaran / pemilik rumah | Ikut syarat bank dan penanggung insurans | Pembeli, jika disyaratkan | Biasanya sekitar VP, kemudian setiap tahun |
| Deposit meter air dan elektrik | Ikut pembekal utiliti | Pembeli (klausa 21(2)); pemaju menanggung kos penyambungan lain | Dalam 30 hari selepas notis pemaju |
| Sumbangan kos perkhidmatan (sebelum diambil alih PBT) | Bahagian yang adil dan berpatutan | Pembeli (klausa 20) | 6 bulan pertama dibayar pendahuluan pada VP |
| Cukai tanah dan cukai pintu | Ikut kadar negeri dan PBT | Pembeli (klausa 19) | Dari VP atau pindah milik, mana lebih awal |
| Caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas (strata sahaja) | Kumpulan wang penjelas = 10% daripada caj (Akta 757, s.12) | Pembeli | Berkala, selepas VP |
1. Yuran guaman: SPA dan perjanjian pinjaman
Skala asas (Jadual A)
SRO 2023 menetapkan skala yang sama bagi pindah milik (Jadual Pertama) dan dokumen pembiayaan (Jadual Ketiga):
| Harga atau jumlah pinjaman | Fi skala |
|---|---|
| RM500,000 pertama | 1.25% (minimum RM500) |
| RM7,000,000 berikutnya | 1% |
| Melebihi RM7,500,000 | Boleh dirunding, tidak melebihi 1% atas lebihan |
Diskaun untuk rumah pemaju (Jadual B)
Bagi transaksi yang dikawal oleh HDA, iaitu SPA dengan pemaju berlesen dan pembiayaannya, SRO 2023 menetapkan Jadual B, yang lebih rendah daripada Jadual A:
| Harga atau jumlah pinjaman | Fi |
|---|---|
| RM50,000 atau kurang | RM500 |
| Melebihi RM50,000 hingga RM250,000 | 75% daripada fi Jadual A (minimum RM500) |
| Melebihi RM250,000 hingga RM500,000 | 70% daripada fi Jadual A |
| Melebihi RM500,000 hingga RM1,000,000 | 65% daripada fi Jadual A |
| Melebihi RM1,000,000 | 50% daripada fi Jadual A |
Peratusan ini dikenakan ke atas keseluruhan fi Jadual A. Contohnya, bagi rumah pemaju RM300,000, fi Jadual A ialah RM3,750, dan 70% daripadanya ialah RM2,625, seperti contoh yang diterbitkan oleh Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) dalam EdgeProp.
Cukai perkhidmatan: perkhidmatan guaman dikenakan cukai perkhidmatan 8% mulai 1 Mac 2024 (Pekeliling Majlis Peguam Bil. 078/2024).
Dokumen tambahan pinjaman: jika bank memerlukan dokumen sekuriti tambahan (instrumen subsidiari), fi bagi setiap satu ialah 10% daripada fi skala penuh, minimum RM500 dan maksimum RM2,000.
Siapa membayar yuran guaman SPA?
Klausa 30(1) Jadual G: setiap pihak menanggung kos peguamnya sendiri. Jadi anda membayar peguam anda, dan pemaju membayar peguamnya. Dalam promosi, sesetengah pemaju menawarkan untuk menanggung yuran guaman SPA pembeli. Ini berbeza mengikut projek dan tidak dijamin. Jika ditawarkan, pastikan ia dinyatakan secara bertulis dan tanya sama ada ia termasuk disbursemen dan cukai perkhidmatan.
2. Duti setem
Atas surat cara pindah milik (MOT)
Duti dikira atas nilai balasan (harga) atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi, secara berperingkat (subbutiran 32(a) Jadual Pertama Akta Setem 1949). Pembeli yang menanggungnya.
| Bahagian nilai | Kadar |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| Melebihi RM100,000 hingga RM500,000 | 2% |
| Melebihi RM500,000 hingga RM1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% |
Atas perjanjian pinjaman
Bagi pinjaman bercagar yang biasa, duti ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman.
Pengecualian rumah pertama
Pembeli rumah pertama warganegara Malaysia dikecualikan sepenuhnya daripada duti setem atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi satu unit rumah kediaman bernilai tidak melebihi RM500,000, jika perjanjian jual beli ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027 [P.U.(A) 53/2021 dan P.U.(A) 54/2021, dipinda oleh P.U.(A) 448/2025 dan P.U.(A) 449/2025]. Anda mesti tidak pernah memiliki rumah kediaman, termasuk melalui pewarisan atau pemberian, secara individu atau bersesama. Rumah bernilai melebihi RM500,000 tidak layak langsung, bukan sebahagian. Lihat panduan insentif rumah pertama.
3. Kos pinjaman dan insurans
- Disbursemen: Penyata Pendedahan Produk BSN MyHome menyenaraikan antaranya duti setem, yuran pendaftaran gadaian, pendaftaran dokumen sekuriti, pendaftaran dan penarikan balik kaveat, carian kebankrapan dan carian rasmi hakmilik. Minta anggaran bertulis.
- Yuran penilaian: laporan penilaian rasmi oleh penilai berdaftar. Sesetengah bank, contohnya BSN, hanya mengenakannya bagi hartanah yang telah siap dibina.
- MRTA / MRTT: Mortgage Reducing Term Assurance (konvensional) atau Takaful (Islamik), perlindungan yang membayar baki pinjaman jika peminjam meninggal dunia atau hilang upaya kekal. BSN menyatakan ia pilihan. Premium boleh dibayar tunai atau dibiayai bersama pinjaman, yang menambah jumlah hutang.
- Insurans kebakaran / pemilik rumah: bank boleh mensyaratkannya bagi rumah yang dicagarkan. Semak surat tawaran anda.
Jika anda menggunakan SJKP, had pembiayaan skim SJKP (sehingga RM500,000) termasuk pokok, MRTA/MRTT, LTHO, yuran guaman dan yuran penilaian, menurut laman SJKP. Ini membantu pembeli yang tidak mempunyai tunai untuk kos-kos ini.
4. Kos semasa dan selepas penyerahan kunci
- Deposit meter air dan elektrik: klausa 21(2) Jadual G, pembeli membayar deposit pemasangan meter dalam 30 hari selepas notis pemaju; pemaju menanggung kos lain untuk menyambung bekalan.
- Sumbangan kos perkhidmatan: sehingga perkhidmatan diambil alih oleh pihak berkuasa tempatan (PBT), pembeli menyumbang bahagian yang adil. Klausa 20(2): 6 bulan pertama dibayar pendahuluan pada tarikh VP, kemudian bulanan. Baki dipulangkan dalam 30 hari selepas PBT mengambil alih.
- Cukai tanah (quit rent): cukai tahunan kepada Pejabat Tanah kerajaan negeri.
- Cukai pintu (cukai taksiran): cukai kepada PBT di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 [Akta 171]. Contohnya, Majlis Bandaraya Subang Jaya mengiranya sebagai nilai tahunan dikali kadar peratus.
- Bila cukai bermula: klausa 19 Jadual G, dari tarikh VP atau tarikh pindah milik, mana lebih awal. Jika hakmilik belum dipindah semasa VP, anda membayar balik pemaju mengikut nisbah keluasan lot anda.
- Rumah strata sahaja: caj penyenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas (sinking fund) dibayar kepada pemaju semasa tempoh pengurusan pemaju. Seksyen 12(4) Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757] menetapkan sumbangan kumpulan wang penjelas bersamaan 10% daripada caj.
Contoh pengiraan penuh
Dua contoh hipotetikal, kedua-duanya rumah bertanah daripada pemaju berlesen dengan SPA Jadual G dan pinjaman 90%. Angka dibundarkan kepada sen terdekat. Disbursemen, insurans, deposit utiliti dan cukai tidak dimasukkan kerana ia bergantung kepada peguam, bank, pembekal dan PBT.
| Perkara | Contoh A: RM350,000, pembeli rumah pertama | Contoh B: RM550,000 |
|---|---|---|
| Jumlah pinjaman (90%) | RM315,000 | RM495,000 |
| Bayaran pertama 10% semasa SPA | RM35,000.00 | RM55,000.00 |
| Yuran guaman SPA (Jadual B) | RM4,375 × 70% = RM3,062.50 | RM6,750 × 65% = RM4,387.50 |
| Cukai perkhidmatan 8% atas yuran SPA | RM245.00 | RM351.00 |
| Yuran guaman pinjaman (Jadual B) | RM3,937.50 × 70% = RM2,756.25 | RM6,187.50 × 70% = RM4,331.25 |
| Cukai perkhidmatan 8% atas yuran pinjaman | RM220.50 | RM346.50 |
| Duti setem pindah milik | RM6,000 dikira, RM0 selepas pengecualian rumah pertama | RM1,000 + RM8,000 + RM1,500 = RM10,500.00 (tidak layak pengecualian) |
| Duti setem perjanjian pinjaman (0.5%) | RM1,575 dikira, RM0 selepas pengecualian rumah pertama | RM2,475.00 (tidak layak pengecualian) |
| Jumlah kos permulaan yang diketahui | RM41,284.25 | RM77,391.25 |
| Jika pemaju menanggung yuran guaman SPA (promosi) | Kurang RM3,307.50 | Kurang RM4,738.50 |
Dua contoh hipotetikal: bagaimana angka dikira bagi rumah yang layak pengecualian, dan bagi rumah yang melebihi had (anggaran sahaja)
Contoh A: bagaimana angka dikira
Fi Jadual A bagi harga RM350,000: 1.25% × RM350,000 = RM4,375. Harga dalam julat melebihi RM250,000 hingga RM500,000, jadi fi Jadual B ialah 70%, iaitu RM3,062.50. Pinjaman RM315,000: 1.25% × RM315,000 = RM3,937.50, dan 70% daripadanya ialah RM2,756.25.
Tanpa pengecualian, duti pindah milik ialah RM1,000 (1% atas RM100,000 pertama) + RM5,000 (2% atas RM250,000 berikutnya) = RM6,000, dan duti pinjaman RM1,575. Pembeli rumah pertama yang layak menjimatkan RM7,575 ini.
Contoh B: kenapa kosnya jauh lebih tinggi
Harga RM550,000 melebihi had RM500,000, jadi tiada pengecualian duti setem langsung, walaupun pembeli tidak pernah memiliki rumah. Fi Jadual A bagi SPA: RM6,250 (1.25% atas RM500,000) + RM500 (1% atas RM50,000) = RM6,750, dan 65% daripadanya ialah RM4,387.50. Pinjaman RM495,000 berada dalam julat RM250,000 hingga RM500,000, jadi 70% daripada RM6,187.50, iaitu RM4,331.25.
Beza harga RM200,000 antara A dan B menambah kos permulaan lebih kurang RM36,000.
Bila setiap kos dibayar
- Sebelum SPA Semak kelayakan pembiayaan dan kira kos penuh. Daftar minat untuk projek yang belum dilancarkan tidak memerlukan bayaran.
- Menandatangani SPA Bayaran pertama 10% harga. Yuran guaman SPA peguam anda (kecuali pemaju menanggungnya). Duti setem atas SPA.
- Dokumen pinjaman (dalam 30 hari selepas pembiayaan diperoleh) Yuran guaman pinjaman, duti setem pinjaman 0.5% (kecuali dikecualikan), disbursemen, yuran penilaian jika dikehendaki, MRTA atau MRTT jika dipilih.
- Semasa pembinaan Bank membayar pemaju mengikut peringkat dalam Jadual Ketiga. Tanya bank anda bila ansuran anda bermula dan bagaimana ia dikira semasa pembinaan.
- Milikan kosong (VP) Deposit meter air dan elektrik, sumbangan kos perkhidmatan 6 bulan pendahuluan, insurans rumah jika disyaratkan. Cukai tanah dan cukai pintu bermula.
- Pindah milik hakmilik Duti setem pindah milik (kecuali dikecualikan) dan yuran pendaftaran.
- Selepas VP Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan. Cukai tanah dan cukai pintu setiap tahun; caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas bagi strata.
Kesilapan biasa
- Menyediakan wang untuk bayaran pertama 10% sahaja. Dalam Contoh B, yuran dan duti menambah lebih RM22,000 lagi.
- Menganggap “yuran guaman percuma” meliputi semua. Tanya sama ada ia termasuk yuran pinjaman, disbursemen dan cukai perkhidmatan.
- Mengira pengecualian duti setem untuk rumah melebihi RM500,000. Rumah itu tidak layak langsung.
- Tidak mengira kos berulang. Cukai tanah, cukai pintu, insurans dan caj strata dibayar setiap tahun atau setiap bulan.
- Membiayai semua kos dengan pinjaman tanpa melihat jumlah bunga. MRTA yang dibiayai menambah pokok pinjaman dan faedah.
Senarai semak: apa perlu disediakan
Langkah seterusnya
Kira berapa anda layak dipinjam dengan kalkulator kelayakan kami (anggaran sahaja), dan baca panduan pembiayaan rumah pertama. Baca juga cara semak kelayakan sebelum membeli. Jika anda penjawat awam, lihat cara memohon LPPSA untuk rumah pemaju. Apabila anda bersedia, daftar minat anda untuk projek RumahHQ Development Sdn Bhd. Ia percuma, tidak mengikat dan tiada bayaran.
Soalan lazim
Berapa yuran guaman SPA untuk rumah daripada pemaju?
Di bawah Perintah Saraan Peguam Cara 2023, transaksi di bawah Akta Pemajuan Perumahan menggunakan Jadual B: peratusan daripada fi Jadual A (1.25% bagi RM500,000 pertama, 1% bagi RM7 juta berikutnya). Contohnya 70% bagi harga melebihi RM250,000 hingga RM500,000. Cukai perkhidmatan 8% dikenakan atas yuran guaman.
Adakah pemaju wajib membayar yuran guaman SPA saya?
Tidak. Klausa 30(1) Jadual G menyatakan setiap pihak menanggung kos peguamnya sendiri. Sesetengah pemaju menanggung yuran guaman SPA sebagai promosi, tetapi ia berbeza mengikut projek dan tidak dijamin. Pastikan tawaran itu bertulis.
Adakah pembeli rumah pertama perlu membayar duti setem?
Warganegara yang tidak pernah memiliki rumah kediaman dikecualikan sepenuhnya daripada duti setem atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi satu rumah bernilai tidak melebihi RM500,000, jika SPA ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027.
Bilakah saya mula membayar cukai tanah dan cukai pintu?
Di bawah klausa 19 Jadual G, pembeli menanggung cukai tanah, cukai taksiran dan caj lain dari tarikh menerima milikan kosong atau tarikh hartanah dipindah milik kepada pembeli, mana yang lebih awal.
Adakah MRTA wajib?
Tidak semestinya. Contohnya, Penyata Pendedahan Produk BSN MyHome menyatakan MRTA sebagai pilihan. Syarat insurans berbeza mengikut bank; semak surat tawaran anda.
Sumber rujukan
(12)
- Majlis Peguam, Circular No 258/2023: Solicitors' Remuneration Order 2023 — dibaca 2026-09-24
- EdgeProp (Chang Kim Loong, HBA), Increase in legal fees will, however, be set off by (legal) discounts — dibaca 2026-09-24
- Majlis Peguam, Circular No 078/2024: Kenaikan kadar cukai perkhidmatan daripada 6% kepada 8% — dibaca 2026-09-24
- LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem bagi Surat Cara Jadual Pertama Akta Setem 1949 — dibaca 2026-09-24
- Edwin Lee & Partners, A Guide to Stamp Duty on Loan Agreements in Malaysia — dibaca 2026-09-24
- Majlis Peguam, Circular No 128/2026 (P.U.(A) 448/2025 dan 449/2025) — dibaca 2026-09-24
- Akta 118, Peraturan-Peraturan 1989, Jadual G (salinan REHDA Melaka) — dibaca 2026-09-24
- Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757] (salinan) — dibaca 2026-09-24
- BSN, Penyata Pendedahan Produk BSN MyHome Skim Rumah Pertamaku — dibaca 2026-09-24
- SJKP, Skim Jaminan Kredit Perumahan: Maklumat Skim — dibaca 2026-09-24
- Majlis Bandaraya Subang Jaya, Cukai Taksiran — dibaca 2026-09-24
- Pejabat Tanah dan Galian Selangor, Bayaran Cukai Tanah — dibaca 2026-09-24
Panduan berkaitan
-
-
-
