Cara Kira Loan Rumah: Formula Ansuran Bulanan & Contoh
Pasukan RumahHQ · Diterbitkan 25 September 2026 · Dikemas kini 29 September 2026 · 7 min bacaan
Ringkasan
- Ansuran bulanan = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). Anda perlukan tiga angka: jumlah pinjaman, kadar bulanan dan bilangan bulan.
- Jumlah pinjaman bergantung pada margin pembiayaan; bakinya ialah bayaran pendahuluan. Bank Negara mengehadkan margin 70% bagi pinjaman perumahan ketiga.
- Selepas kira ansuran, semak DSR: jumlah semua hutang bulanan berbanding pendapatan bersih. Semua kiraan di sini anggaran sahaja.
Sebelum berjumpa bank, anda boleh mengira sendiri dua angka paling penting: berapa ansuran bulanan bagi sesuatu jumlah pinjaman, dan berapa pinjaman yang mampu anda tanggung. Kedua-duanya menggunakan formula ansuran bulanan yang sama. Panduan ini memberi tumpuan kepada formula itu: ia ditunjukkan dengan jelas, kemudian digunakan langkah demi langkah dengan contoh. Untuk DSR, baca apa itu DSR dan cara kiranya; untuk semua perkara lain sebelum membeli, lihat senarai semak kelayakan rumah pertama.
Anggaran sahaja. Maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Kelulusan, kadar dan jumlah sebenar tertakluk kepada bank atau LPPSA.
Mahu terus kira?
Kalkulator kelayakan kami melakukan semua langkah di bawah untuk pinjaman bank dan LPPSA, dan menunjukkan peraturan mana yang mengehadkan jumlah anda. Buka kalkulator kelayakan.
Lima angka yang anda perlukan
| Angka | Maksud | Di mana mendapatkannya |
|---|---|---|
| Harga rumah | Harga dalam SPA atau nilai penilaian, mana lebih rendah | Pemaju dan laporan penilaian bank |
| Margin pembiayaan | Peratus harga yang dibiayai bank | Tawaran bank; had Bank Negara bagi rumah ketiga |
| Kadar | Kadar faedah atau keuntungan setahun | Tawaran bank (SBR tambah spread) atau kadar tetap LPPSA |
| Tempoh | Bilangan tahun bayaran balik | Had 35 tahun dan had umur bank |
| Pendapatan dan komitmen | Pendapatan bersih dan semua hutang bulanan | Slip gaji, penyata KWSP dan laporan CCRIS |
Langkah 1: kira jumlah pinjaman dan bayaran pendahuluan
Jumlah pinjaman = harga × margin pembiayaan. Baki harga ialah bayaran pendahuluan anda.
Setiap bank menetapkan margin sendiri bagi rumah pertama dan kedua. CIMB Bank, contohnya, mengiklankan margin sehingga 95% termasuk MRTA/MLTA, yuran guaman dan yuran penilaian. Bagi pinjaman perumahan ketiga, Bank Negara mengehadkan margin kepada 70%.
Contoh: jumlah pinjaman (angka hipotetikal, anggaran sahaja)
Harga rumah RM450,000. Andaikan margin 90%.
Jumlah pinjaman = RM450,000 × 90% = RM405,000. Bayaran pendahuluan = RM450,000 − RM405,000 = RM45,000.
Selain bayaran pendahuluan, sediakan wang untuk duti setem, yuran guaman dan penilaian. Lihat kos membeli rumah baharu dan pengeluaran KWSP untuk beli rumah.
Langkah 2: kira ansuran bulanan dengan formula
Pinjaman perumahan di Malaysia biasanya dikira atas baki berkurangan. Ansuran bulanan dikira dengan formula ini:
Ansuran bulanan = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
- P = jumlah pinjaman
- r = kadar bulanan = kadar tahunan ÷ 12
- n = bilangan bulan = tempoh (tahun) × 12
Contoh pengiraan penuh: ansuran bagi RM405,000 pada kadar andaian 4.3% selama 35 tahun (lebih kurang RM1,867 sebulan)
Contoh: ansuran bagi RM405,000 (anggaran sahaja)
Andaian kadar 4.3% setahun (andaian yang sama dengan kalkulator kami, setakat 23 September 2026; kadar sebenar berbeza ikut bank). Tempoh 35 tahun.
r = 4.3% ÷ 12 = 0.003583. n = 35 × 12 = 420.
P × r = RM405,000 × 0.003583 = RM1,451.25.
(1 + r)−420 = 0.2226, jadi 1 − 0.2226 = 0.7774.
Ansuran = RM1,451.25 ÷ 0.7774 ≈ RM1,867 sebulan.
Anda boleh membuat kiraan ini dalam hamparan: dalam Excel atau Google Sheets, =PMT(4.3%/12, 420, -405000) memberi jawapan yang sama.
Kadar bank: SBR tambah spread
Sejak 1 Ogos 2022, semua bank menggunakan Kadar Asas Standard (SBR) sebagai kadar rujukan bagi pinjaman runcit terapung baharu. SBR dikaitkan dengan Kadar Dasar Semalaman (OPR) Bank Negara: apabila OPR berubah, SBR berubah dengan jumlah yang sama. Kadar pinjaman anda ialah SBR tambah spread yang ditetapkan bank. Jadi ansuran pinjaman terapung boleh naik atau turun sepanjang tempoh.
| Senario | Ansuran bulanan | Jumlah dibayar sepanjang tempoh |
|---|---|---|
| 3.8%, 35 tahun | RM1,745 | Lebih kurang RM733,000 |
| 4.3%, 35 tahun | RM1,867 | Lebih kurang RM784,100 |
| 4.8%, 35 tahun | RM1,993 | Lebih kurang RM837,100 |
| 4.3%, 30 tahun | RM2,004 | Lebih kurang RM721,500 |
Perhatikan: kenaikan kadar 0.5 mata peratusan menambah lebih kurang RM120 hingga RM130 sebulan. Tempoh lebih pendek menaikkan ansuran tetapi mengurangkan jumlah faedah.
Langkah 3: semak tempoh yang anda layak
Bank Negara menyatakan tempoh maksimum pinjaman perumahan ialah 35 tahun. Bank juga mengehadkan umur di akhir pinjaman. CIMB Bank, contohnya, menawarkan sehingga 35 tahun atau sehingga umur 70, mana yang lebih awal. Jadi pemohon berumur 40 tahun biasanya dihadkan kepada 30 tahun dengan bank seperti itu, dan ansurannya lebih tinggi bagi jumlah yang sama.
Langkah 4: semak DSR
DSR (nisbah khidmat hutang) ialah jumlah semua ansuran hutang bulanan, termasuk ansuran rumah baharu, dibahagi pendapatan bersih. Bank Negara mewajibkan bank memastikan pendapatan anda selepas potongan berkanun, perbelanjaan keperluan dan semua hutang lain mampu menampung bayaran balik. Setiap bank menetapkan had DSR sendiri; CIMB menyatakan kebanyakan bank lebih suka DSR di bawah 60%.
Contoh: semakan DSR (angka hipotetikal, anggaran sahaja)
Pendapatan bersih Aisyah RM4,900 sebulan. Komitmen sedia ada: kereta RM650, PTPTN RM150, kad kredit (bayaran minimum) RM120, BNPL RM80. Jumlah RM1,000.
DSR sekarang = RM1,000 ÷ RM4,900 = 20.4%.
Tambah ansuran rumah RM1,867: DSR = RM2,867 ÷ RM4,900 = 58.5%. Ini di bawah 60%, tetapi rapat. Bank yang menetapkan had lebih rendah mungkin menawarkan jumlah yang lebih kecil.
Penerangan penuh, termasuk apa yang dikira sebagai komitmen dan cara menurunkan DSR, ada dalam apa itu DSR dan cara kira.
Langkah 5: kira berapa loan yang anda layak (arah sebaliknya)
Jika anda mahu tahu jumlah maksimum yang mampu ditanggung, mulakan daripada DSR:
- Ruang ansuran = pendapatan bersih × had DSR − komitmen sedia ada.
- Jumlah pinjaman = ruang ansuran × (1 − (1 + r)−n) ÷ r.
- Bandingkan dengan harga × margin. Yang lebih rendah ialah anggaran kelayakan anda.
- Had DSR bankContoh Aisyah: had 60% memberi ruang ansuran RM1,940, yang menampung pinjaman lebih kurang RM420,000.
- Harga × marginContoh: RM450,000 × 90% = RM405,000; baki RM45,000 ialah bayaran pendahuluan.
- Tempoh dan had umurMaksimum 35 tahun; CIMB mengehadkan sehingga umur 70 di akhir pinjaman.
Contoh hipotetikal: kelayakan Aisyah pada had DSR 60% dan 70%, dan selepas menjelaskan kad kredit serta BNPL
Contoh: kelayakan Aisyah (anggaran sahaja)
Andaikan had DSR 60% (andaian untuk contoh ini sahaja): RM4,900 × 60% = RM2,940. Tolak komitmen RM1,000: ruang ansuran RM1,940.
Pada 4.3% selama 35 tahun, RM1,940 sebulan menampung pinjaman ≈ RM420,000. Jika bank menggunakan had 70%, ruang ansuran RM2,430 menampung ≈ RM527,000.
Jika Aisyah menyelesaikan kad kredit dan BNPL (RM200 sebulan) sebelum memohon, kelayakan pada had 60% naik kepada ≈ RM464,000.
Kalkulator kami menggunakan andaian had DSR 60% bagi pendapatan bersih bawah RM5,000 dan 70% bagi RM5,000 ke atas, berdasarkan amalan lazim. Had sebenar berbeza ikut bank dan profil anda.
Bank atau LPPSA: apa bezanya dalam kiraan
| Perkara | Pinjaman bank | LPPSA (penjawat awam) |
|---|---|---|
| Kadar | Biasanya terapung: SBR tambah spread | Tetap 4% sehingga RM750,000; 4.5% bagi baki di bawah inisiatif 2026 |
| Had kemampuan | Had DSR yang ditetapkan setiap bank | Ansuran tidak melebihi 60% (pembiayaan pertama) dan jumlah hutang tidak melebihi 80% pendapatan bersih |
| Pendapatan dikira | Pendapatan bersih; cara kira berbeza ikut bank | Gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira − potongan wajib |
| Tempoh | Sehingga 35 tahun dan had umur bank | Sehingga 420 bulan; skim KWSP hingga tamat perkhidmatan |
| Had jumlah | Harga × margin | Jadual kelayakan ikut pendapatan bersih |
Jika anda penjawat awam, baca cara kira ansuran LPPSA dan halaman LPPSA. Jika anda pekerja swasta, lihat Pinjaman Bank.
Ringkasan langkah
- Jumlah pinjaman Harga × margin; baki ialah bayaran pendahuluan.
- Ansuran P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n).
- Tempoh Semak had 35 tahun dan had umur.
- DSR Jumlah hutang bulanan ÷ pendapatan bersih.
- Kelayakan Yang lebih rendah antara had DSR dan harga × margin.
Kesilapan biasa
- Menggunakan gaji kasar. DSR dikira atas pendapatan bersih.
- Terlupa komitmen kecil. Kad kredit dan BNPL turut dikira.
- Menganggap kadar kekal. Pinjaman terapung berubah bersama SBR.
- Mengabaikan kos lain. Insurans dan yuran yang dibiayai menaikkan ansuran sebenar.
- Menganggap kalkulator sebagai kelulusan. Ia anggaran sahaja.
Langkah seterusnya
Mulakan dengan senarai semak kelayakan rumah pertama untuk senarai semak penuh, termasuk CCRIS dan dokumen. Kemudian buat anggaran dengan kalkulator kelayakan. RumahHQ Development Sdn Bhd berdaftar dengan panel LPPSA, CIMB Bank dan Maybank. Semasa anda Daftar Minat, pilih untuk dibantu menyemak kelayakan. Daftar Minat adalah percuma dan tidak mengikat. Anggaran sahaja; kelulusan tertakluk kepada bank atau LPPSA.
Soalan lazim
Apakah formula untuk kira ansuran loan rumah?
Ansuran = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), dengan P jumlah pinjaman, r kadar tahunan dibahagi 12, dan n bilangan bulan. Formula ini untuk pinjaman baki berkurangan dan memberi anggaran sahaja.
Kenapa ansuran dalam surat tawaran berbeza daripada kiraan saya?
Biasanya kerana premium insurans (MRTA/MLTA) atau yuran guaman dibiayai dalam pinjaman, kadar sebenar berbeza daripada andaian, atau tempoh dipendekkan kerana umur. Surat tawaran bank ialah angka yang terpakai.
Adakah kadar pinjaman rumah tetap sepanjang tempoh?
Kebanyakan pinjaman bank adalah terapung. Sejak 1 Ogos 2022, pinjaman runcit terapung baharu diharga berdasarkan Kadar Asas Standard (SBR) tambah spread, dan SBR berubah mengikut OPR Bank Negara. LPPSA pula mengenakan kadar tetap.
Berapa lama tempoh maksimum loan rumah?
Bank Negara menyatakan tempoh maksimum pinjaman perumahan ialah 35 tahun. Bank juga mengehadkan umur di akhir pinjaman; CIMB Bank contohnya menawarkan sehingga 35 tahun atau umur 70, mana yang lebih awal.
Berapa DSR yang diterima bank?
Tiada satu angka untuk semua bank. Bank Negara mewajibkan bank menilai kemampuan selepas potongan berkanun, perbelanjaan keperluan dan hutang lain, dan setiap bank menetapkan had sendiri. CIMB menyatakan kebanyakan bank lebih suka DSR di bawah 60%.
Kalkulator menunjukkan saya layak. Adakah pinjaman pasti lulus?
Tidak. Kalkulator hanya anggaran. Bank atau LPPSA menilai permohonan penuh, termasuk rekod CCRIS, dokumen pendapatan dan penilaian hartanah, sebelum mengeluarkan surat tawaran.
Sumber rujukan
(7)
- Bank Negara Malaysia, Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability (2016) — dibaca 2026-09-25
- Bank Negara Malaysia, Measures in Promoting a Stable and Sustainable Property Market (2010) — dibaca 2026-09-25
- CIMB Bank, Home Loan — dibaca 2026-09-25
- Hong Leong Bank, Reference Rate (Standardised Base Rate) — dibaca 2026-09-25
- CIMB Bank, How Much Debt Is Too Much? Understanding DSR in Malaysia — dibaca 2026-09-25
- LPPSA, Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026 — dibaca 2026-09-25
- LPPSA, Inisiatif Baharu LPPSA 2026: Penambahbaikan Had Kelayakan Pembiayaan Perumahan — dibaca 2026-09-25
Panduan berkaitan
-
-
-
