Pengeluaran KWSP untuk Beli atau Bina Rumah

Simpanan KWSP anda boleh membantu membeli atau membina rumah, atau meringankan pinjaman rumah selepas anda membeli. Tetapi wang itu juga simpanan persaraan anda. Panduan ini menerangkan akaun mana yang terlibat, jenis pengeluaran perumahan, siapa layak, berapa yang boleh dikeluarkan, dokumen, langkah permohonan, contoh pengiraan dan kesilapan yang biasa berlaku.

Maklumat umum sahaja, bukan nasihat kewangan. Semua syarat dan formula di bawah diambil daripada halaman rasmi KWSP (kwsp.gov.my). Laman KWSP menyekat akses automatik semasa semakan kami, jadi kami merujuk salinan arkib halaman rasmi itu bertarikh Oktober 2025 hingga Mac 2026 (tarikh setiap satu dinyatakan dalam senarai sumber). Semak semula dengan KWSP atau aplikasi KWSP i-Akaun sebelum memohon, kerana syarat boleh berubah.

1. 1Semak bakiPastikan baki Akaun Sejahtera melebihi minimum yang ditetapkan
2. 2SPA dan kelulusan pinjamanBayar pendahuluan daripada simpanan sendiri, dan simpan resit
3. 3Sedia dokumenSPA, surat tawaran pinjaman, bukti hubungan jika bersama; sahkan salinan
4. 4Mohon di i-Akaun atau kaunterPilih jenis pengeluaran perumahan dan muat naik dokumen
5. 5Pengesahan cap jariJika diminta, hadir ke pejabat KWSP dalam tempoh yang ditetapkan
6. 6Terima bayaranDikreditkan ke akaun bank panel KWSP atau melalui cek bank

Struktur akaun KWSP sejak Mei 2024

Mulai 11 Mei 2024, KWSP menstruktur semula akaun ahli di bawah umur 55 tahun daripada dua akaun kepada tiga akaun:

Baki lama dalam Akaun 1 dan Akaun 2 kekal dalam Akaun Persaraan dan Akaun Sejahtera. Akaun Fleksibel bermula dengan kosong dan bertambah melalui caruman baharu. Pilihan memindahkan amaun permulaan ke Akaun Fleksibel dibuka dari 12 Mei hingga 31 Ogos 2024 sahaja, dan tidak lagi tersedia mulai 1 September 2024.

Semua pengeluaran perumahan dalam panduan ini diambil daripada Akaun Sejahtera, seperti yang dinyatakan pada setiap halaman pengeluaran perumahan KWSP. Akaun Persaraan dikhaskan untuk pendapatan semasa bersara. Akaun Fleksibel boleh dikeluarkan untuk apa-apa tujuan, tetapi KWSP menggalakkan ia digunakan untuk kecemasan dan keperluan segera sahaja.

Enam jenis pengeluaran perumahan KWSP

KWSP menyenaraikan enam jenis pengeluaran perumahan. Empat yang paling relevan bagi pembeli rumah biasa diterangkan dengan terperinci di bawah.

KWSP juga menyatakan simpanan tidak boleh dikeluarkan untuk mengubah suai rumah.

Pengeluaran beli rumah

Siapa layak

Menurut KWSP, anda layak jika:

• anda warganegara Malaysia atau bukan warganegara (ahli KWSP);
• berumur di bawah 55 tahun;
• mempunyai baki sekurang-kurangnya RM500 dalam Akaun Sejahtera;
• membeli rumah kediaman: banglo, teres, berkembar, pangsapuri, kondominium, pangsapuri studio atau servis, rumah bandar, SOHO, atau lot kedai yang ada unit kediaman dari pemaju di Malaysia;
• mempunyai pinjaman yang diluluskan oleh pemberi pinjaman yang diiktiraf KWSP (bank, LPPSA dan agensi kerajaan lain, majikan, koperasi berlesen, syarikat insurans berlesen), atau membeli secara tunai; dan
• belum pernah membuat pengeluaran perumahan, atau pernah tetapi rumah itu telah dijual atau dilupuskan.

Pembeli SOHO perlu memohon secara manual di pejabat KWSP.

Berapa yang boleh dikeluarkan

Bagi pengeluaran bersama, formula yang sama digunakan, dan setiap pemohon hanya menggunakan simpanan Akaun Sejahtera miliknya sendiri.

Bayaran dibuat selepas anda membayar

Artikel KWSP menjelaskan bahawa untuk menggunakan Akaun Sejahtera bagi bayaran pendahuluan (down payment) 10% yang biasa diminta, anda perlu membayar 10% itu dahulu daripada simpanan peribadi. Wang KWSP kemudian dikreditkan ke akaun bank anda (jika bank anda bank panel KWSP dan nombor pengenalan sepadan), atau melalui cek bank jika kredit gagal. Jadi rancang aliran tunai anda: KWSP bukan sumber wang pada hari anda menandatangani perjanjian.

Pengeluaran bina rumah

Pengeluaran ini untuk ahli yang membina rumah, sama ada atas tanah yang dibeli (oleh anda atau pasangan) atau atas tanah yang sudah dimiliki. Syarat asas sama seperti beli rumah (bawah 55 tahun, RM500 dalam Akaun Sejahtera, pinjaman diluluskan atau tunai). Syarat tambahan menurut KWSP:

• Perjanjian Pembinaan mesti bertarikh kurang daripada 3 tahun dari tarikh permohonan.
• Kos pembelian tanah diambil kira jika Perjanjian Beli Tanah bertarikh dalam tempoh 2 tahun dengan Perjanjian Pembinaan.
• Bukti kelulusan: surat kelulusan membina atau pelan bangunan yang diluluskan pihak berkuasa tempatan. Bagi rumah di luar kawasan majlis, surat pengesahan pihak berkuasa tempatan, Ketua Kampung atau JKKK, beserta pelan tapak.

Jumlah: (kos pembinaan − pinjaman diluluskan) + 10% kos pembinaan, atau semua simpanan Akaun Sejahtera, mengikut yang lebih rendah. Jika tunai: kos pembinaan + 10%, atau semua simpanan, mengikut yang lebih rendah.

Pengeluaran kurangkan atau selesaikan pinjaman

Selepas rumah dibeli atau dibina, anda boleh mengeluarkan simpanan untuk mengurangkan atau melunaskan baki pinjaman rumah anda sendiri, atau membantu pasangan melunaskan pinjamannya.

• Rumah pertama atau kedua, dan rumah itu telah dicagarkan kepada pemberi pinjaman.
• Anda pemilik berdaftar (bagi pengeluaran sendiri).
• Permohonan dibuat 1 tahun selepas pengeluaran kurang/selesai pinjaman yang terdahulu.
• Jumlah: baki pinjaman, atau semua simpanan Akaun Sejahtera, mengikut yang lebih rendah (tertakluk minimum RM500).
• Bayaran dikreditkan terus ke akaun pinjaman anda atau pasangan jika pinjaman itu dengan bank panel KWSP, aktif dan bukan pinjaman tidak berbayar (NPL).

Bagi peminjam LPPSA, KWSP menerima Penyata Baki Pinjaman Perumahan daripada LPPSA sebagai dokumen. Pengeluaran ini tidak meliputi pinjaman untuk ubah suai atau pembaikan, overdraf, pinjaman daripada individu, rumah ketiga, atau rumah di luar negara.

Pengeluaran ansuran bulanan

Pengeluaran ini membayar ansuran bulanan pinjaman rumah daripada Akaun Sejahtera, untuk tempoh sekurang-kurangnya enam bulan atau sehingga kewangan anda pulih.

• Baki minimum RM600 dalam Akaun Sejahtera, dan ansuran bulanan sudah bermula.
• Minimum RM100 sebulan selama enam bulan; jumlah bulanan (anda dan pemohon bersama) tidak boleh melebihi ansuran sebenar.
• Satu rumah sahaja bagi setiap ahli. Jika rumah itu dijual atau pinjaman selesai, anda tidak boleh menggunakannya untuk rumah lain.
• Ansuran mesti tamat sebelum umur 55 tahun, jadi umur maksimum memohon ialah 54 tahun 6 bulan.
• Boleh dibuat serentak dengan pengeluaran kurang/selesai pinjaman.
• Wang dipindahkan ke Akaun Khas; dividennya dikreditkan ke Akaun Sejahtera selepas pengisytiharan dividen tahunan.

Dokumen yang perlu disediakan

Bagi semua permohonan: Borang KWSP 9C (AHL) dan senarai semak, buku akaun bank atau penyata bank, dan Borang KWSP 3 (Pindaan) untuk permohonan pos atau jika pengesahan cap jari gagal. Pemegang dokumen selain MyKad perlu membawa salinan dokumen pengenalan beserta yang asal. Semua salinan mesti disahkan oleh orang yang diberi kuasa, lengkap dengan nama, jawatan dan cop rasmi.

Bagi rumah kedua, tambah bukti rumah pertama telah dijual atau dilupuskan, contohnya Borang 14A yang disempurnakan Pejabat Tanah, geran atas nama pemilik baharu beserta SPA, atau surat pembatalan daripada pemaju.

Istilah: SPA ialah Perjanjian Jual Beli antara pembeli dan penjual atau pemaju. DOA (Deed of Assignment) ialah surat ikatan yang memindahkan hak ke atas rumah yang belum ada geran berasingan.

Langkah memohon

KWSP membenarkan permohonan melalui aplikasi KWSP i-Akaun, portal i-Akaun (Ahli), atau secara manual di kaunter atau melalui pos.

1. Semak baki Akaun Sejahtera Log masuk ke i-Akaun dan pastikan baki melebihi minimum (RM500 atau RM600 bagi ansuran bulanan).
2. Tandatangani SPA dan dapatkan kelulusan pinjaman Bayar bayaran pendahuluan daripada simpanan sendiri. Simpan resit.
3. Sediakan dokumen SPA, surat tawaran pinjaman, bukti hubungan (jika bersama). Sahkan salinan.
4. Mohon di i-Akaun atau kaunter Pilih jenis pengeluaran perumahan dan muat naik dokumen. Pembeli SOHO perlu ke kaunter.
5. Pengesahan cap jari (CIJ) Jika diminta, hadir ke mana-mana pejabat KWSP dengan MyKad dalam 14 hari bekerja. Guna SST jika hanya cap jari diperlukan.
6. Semak status dan terima bayaran Semak di i-Akaun. Bayaran dikreditkan ke akaun bank panel atau melalui cek bank.

KWSP akan memaklumkan melalui peti masuk i-Akaun jika dokumen tambahan diperlukan.

Contoh pengiraan

Semua angka di bawah hipotetikal, untuk menunjukkan cara formula berfungsi.

Empat contoh hipotetikal: beli dengan pinjaman, pengeluaran bersama, beli secara tunai, dan kurangkan pinjaman

Contoh 1: beli rumah dengan pinjaman

Aina membeli rumah teres dari pemaju berharga RM300,000. Pinjaman LPPSA diluluskan RM270,000. Baki Akaun Sejahtera Aina RM45,000.

Had formula: (RM300,000 − RM270,000) + 10% × RM300,000 = RM30,000 + RM30,000 = RM60,000.

Simpanan Aina (RM45,000) lebih rendah daripada had, jadi jumlah yang layak ialah RM45,000. Akaun Sejahtera Aina akan hampir kosong selepas itu.

Contoh 2: pengeluaran bersama suami isteri

Rumah yang sama, dan had formula RM60,000. Suami Aina, Farid, mempunyai RM25,000 dalam Akaun Sejahtera.

Setiap pemohon hanya boleh menggunakan simpanannya sendiri, dan jumlah yang layak dikira berdasarkan formula yang sama. Mereka boleh merancang supaya sebahagian simpanan setiap orang kekal dalam akaun. KWSP menentukan jumlah tepat bagi setiap pemohon semasa permohonan.

Contoh 3: beli rumah subjual secara tunai

Harga RM250,000, dibayar tunai. Baki Akaun Sejahtera RM80,000. Had formula: RM250,000 + 10% = RM275,000. Jumlah yang layak ialah yang lebih rendah: RM80,000. Pembeli tunai perlu menunjukkan resit bayaran tidak kurang 20% harga dan bukti pindah milik.

Contoh 4: kurangkan pinjaman setiap tahun

Baki pinjaman RM180,000; baki Akaun Sejahtera RM20,000. Jumlah yang layak: RM20,000, dibayar terus ke akaun pinjaman. Permohonan seterusnya boleh dibuat setahun kemudian, apabila Akaun Sejahtera sudah bertambah semula dengan caruman baharu.

Kesilapan dan perangkap biasa

Kesan kepada simpanan persaraan

Wang yang dikeluarkan tidak lagi berada dalam KWSP untuk menerima dividen. Akaun Persaraan tidak terjejas, tetapi Akaun Sejahtera juga bertujuan untuk kesejahteraan semasa bersara. Tanya diri anda: jika Akaun Sejahtera kosong hari ini, adakah anda masih ada simpanan kecemasan dan simpanan untuk pendidikan anak?

Masa: SPA, pinjaman dan KWSP

• SPA tidak boleh terlalu lama. SPA mesti tidak lebih 3 tahun dari tarikh permohonan. Jangan tangguh permohonan bertahun-tahun.
• Surat kelulusan pinjaman lebih setahun memerlukan dokumen tambahan (perjanjian pinjaman atau borang gadaian).
• KWSP membayar balik, bukan mendahului. Sediakan wang tunai untuk bayaran pendahuluan dan kos guaman dahulu.
• Cap jari dalam 14 hari bekerja. Lupa hadir bermakna permohonan ditolak dan anda perlu bermula semula.

Lain-lain

• Menganggap semua simpanan KWSP boleh digunakan. Pengeluaran perumahan diambil daripada Akaun Sejahtera sahaja.
• Membeli rumah kedua tanpa menjual rumah pertama yang dibiayai KWSP.
• Salinan dokumen yang tidak disahkan.
• Bank anda bukan bank panel KWSP, jadi bayaran dibuat melalui cek dan mengambil masa lebih lama.

Senarai semak ringkas

• Baki Akaun Sejahtera cukup (semak di i-Akaun).
• SPA ditandatangani, tidak lebih 3 tahun.
• Surat kelulusan pinjaman (atau bukti bayaran tunai 20%).
• Bukti hubungan jika pengeluaran bersama.
• Akaun bank aktif atas nama sendiri, sebaiknya bank panel KWSP.
• Masa untuk hadir ke pejabat KWSP bagi pengesahan cap jari.

Langkah seterusnya

Sebelum membeli, semak dahulu kelayakan pembiayaan anda. Baca panduan menyemak kelayakan sebelum beli rumah pertama, insentif rumah pertama dan, jika anda penjawat awam, cara memohon LPPSA untuk rumah pemaju. Kemudian cuba kalkulator kelayakan kami (anggaran sahaja), atau daftar minat untuk projek RumahHQ. Daftar Minat adalah percuma dan tidak mengikat.