Tukar Syarat Tanah Pertanian ke Perumahan

Banyak tanah keluarga di Selangor masih bergeran “pertanian”, walaupun kawasan sekelilingnya sudah menjadi taman perumahan. Untuk membina rumah secara sah, kategori kegunaan tanah itu perlu ditukar kepada “bangunan”. Proses ini dipanggil tukar syarat (atau ubah syarat).

Panduan ini menerangkan tiga laluan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), siapa yang meluluskan, peranan Rancangan Tempatan dan kebenaran merancang, cara premium dikira, dokumen, langkah demi langkah, cabaran biasa dan cara pemaju mengurusnya dalam usaha sama (JV). Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang. Prosedur berbeza mengikut negeri; panduan ini merujuk Selangor.

1. 1 Semak geran dan zonKategori, syarat nyata, sekatan, gadaian dan kaveat; zon dalam Rancangan Tempatan PBT
2. 2 Pilih laluanSeksyen 124 untuk satu kegunaan, 124A jika lot dipecah menjadi lot rumah, 204B jika beberapa lot berdampingan pemilik yang sama
3. 3 Sediakan pelan dan LCPLantik perancang bandar dan juruukur; dapatkan persetujuan pemegang gadaian dan pihak berkepentingan lain
4. 4 Mohon di e-Tanah dan bayar fiIsi permohonan dalam talian, bayar melalui FPX, serahkan dokumen di PDT
5. 5 Ulasan teknikal dan pertimbangan MMKNPDT dan PTG mengumpul ulasan jabatan, kemudian MMKN membuat keputusan
6. 6 Bayar premium dalam tempoh notisNotis Borang 7G atau 5A; lewat bayar bermakna kelulusan luput
7. 7 Pendaftaran dan kelulusan seterusnyaKategori serta syarat baharu diendorskan pada geran; kemudian kebenaran merancang dan pelan bangunan

Istilah asas

• Kategori kegunaan tanah: seksyen 52 KTN menetapkan tiga kategori, iaitu “pertanian”, “bangunan” dan “perindustrian”. Kategori diendorskan pada dokumen hak milik (geran).
• Syarat nyata: syarat bertulis pada geran yang menyatakan kegunaan tanah, contohnya “tanaman kampung” atau “rumah kediaman”.
• Sekatan kepentingan: had terhadap urusan tanah, contohnya “tidak boleh dipindah milik tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”.
• Pihak Berkuasa Negeri (PBN): di Selangor, Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN).
• PTG dan PDT: Pejabat Tanah dan Galian Negeri, dan Pejabat Daerah dan Tanah yang menerima dan memproses permohonan.
• Premium: bayaran kepada Kerajaan Negeri sebagai syarat kelulusan.
• JV (usaha sama): perjanjian antara pemilik tanah dan pemaju untuk memajukan tanah dan berkongsi hasil.

Tiga laluan di bawah KTN

Seksyen 124: tukar kategori dan syarat

Seksyen 124(1) membenarkan tuan punya tanah berimilik memohon kepada PBN untuk (a) mengubah kategori kegunaan tanah, (b) membatalkan syarat nyata atau sekatan kepentingan, (ba) memotong ungkapan seperti “getah” atau “kampung” dan mengenakan syarat nyata lain, dan (c) meminda atau mengenakan syarat nyata atau sekatan kepentingan baharu. Di Selangor, permohonan tukar syarat untuk perumahan lazimnya di bawah perenggan (a) dan (c).

Dua syarat penting dalam proviso seksyen 124(1):

1. PBN tidak akan melayan permohonan melainkan setiap orang yang mempunyai kepentingan berdaftar dalam tanah itu (contohnya bank pemegang gadaian), atau penyewa yang menduduki tanah, telah bersetuju, atau persetujuannya tidak perlu.
2. Cukai tanah yang kena dibayar mesti sudah dijelaskan.

Senarai dokumen PTG Selangor juga meminta persetujuan bertulis pemegang kaveat dan penyewa yang dikecualikan daripada pendaftaran.

Kelulusan boleh dikenakan syarat membayar premium tambahan, caj baharu, atau apa-apa kehendak lain yang difikirkan sesuai oleh PBN (seksyen 124(5)).

Seksyen 124A: pecah sempadan dan tukar syarat serentak

Seksyen 124A membolehkan tuan punya memohon pecah sempadan dan, pada masa yang sama, tukar syarat bagi setiap petak baharu. Permohonan tukar syarat bagi petak yang dicadangkan dibuat dalam Borang 7D dan dilayan sebagai permohonan seksyen 124 berasingan bagi setiap petak. Kelulusan kedua-duanya bersyarat: syarat yang dikenakan bagi setiap petak mesti dipenuhi dalam tempoh yang ditetapkan PBN (seksyen 124A(3)).

Ini laluan biasa bagi projek perumahan atas satu lot besar, kerana satu permohonan menghasilkan lot-lot rumah dengan kategori bangunan.

Seksyen 204B: serah balik dan berimilik semula

Seksyen 204B membenarkan PBN meluluskan penyerahan balik satu atau lebih tanah berdampingan yang dipegang oleh tuan punya yang sama, dengan terma bahawa bahagian-bahagian tertentu tanah itu diberi milik semula dengan serta-merta kepada tuan punya dalam unit berasingan. PTG Selangor menerangkan laluan ini membolehkan tukar syarat beserta penyatuan atau pecah sempadan tanpa mendedahkan pemilik tanah kepada risiko kehilangan tanah semasa penyerahan.

Laluan ini berguna apabila projek meliputi beberapa lot bersebelahan. Syaratnya, lot-lot itu dipegang oleh tuan punya yang sama. Jika lot dimiliki oleh orang yang berbeza, peguam dan juruukur akan menilai pilihan lain.

Siapa meluluskan, dan peranan perancangan

PTG, PDT dan MMKN

Di Selangor, permohonan dibuat oleh pemilik tanah sendiri atau pemegang Surat Kuasa Wakil (P.A., iaitu dokumen yang memberi kuasa kepada orang lain bertindak bagi pihak anda, yang didaftarkan di Mahkamah Tinggi dan pejabat tanah). Sejak 26 Oktober 2023, permohonan PTS (seksyen 124) dan PSBB (seksyen 204B) dibuat melalui sistem e-Tanah Negeri Selangor, dan fi dibayar dalam talian melalui FPX. Bagi PSBB, slip permohonan dan dokumen perlu diserahkan di kaunter Pejabat Daerah dan Tanah dalam 30 hari dari tarikh permohonan dalam talian.

Kuasa melulus bagi ketiga-tiga laluan ialah MMKN.

Rancangan Tempatan dan kebenaran merancang

Tukar syarat mengubah kegunaan pada geran. Ia tidak dengan sendirinya membenarkan pembinaan. Di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 [Akta 172]:

• Seksyen 19: tiada seorang pun, selain pihak berkuasa tempatan (PBT), boleh memulakan atau menjalankan apa-apa pemajuan tanpa kebenaran merancang.
• Seksyen 22(2): semasa menimbang permohonan kebenaran merancang, pihak berkuasa perancang tempatan perlu mengambil kira, antara lain, peruntukan rancangan pemajuan (rancangan struktur dan Rancangan Tempatan), rancangan yang sedang disediakan, laporan cadangan pemajuan, dan bantahan jika ada.

Rancangan Tempatan ialah pelan guna tanah terperinci bagi sesuatu kawasan PBT, yang menunjukkan zon seperti perumahan, pertanian atau industri. Jika tanah anda dizonkan pertanian dalam Rancangan Tempatan, permohonan untuk perumahan menghadapi halangan besar. Sebab itu, semakan zon ialah langkah pertama.

PTG Selangor juga mensyaratkan ulasan jabatan teknikal seperti PBT dan Jabatan Perancangan Bandar dan Desa, dan bagi kes tertentu Jabatan Mineral dan Geosains, Jabatan Alam Sekitar, Jabatan Pertanian (tanah pertanian 100 ekar ke atas) serta Majlis Perancangan Fizikal Negara (250 ekar ke atas). Bagi tanah estet, seksyen 124(1A) KTN mensyaratkan permohonan dirujuk kepada Lembaga Tanah Estet.

Premium: cara ia dikira secara umum

Premium ialah bayaran terbesar dalam proses ini. Perkara yang boleh kami sahkan daripada sumber rasmi:

• PTG Selangor menyenaraikan Kaedah-Kaedah Tanah Selangor 2003 dan pindaan 2005 sebagai peraturan yang terpakai bagi tukar syarat di bawah seksyen 124, 124A dan 204B, dan menyatakan premium 204B dikenakan “mengikut kadar yang ditetapkan” dalam kaedah itu.
• Premium dikira berdasarkan nilaian tanah yang diluluskan. Jawapan Dewan Negeri Selangor (2011) mengenai tanah pajakan, termasuk permohonan serentak tukar syarat dan lanjut tempoh pajakan, menunjukkan formula berbentuk pecahan kadar × 1/100 × nilaian tanah diluluskan × tempoh pegangan (tahun) × keluasan, dengan pecahan kadar berbeza mengikut kategori tanah. Jawapan yang sama menyatakan premium dikenakan bagi permohonan serah balik dan berimilik semula untuk tukar syarat, penyatuan dan pecah sempadan.
• Menurut seksyen 124(8) KTN, premium kena dibayar apabila permohonan diluluskan. Pentadbir Tanah menyampaikan notis Borang 7G yang menetapkan tempoh bayaran. Jika tidak dibayar dalam tempoh itu, kelulusan luput. PTG Selangor dan Dewan Negeri Selangor juga merujuk notis Borang 5A bagi bayaran premium.

Kami tidak menyiarkan kadar atau contoh angka premium, kerana pecahan kadar bergantung pada kategori, kegunaan dan pegangan tanah, dan nilaian ditentukan bagi setiap tanah. Minta anggaran daripada jurunilai berdaftar atau perancang bandar sebelum membuat keputusan.

Dokumen yang perlu disediakan

Senarai di bawah berdasarkan senarai dokumen PTG Selangor bagi permohonan serah balik dan berimilik semula untuk tukar syarat. Keperluan tepat untuk setiap laluan ada dalam senarai semak e-Tanah dan PDT.

Langkah demi langkah

1. Semak geran dan zon Semak kategori, syarat nyata, sekatan, gadaian dan kaveat pada geran. Semak zon tanah dalam Rancangan Tempatan PBT.
2. Pilih laluan Seksyen 124 untuk satu kegunaan, 124A jika lot dipecah menjadi lot rumah, 204B jika beberapa lot berdampingan pemilik yang sama.
3. Sediakan pelan dan LCP Lantik perancang bandar dan juruukur. Dapatkan persetujuan pemegang gadaian dan pihak berkepentingan lain.
4. Mohon di e-Tanah dan bayar fi Isi permohonan dalam talian, bayar melalui FPX, cetak slip dan serahkan dokumen di PDT.
5. Ulasan teknikal dan pertimbangan MMKN PDT dan PTG mengumpul ulasan jabatan, kemudian MMKN membuat keputusan.
6. Bayar premium dalam tempoh notis Selepas kelulusan, notis Borang 7G atau 5A dikeluarkan. Lewat bayar bermakna kelulusan luput.
7. Pendaftaran Pentadbir Tanah menandatangani memorandum Borang 7C, dan kategori serta syarat baharu diendorskan pada daftar dan geran. Bagi 124A atau 204B, ukur dan hak milik baharu menyusul.
8. Kebenaran merancang dan pelan bangunan Mohon di PBT sebelum sebarang kerja tanah atau pembinaan bermula.

Contoh: memilih laluan dan mengira fi

Dua contoh hipotetikal: lot pertanian 5 ekar di pinggir bandar, dan tiga lot berdampingan

Contoh: lot pertanian 5 ekar di pinggir bandar (hipotetikal)

Puan Salmah memiliki satu lot pertanian seluas 5 ekar (kira-kira 2.02 hektar) yang dizonkan perumahan dalam Rancangan Tempatan. Dia mahu memajukannya menjadi taman perumahan melalui JV.

Laluan: tanah perlu dipecah kepada banyak lot rumah, jadi seksyen 124A (pecah sempadan dan tukar syarat serentak) sesuai.

Fi permohonan: keluasan 2.02 hektar berada dalam julat "tidak lebih 10 hektar", jadi fi 124A ialah RM120. Sebagai perbandingan, jika dia hanya memohon seksyen 124 bagi seluruh lot, fi ialah RM140 (julat melebihi 1 hingga 10 hektar).

Premium: dimaklumkan dalam notis selepas kelulusan dan biasanya jauh lebih besar daripada fi. Siapa yang menanggungnya perlu ditulis dalam perjanjian JV.

Contoh: tiga lot berdampingan (hipotetikal)

Encik Rahim memiliki tiga lot pertanian bersebelahan atas namanya sendiri. Pelan susun atur terbaik merentasi sempadan lot lama. Seksyen 204B membolehkan ketiga-tiga lot diserah balik dan diberi milik semula dalam unit baharu dengan syarat bangunan. Jika satu daripada lot itu milik adiknya, syarat "tuan punya yang sama" tidak dipenuhi, dan peguam perlu menilai langkah lain dahulu, contohnya pindah milik atau struktur JV yang melibatkan kedua-dua pemilik.

Cabaran biasa

• Zon tidak sepadan. Tanah dizonkan pertanian atau kawasan lapang dalam Rancangan Tempatan.
• Pemilik bersama tidak sepakat. Tanah pusaka dengan ramai nama memerlukan persetujuan dan tandatangan yang teratur. Baca panduan tanah pusaka ramai waris.
• Gadaian dan kaveat. Tanpa persetujuan pihak berkepentingan berdaftar seperti bank pemegang gadaian, PBN tidak akan melayan permohonan; PTG juga meminta persetujuan pemegang kaveat.
• Cukai tanah tertunggak. Mesti dijelaskan sebelum permohonan dilayan.
• Aliran tunai premium. Premium perlu dibayar dalam tempoh notis, atau kelulusan luput.
• Syarat kelulusan. MMKN boleh mengenakan syarat, contohnya berkaitan penyediaan rumah kos rendah atau sederhana. PTG Selangor menyediakan rayuan khusus bagi permohonan mengalihkan pembinaan rumah jenis ini, yang menunjukkan syarat sebegini wujud dalam amalan.
• Tanah besar. Tanah pertanian 100 ekar ke atas atau 250 ekar ke atas memerlukan ulasan agensi tambahan.

Bagaimana pemaju mengurusnya dalam JV

Dalam JV, pemaju lazimnya mengurus seluruh proses teknikal, kerana ia memerlukan perancang bandar, juruukur, jurutera dan pengalaman berurusan dengan PBT dan PTG. Perkara yang biasanya dirundingkan:

Perlindungan seperti tarikh akhir, had kuasa wakil dan hak menamatkan perjanjian boleh dimasukkan dalam perjanjian. Baca perlindungan pemilik tanah dalam JV dan JV tanah dengan pemaju untuk butiran.

Sebelum semua ini, RumahHQ Development Sdn Bhd menyediakan laporan kebolehlaksanaan awal yang menilai geran, zon dan akses tanah anda. Lihat dokumen yang diperlukan untuk laporan kebolehlaksanaan.

Senarai semak sebelum bermula

• Salinan geran dan carian rasmi terkini.
• Resit cukai tanah tahun semasa.
• Senarai semua pemilik bersama dan pihak berkepentingan (gadaian, kaveat, penyewa).
• Semakan zon dalam Rancangan Tempatan.
• Keputusan laluan: 124, 124A atau 204B.
• Persetujuan bertulis siapa menanggung kos dan premium.

Langkah seterusnya

Jika tanah anda di Selangor dan anda mahu tahu sama ada ia sesuai dimajukan, baca halaman pemilik tanah, muat turun Panduan Lengkap JV Tanah, atau minta laporan kebolehlaksanaan awal percuma. Tiada bayaran dan tiada ikatan.