Perlindungan Pemilik Tanah dalam Perjanjian JV

Pemilik tanah wajar bertanya bagaimana kepentingan mereka dilindungi. Tanah mungkin harta paling berharga keluarga anda, dan perjanjian JV (usaha sama) boleh mengikat tanah itu selama beberapa tahun. Perlindungan berikut boleh dirundingkan dan dimasukkan dalam perjanjian JV.

Panduan ini menerangkan setiap perlindungan: apa ia, kenapa ia penting, dan soalan yang patut anda tanya. Di hujung, ada jadual senarai semak untuk dibawa semasa berjumpa peguam anda.

Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang/kewangan/cukai. Setiap perlindungan tertakluk kepada rundingan dan kepada perjanjian muktamad yang disediakan oleh peguam.

Perlindungan apa yang boleh dimasukkan dalam perjanjian JV?Setiap perlindungan hanya terpakai jika ditulis dalam perjanjian muktamad yang disemak oleh peguam anda

• Semakan pemaju sebelum menandatanganiLesen, SSM, CIDB, kemampuan kewangan, rekod projek dan litigasi
• Hakmilik, had masa dan bon pelaksanaanHakmilik kekal atas nama anda; tarikh akhir setiap peringkat, lanjutan terhad dan ganti rugi lewat; jumlah dan syarat tuntutan bon
• Surat kuasa wakil dan kaveatSkop terhad dan pembatalan surat kuasa wakil; penarikan balik kaveat jika perjanjian ditamatkan
• Penamatan, pemulangan tanah dan unit andaSebab penamatan, pemulangan tanah, spesifikasi dan masa penyerahan unit pemilik tanah
• Insurans, pemegang amanah dan pertikaianInsurans sepanjang pembinaan; wang dan dokumen dipegang peguam; rundingan, pengantaraan, timbang tara atau mahkamah

Istilah asas

• Perjanjian JV: kontrak antara pemilik tanah dan pemaju yang menetapkan siapa menyumbang apa, apa bahagian pemilik tanah, bila ia diterima, dan apa berlaku jika sesuatu tidak berjalan seperti dirancang.
• Pemaju berlesen: pemaju yang memegang lesen pemaju perumahan di bawah seksyen 5 Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118]. Seksyen 5(1) melarang pemajuan perumahan kecuali oleh pemaju yang memegang lesen.
• Surat kuasa wakil (PA): dokumen yang memberi kuasa kepada orang lain (penerima kuasa) untuk bertindak bagi pihak anda (pemberi kuasa).
• Kaveat persendirian: catatan pada hakmilik yang menghalang urus niaga tertentu didaftarkan selagi ia berkuat kuasa (seksyen 322 Kanun Tanah Negara).
• Bon pelaksanaan (jaminan bank): dokumen daripada bank atau syarikat insurans yang membayar sejumlah wang kepada pemilik tanah jika pemaju gagal melaksanakan kewajipan yang ditetapkan.
• Pemegang amanah (stakeholder): pihak berkecuali, biasanya peguam, yang memegang wang atau dokumen sehingga syarat tertentu dipenuhi.

Gambaran perjalanan JV dan titik perlindungan

Perlindungan paling berguna apabila ia dipasang pada peringkat yang betul. Aliran di bawah menunjukkan di mana setiap perlindungan biasanya berperanan.

1. Sebelum tandatangan: semak pemaju Lesen, SSM, CIDB, kemampuan kewangan dan rekod projek.
2. Semasa tandatangan: kunci terma Had masa, bon pelaksanaan, skop surat kuasa wakil, kaveat, jadual agihan waris.
3. Peringkat kelulusan Tarikh akhir kelulusan. Jika gagal, perjanjian boleh ditamatkan dan tanah dikembalikan.
4. Peringkat pembinaan Laporan kemajuan, insurans, lawatan tapak, akaun pemajuan perumahan.
5. Penyerahan unit pemilik tanah Kualiti, pilihan unit, masa penyerahan, tempoh pembaikan kecacatan.
6. Jika berlaku pertikaian Rundingan, pengantaraan, timbang tara atau mahkamah, seperti ditetapkan dalam perjanjian.

1. Semakan pemaju sebelum menandatangani

Perlindungan terbaik bermula sebelum perjanjian: memilih pemaju yang betul. Semak perkara berikut dan simpan salinannya.

2. Hakmilik kekal atas nama anda, dan had masa

Tanah saya akan terlepas. Hak milik tanah kekal atas nama anda sehingga kelulusan perancangan diperoleh. Sebarang surat kuasa wakil dihadkan kepada tugas tertentu sahaja.

Kelulusan tidak pernah siap. Klausa tempoh: jika kelulusan tidak diperoleh dalam tempoh dipersetujui, perjanjian tamat dan tanah kembali sepenuhnya kepada anda.

Had masa ialah tulang belakang perlindungan pemilik tanah. Tanpanya, tanah anda boleh terikat tanpa kesudahan. Perkara yang boleh dimasukkan dalam perjanjian:

• Tarikh akhir bagi setiap peringkat: permohonan tukar syarat dan kebenaran merancang dihantar, kelulusan diperoleh, pembinaan dimulakan, projek siap, dan unit pemilik tanah diserahkan.
• Tempoh lanjutan yang terhad: contohnya satu atau dua lanjutan dengan sebab yang munasabah, bukan lanjutan tanpa had.
• Ganti rugi lewat: bayaran kepada pemilik tanah bagi setiap bulan kelewatan penyerahan unit, dikira mengikut formula dalam perjanjian.
• Laporan berkala: Saya tidak tahu apa yang berlaku. Laporan kemajuan bulanan, gambar tapak berkala dan hak untuk melawat tapak.

Projek terbengkalai. Pembinaan hanya bermula selepas pembeli dan pembiayaan untuk menyiapkan projek dipastikan.

3. Bon pelaksanaan atau jaminan bank

Bon pelaksanaan ialah dokumen yang dikeluarkan oleh bank atau syarikat insurans atas permintaan pemaju. Jika pemaju gagal melaksanakan kewajipan tertentu (contohnya gagal menyiapkan unit pemilik tanah), pemilik tanah boleh menuntut jumlah dalam bon itu mengikut syaratnya.

Perkara yang boleh dirundingkan dan dimasukkan dalam perjanjian:

• Jumlah bon dan cara ia dikira.
• Bila bon diserahkan (contohnya sebelum pindah milik atau sebelum pembinaan bermula).
• Tempoh sah bon, dan kewajipan pemaju untuk melanjutkannya jika projek lewat.
• Syarat tuntutan: bon “atas permintaan” (on demand) lebih mudah dituntut berbanding bon bersyarat.
• Bila bon dipulangkan (contohnya selepas unit pemilik tanah diserahkan dan tempoh pembaikan kecacatan tamat).

4. Surat kuasa wakil: skop dan pembatalan

Dalam banyak JV, pemaju memerlukan surat kuasa wakil untuk mengemukakan permohonan kepada pihak berkuasa bagi pihak pemilik tanah. Seksyen 309 Kanun Tanah Negara menetapkan bahawa suratcara yang disempurnakan di bawah surat kuasa wakil dan dikemukakan untuk pendaftaran mesti disertakan salinan pejabat surat kuasa wakil itu. Maknanya, surat kuasa wakil boleh digunakan untuk urus niaga berdaftar ke atas tanah anda. Itu sebabnya skopnya sangat penting.

Skop yang dihadkan

Perkara yang boleh dimasukkan dalam perjanjian dan dalam surat kuasa wakil itu sendiri:

• Kuasa dihadkan kepada tugas tertentu, contohnya menandatangani permohonan tukar syarat, pecah sempadan dan kebenaran merancang.
• Kuasa untuk menjual, mencagar atau memindah milik tanah tidak diberikan, atau hanya diberikan untuk lot tertentu selepas syarat tertentu dipenuhi (contohnya selepas bon pelaksanaan diserahkan).
• Surat kuasa wakil diberikan kepada syarikat pemaju, bukan kepada individu.
• Surat kuasa wakil diserahkan kepada peguam sebagai pemegang amanah, dan hanya dilepaskan apabila syarat dipenuhi.

Pembatalan

Akta Surat Kuasa Wakil 1949 [Akta 424] membezakan beberapa jenis surat kuasa wakil:

• Surat kuasa wakil biasa (seksyen 5): kekal berkuat kuasa sehingga notis bertulis pembatalan oleh pemberi didepositkan di setiap pejabat tempat salinannya didepositkan, atau berlaku kematian, hilang akal atau kebankrapan seperti dinyatakan dalam seksyen itu.
• Diberikan untuk balasan berharga dan dinyatakan tidak boleh dibatalkan (seksyen 6): dalam hubungan dengan pembeli, ia tidak boleh dibatalkan oleh pemberi tanpa persetujuan penerima kuasa, dan tidak terbatal oleh kematian atau kebankrapan pemberi.
• Tidak boleh dibatalkan untuk tempoh tetap (seksyen 7): tidak boleh dibatalkan sepanjang tempoh itu tanpa persetujuan penerima kuasa.

Pemaju sering meminta surat kuasa wakil jenis tidak boleh dibatalkan. Jika begitu, pastikan perjanjian JV menyatakan dengan jelas bahawa jika perjanjian ditamatkan, pemaju mesti menandatangani pembatalan surat kuasa wakil dan mendepositkannya. Minta peguam anda menerangkan kesan setiap jenis sebelum anda menandatangani.

5. Kaveat persendirian

Kaveat persendirian ialah catatan pada hakmilik di bawah Bahagian 19 Kanun Tanah Negara. Kaveat yang mengikat tanah menghalang pendaftaran suratcara urus niaga oleh atau bagi pihak tuan punya selagi ia berkuat kuasa (seksyen 322(2)).

Dalam JV, kaveat boleh berfungsi dua arah:

• Pemaju mungkin mahu memasukkan kaveat atas tanah anda untuk melindungi kepentingannya di bawah perjanjian. Seksyen 323 membenarkan orang yang menuntut hak atau kepentingan yang boleh didaftarkan memohon kaveat persendirian menggunakan Borang 19B.
• Anda mahu memastikan kaveat itu ditarik balik dengan segera jika perjanjian ditamatkan.

Fakta penting daripada Kanun Tanah Negara:

Butiran Kanun Tanah Negara: Borang 19H dan 19C, permohonan mahkamah, tempoh enam tahun dan pampasan

• Tuan punya boleh memohon penghapusan kaveat kepada Pendaftar menggunakan Borang 19H (seksyen 326). Kaveat luput dua bulan selepas notis dalam Borang 19C disampaikan, melainkan pemegang kaveat mendapatkan perintah mahkamah melanjutkannya.
• Pihak yang terkilan juga boleh memohon kepada mahkamah (seksyen 327).
• Kaveat persendirian luput selepas enam tahun dari tarikh ia berkuat kuasa, jika tidak ditarik balik atau dihapuskan lebih awal (seksyen 328).
• Sesiapa yang memasukkan atau gagal menarik balik kaveat secara salah atau tanpa sebab munasabah boleh dikenakan pampasan kepada pihak yang rugi (seksyen 329).

Perkara yang boleh dimasukkan dalam perjanjian: kewajipan pemaju menarik balik kaveat dalam tempoh tertentu selepas penamatan, dan borang penarikan balik yang telah ditandatangani dipegang oleh peguam sebagai pemegang amanah.

6. Penamatan dan pemulangan tanah

Klausa penamatan menerangkan bila setiap pihak boleh keluar daripada perjanjian, dan apa berlaku selepas itu. Perkara yang boleh dimasukkan dalam perjanjian:

• Sebab penamatan oleh pemilik tanah: kelulusan tidak diperoleh dalam tempoh, pembinaan tidak bermula atau terhenti melebihi tempoh tertentu, pemaju digulung atau muflis, pemaju melanggar terma penting dan tidak membetulkannya selepas notis.
• Pemulangan tanah: jika hakmilik masih atas nama anda, semua kaveat ditarik balik dan surat kuasa wakil dibatalkan. Jika tanah sudah dipindah milik, pemaju memindah milik semula tanah atau baki lot yang belum dijual kepada anda.
• Siapa menanggung kos: kos memulangkan tanah dan kos pembatalan dokumen.
• Hak anda terhadap bon pelaksanaan: tuntutan ke atas bon jika penamatan berpunca daripada kegagalan pemaju.
• Kerja yang sudah dibuat: sama ada anda perlu membayar apa-apa bagi kelulusan atau kerja tapak yang telah dibuat (biasanya dirundingkan supaya tidak).

7. Unit pemilik tanah: kualiti, pilihan dan masa

Jika bahagian anda dalam bentuk unit rumah siap, pastikan unit itu jelas ditakrifkan. Unit saya disiapkan paling akhir ialah kebimbangan yang biasa. Perkara yang boleh dimasukkan dalam perjanjian:

• Spesifikasi: jenis rumah, keluasan binaan, kemasan dan spesifikasi yang sama dengan unit yang dijual kepada pembeli, dilampirkan dalam perjanjian.
• Pilihan unit: cara memilih lot (contohnya pilihan pertama sebelum jualan dibuka, atau senarai lot yang ditetapkan dalam pelan).
• Masa penyerahan: unit pemilik tanah dalam fasa pertama, atau diserahkan tidak lewat daripada unit pembeli dalam fasa yang sama.
• Pemeriksaan dan pembaikan: hak memeriksa unit sebelum menerima, dan tempoh pembaikan kecacatan yang tidak kurang daripada yang diberikan kepada pembeli.
• Dokumen: sijil siap dan pematuhan (CCC) dan hakmilik strata atau individu, dengan kos pindah milik ditanggung mengikut perjanjian.
• Jadual agihan waris: Waris tidak sepakat. Sesi taklimat keluarga dan jadual agihan yang dilampirkan dalam perjanjian.

8. Insurans

Semasa pembinaan, tanah dan kerja di atasnya terdedah kepada risiko seperti kebakaran, banjir dan kemalangan. Perkara yang boleh dimasukkan dalam perjanjian:

• Pemaju atau kontraktornya mengambil insurans semua risiko kontraktor (CAR) dan insurans liabiliti pihak ketiga sepanjang pembinaan.
• Pemilik tanah dinamakan sebagai pihak berkepentingan dalam polisi, atau sekurang-kurangnya menerima salinan polisi.
• Bukti pembaharuan polisi diserahkan setiap tahun.
• Pemaju menanggung ganti rugi bagi tuntutan pihak ketiga yang timbul daripada kerja pembangunan.

9. Pemegang amanah dan akaun khas

Pemegang amanah (stakeholder) ialah pihak berkecuali yang memegang wang atau dokumen sehingga syarat dipenuhi. Contoh penggunaan dalam JV:

• Wang tunai bahagian pemilik tanah dibayar kepada peguam sebagai pemegang amanah, dan dilepaskan mengikut peringkat yang ditetapkan.
• Dokumen penting (hakmilik asal, surat kuasa wakil, borang penarikan balik kaveat, borang pindah milik) dipegang oleh peguam dan hanya dilepaskan apabila syarat tertentu dipenuhi.

Bagi projek perumahan, seksyen 7A Akta 118 mewajibkan pemaju berlesen membuka dan menyelenggara Akaun Pemajuan Perumahan bagi setiap pemajuan (atau setiap fasa). Jika bahagian anda termasuk peratusan jualan, tanya bagaimana bayaran kepada anda dibuat daripada hasil projek dan pada peringkat mana.

10. Penyelesaian pertikaian

Pertikaian boleh berlaku walaupun kedua-dua pihak berniat baik. Perjanjian patut menyatakan langkah yang jelas:

• Rundingan antara wakil kanan kedua-dua pihak dalam tempoh tertentu.
• Pengantaraan (mediation): pihak ketiga berkecuali membantu mencapai penyelesaian.
• Timbang tara (arbitration): di bawah Akta Timbang Tara 2005 [Akta 646]. Perjanjian timbang tara mesti dibuat secara bertulis (seksyen 9). Keputusan timbang tara mengikat kedua-dua pihak.
• Mahkamah: jika tiada klausa timbang tara, pertikaian dibawa ke mahkamah.

Tanya peguam anda kaedah mana yang paling sesuai dari segi kos dan masa, dan pastikan pemilik tanah boleh mendapatkan perintah segera (contohnya untuk menghentikan urus niaga ke atas tanah) jika perlu.

Contoh: bagaimana perlindungan berfungsi

Semua angka dan nama adalah rekaan untuk tujuan pembelajaran, dan bukan terma yang ditawarkan oleh RumahHQ.

Tiga contoh: kelulusan lewat, unit lewat diserahkan dan pembinaan terhenti

Contoh 1: Kelulusan lewat

Puan Aminah menandatangani JV bagi tanahnya. Perjanjian menetapkan kelulusan perancangan mesti diperoleh dalam 18 bulan, dengan satu lanjutan 6 bulan. Selepas 24 bulan, kelulusan masih belum diperoleh. Oleh kerana klausa tempoh dimasukkan dalam perjanjian, Puan Aminah menghantar notis penamatan. Hakmilik masih atas namanya. Peguam yang memegang borang penarikan balik kaveat mengemukakannya ke pejabat tanah, dan pembatalan surat kuasa wakil didepositkan. Tanah kembali bebas untuk dimajukan dengan pihak lain.

Contoh 2: Unit pemilik tanah lewat diserahkan

Bahagian Encik Rahim ialah beberapa unit rumah siap. Perjanjian menetapkan unit diserahkan dalam fasa pertama, dengan ganti rugi lewat bagi setiap unit untuk setiap bulan kelewatan, pada kadar yang ditetapkan dalam perjanjian. Unit diserahkan 4 bulan lewat. Ganti rugi: bilangan unit × 4 bulan × kadar sebulan, dibayar oleh pemaju mengikut formula dalam perjanjian.

Contoh 3: Pemaju gagal meneruskan pembinaan

Pembinaan terhenti selama 9 bulan dan pemaju tidak membetulkannya selepas notis 60 hari. Perjanjian membenarkan pemilik tanah menamatkan perjanjian dan menuntut bon pelaksanaan, pada jumlah yang ditetapkan dalam perjanjian, yang diserahkan sebelum pembinaan bermula. Wang ini membantu pemilik tanah menanggung kos semasa mencari penyelesaian, termasuk melantik pemaju lain.

Kesilapan biasa

• Menandatangani surat kuasa wakil am yang luas sebelum membaca skopnya.
• Tiada tarikh akhir atau lanjutan tanpa had.
• Bergantung kepada janji lisan yang tidak ditulis dalam perjanjian.
• Spesifikasi unit yang kabur, contohnya “rumah teres” tanpa keluasan binaan dan kemasan.
• Tidak melantik peguam sendiri. Peguam pemaju mewakili pemaju; anda patut ada peguam yang mewakili anda.
• Tanah pusaka tanpa persetujuan semua waris. Selesaikan status pemilikan dahulu. Lihat Cara Mohon Pembahagian Pusaka Kecil.

Jadual senarai semak perlindungan

Bawa jadual ini semasa berjumpa peguam anda. Tandakan setiap perkara yang sudah dimasukkan dalam draf perjanjian.

Semua perlindungan tertakluk kepada terma perjanjian muktamad yang disediakan oleh peguam dan dipersetujui oleh kedua-dua pihak.

Langkah seterusnya

Sebelum berbincang tentang perlindungan, anda perlu tahu apa yang boleh dibina di atas tanah anda. Laporan kebolehlaksanaan awal RumahHQ adalah percuma dan tanpa ikatan. Lihat halaman Pemilik Tanah dan Panduan JV, atau bandingkan pilihan anda dalam JV, Jual, Pajak atau Bangun Sendiri?.