JV, Jual, Pajak atau Bangun Sendiri? Pilihan untuk Tanah

Anda memiliki sebidang tanah, mungkin dibeli lama dahulu, mungkin diwarisi daripada ibu bapa. Tanah itu tidak menghasilkan apa-apa, tetapi cukai tanah perlu dibayar setiap tahun. Soalannya: apa yang patut dibuat?

Panduan ini membandingkan lima jalan yang biasa dipertimbangkan oleh pemilik tanah: biarkan, jual terus, pajakkan, bangunkan sendiri, dan JV (usaha sama) dengan pemaju. Kami bandingkan dari segi tempoh, aliran tunai, risiko, cukai dan kawalan, dengan contoh angka supaya anda nampak kesannya.

Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang/kewangan/cukai. Setiap tanah dan setiap keluarga berbeza. Dapatkan nasihat peguam dan penasihat cukai anda sendiri sebelum membuat keputusan.

Istilah yang perlu anda tahu

Sebelum membandingkan, fahami beberapa istilah yang akan muncul:

• JV (usaha sama): perjanjian di mana pemilik tanah menyumbang tanah, manakala pemaju menyumbang modal, kepakaran dan kerja (kelulusan, pembinaan, jualan). Pemilik tanah menerima bahagian yang dipersetujui, contohnya unit rumah siap, bahagian nilai jualan atau gabungan kedua-duanya.
• CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah), dalam bahasa Inggeris RPGT: cukai atas keuntungan apabila anda melupuskan (menjual, memindah milik) harta tanah, di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (ACKHT 1976).
• Pelupusan: apa-apa cara anda melepaskan hak ke atas harta, termasuk jualan dan pindah milik kepada pemaju dalam JV.
• Pajakan: hak menggunakan tanah untuk tempoh tertentu yang didaftarkan pada hakmilik. Pemilik terus memegang hakmilik.
• Lesen pemaju perumahan (HDA): lesen di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118]. Seksyen 5(1) Akta itu melarang sesiapa menjalankan pemajuan perumahan kecuali pemaju yang memegang lesen.
• Kebenaran merancang: kelulusan pihak berkuasa perancang tempatan untuk memulakan pemajuan, seperti dikehendaki oleh seksyen 19(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 [Akta 172].

Lima pilihan secara ringkas

1. Biarkan tanah

Anda kekal pemilik penuh, tetapi tiada pulangan. Cukai tanah terus dibayar, tanah boleh diceroboh atau dijadikan tempat pembuangan sampah, dan bagi tanah pusaka, waris sering terus berbeza pendapat. Membiarkan tanah juga satu keputusan, cuma kosnya tidak nampak dengan jelas.

2. Jual terus

Anda menerima harga tanah mentah pada hari ini, dan pemilikan berpindah kepada pembeli. Urusannya paling ringkas dan wang diterima paling cepat. Kelemahannya: anda tidak mendapat apa-apa bahagian daripada nilai tambah jika tanah itu kemudian dimajukan, dan bagi tanah pusaka, hasil jualan dibahagi kecil-kecil kepada ramai waris.

3. Pajakkan tanah

Anda memberi pihak lain hak menggunakan tanah untuk tempoh tertentu sebagai balasan sewa. Menurut seksyen 221 Kanun Tanah Negara, pajakan mesti melebihi tiga tahun, dengan tempoh maksimum 99 tahun bagi keseluruhan tanah atau 30 tahun bagi sebahagian tanah, dan didaftarkan dengan Borang 15A. Penyewaan tiga tahun atau kurang (seksyen 223) dikecualikan daripada pendaftaran. Anda kekal pemilik, tetapi dalam pajakan yang panjang, anda hilang kawalan praktikal ke atas tanah untuk tempoh itu.

4. Bangunkan sendiri

Anda menjadi pemaju: mendapatkan tukar syarat, kebenaran merancang, lesen pemaju perumahan (jika membina rumah untuk dijual), pembiayaan, kontraktor berdaftar CIDB dan pasukan jualan. Pemaju berlesen juga mesti membuka Akaun Pemajuan Perumahan bagi setiap projek (seksyen 7A Akta 118). Pulangan berpotensi paling tinggi, tetapi modal, masa dan risikonya juga paling tinggi.

5. JV dengan pemaju

Anda menyumbang tanah, pemaju menanggung kos pembangunan. Anda menerima bahagian yang dipersetujui dari awal, dan tanah kekal atas nama anda sehingga peringkat yang dipersetujui dalam perjanjian. Kelemahannya: tempoh lebih panjang sebelum anda menerima hasil, dan anda bergantung kepada prestasi pemaju. Sebab itu perlindungan dalam perjanjian sangat penting (lihat Perlindungan Pemilik Tanah dalam Perjanjian JV).

Perbandingan sebelah-menyebelah

Cukai: apa yang berlaku bagi setiap pilihan

Bahagian ini menerangkan prinsip umum sahaja. Undang-undang cukai berubah, dan layanan sebenar bergantung kepada fakta kes anda.

Kadar CKHT bagi individu warganegara

LHDN menyiarkan kadar CKHT di bawah Jadual 5 ACKHT 1976. Bagi individu warganegara Malaysia dan pemastautin tetap (Bahagian I), kadar untuk pelupusan mulai 1 Januari 2022 ialah:

Kadar untuk syarikat (Bahagian II) dan bukan warganegara (Bahagian III) berbeza. Contohnya, bagi syarikat, kadar tahun keenam dan seterusnya ialah 10% untuk pelupusan mulai 1 Januari 2019.

Beberapa perkara lain daripada LHDN yang perlu anda tahu:

• Pengecualian individu: individu layak mendapat pengecualian sebanyak RM10,000 atau 10% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai, yang mana lebih tinggi (perenggan 2 Jadual 4 ACKHT 1976).
• Rumah kediaman persendirian: individu warganegara atau pemastautin tetap boleh memilih pengecualian bagi satu rumah kediaman persendirian sekali seumur hidup.
• Harta pusaka: penurunan harta si mati kepada wasi atau waris tidak dikenakan cukai, kerana harga pelupusan dianggap sama dengan harga pemerolehan (perenggan 3(1)(a) Jadual 2 ACKHT 1976).
• Wang yang ditahan: apabila anda menjual, pembeli (pemeroleh) perlu menahan kesemua balasan wang atau 3% daripada jumlah nilai balasan, yang mana lebih rendah, dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari. Kadar 7% terpakai bagi pelupus bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap.
• Borang: borang nyata CKHT perlu dikemukakan dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan.

CKHT dalam JV: tarikh dan harga pelupusan

Ini perkara yang ramai pemilik tanah terlepas pandang. Menurut Garis Panduan CKHT LHDN (versi 2018, bahagian 13, “Usaha Sama dengan Pemaju”):

• Pelupusan berlaku apabila pemilik tanah menandatangani perjanjian usaha sama dengan pemaju. Tarikh pelupusan ialah tarikh perjanjian itu.
• Harga pelupusan ialah nilai pasaran tanah pada tarikh perjanjian usaha sama, walaupun anda belum menerima sebarang unit atau wang.
• Apabila anda kemudian menjual unit yang anda terima daripada JV, tarikh pemerolehan unit itu ialah tarikh perjanjian usaha sama, dan harga pemerolehannya dikira secara berkadar daripada nilai pasaran tanah tadi.

Maknanya: jika anda baru memiliki tanah itu kurang daripada enam tahun, anda mungkin perlu membayar CKHT atas nilai tanah pada tarikh JV ditandatangani, sebelum projek siap. Rancang aliran tunai anda dengan penasihat cukai.

Bagaimana dengan cukai pendapatan?

Contoh angka

Semua angka di bawah adalah rekaan untuk tujuan pembelajaran. Ia bukan harga tanah sebenar dan bukan tawaran RumahHQ.

Bagaimana membuat keputusan: jadual keputusan

Gunakan jadual ini sebagai titik permulaan perbincangan keluarga, bukan jawapan muktamad.

Proses membuat keputusan, langkah demi langkah

1. Kumpul fakta tanah Salinan hakmilik, resit cukai tanah, pelan ukur dan senarai waris jika tanah pusaka. Lihat senarai dokumen untuk laporan kebolehlaksanaan.
2. Semak status tanah Kategori guna tanah, syarat nyata, sekatan kepentingan, gadaian atau kaveat, dan zon dalam rancangan tempatan.
3. Dapatkan nilai dan laporan kebolehlaksanaan Nilai pasaran semasa (untuk pilihan jual) dan anggaran bilangan rumah (untuk pilihan JV).
4. Kira kesan cukai Bersama penasihat cukai: tarikh pemerolehan, kadar CKHT, dan bila cukai perlu dibayar bagi setiap pilihan.
5. Bincang dengan keluarga atau waris Siapa perlukan tunai sekarang, siapa mahukan rumah, siapa mahu menunggu.
6. Bandingkan tawaran bertulis Tawaran jualan, terma pajakan, atau cadangan JV daripada lebih daripada satu pihak jika boleh.
7. Semakan peguam sebelum tandatangan Peguam anda menyemak perjanjian dan perlindungan yang boleh dimasukkan dalam perjanjian.

Kesilapan biasa

• Membandingkan harga jualan dengan “nilai projek”. Nilai jualan rumah siap bukan wang anda. Bandingkan apa yang anda sebenarnya terima, bila ia diterima, dan risikonya.
• Lupa CKHT pada tarikh JV. Seperti dalam Contoh 2, cukai boleh timbul semasa perjanjian ditandatangani, bukan semasa unit diserahkan.
• Menandatangani surat kuasa wakil yang terlalu luas. Surat kuasa wakil untuk JV patut dihadkan kepada tugas tertentu sahaja.
• Tiada had masa dalam perjanjian. Tanpa tarikh akhir untuk kelulusan dan penyiapan, tanah anda boleh terikat bertahun-tahun.
• Tidak menyemak pemaju. Semak lesen pemaju perumahan, pendaftaran SSM dan CIDB, dan rekod projek lepas.
• Keputusan tanpa semua waris. Bagi tanah pusaka, perjanjian yang tidak dipersetujui semua pihak berhak akan menimbulkan masalah kemudian. Baca Tanah Pusaka Ramai Waris: Cara Setuju & Pecah Bahagian.

Senarai semak sebelum anda memilih

• Saya tahu kategori guna tanah dan syarat pada hakmilik saya.
• Saya tahu tarikh pemerolehan tanah dan anggaran kadar CKHT yang terpakai.
• Saya ada nilai pasaran semasa daripada penilai berdaftar atau sekurang-kurangnya tawaran bertulis.
• Saya ada laporan kebolehlaksanaan yang menunjukkan anggaran bilangan rumah.
• Semua waris atau pemilik bersama sudah dimaklumkan dan bersetuju dengan proses.
• Saya sudah bertanya kepada peguam tentang perlindungan dalam perjanjian.
• Saya faham bila saya akan menerima wang atau unit, dan apa yang berlaku jika projek lewat.

Langkah seterusnya

Setiap tanah berbeza. Laporan kebolehlaksanaan awal RumahHQ menunjukkan susun atur awal, anggaran bilangan rumah dan perbandingan JV dengan jualan untuk tanah anda. Laporan ini percuma dan tanpa ikatan. Ketahui lebih lanjut di halaman Pemilik Tanah, atau baca Panduan JV sebelum berbincang dengan keluarga.