CKHT Bila Jual Tanah Pusaka: Cara Ia Dikira
Pasukan RumahHQ · Diterbitkan 25 September 2026 · Dikemas kini 29 September 2026 · 8 min bacaan
Ringkasan
- Penurunan tanah si mati kepada waris tidak dikenakan CKHT; cukai hanya timbul apabila waris kemudian melupuskan tanah itu.
- Bagi individu warganegara, kadar CKHT ialah 30%, 20% atau 15% jika dilupuskan dalam lima tahun pertama, dan 0% dari tahun keenam.
- Borang CKHT dikemukakan melalui e-CKHT dalam 60 hari dari tarikh pelupusan; semak angka anda dengan LHDN atau penasihat cukai berlesen.
Ramai waris memutuskan untuk menjual tanah pusaka selepas pembahagian selesai, terutama apabila waris ramai dan tiada siapa mampu mengusahakannya. Soalan yang sering timbul: adakah Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) perlu dibayar, dan bagaimana ia dikira?
Panduan ini menerangkan asas CKHT menurut LHDN: bagaimana tarikh dan harga pemerolehan tanah pusaka ditentukan, kadar mengikut tempoh pegangan, pengecualian, borang dan wang yang ditahan oleh pembeli, satu contoh pengiraan, serta perbandingan masa antara menjual, menyimpan atau JV. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat cukai, undang-undang atau kewangan. Undang-undang cukai berubah; semak kes anda dengan LHDN atau penasihat cukai berlesen.
- Turun kepada warisTiada CKHT. Harga pelupusan dianggap sama dengan harga pemerolehan
- Dijual atau dilupuskan oleh warisCKHT dikira atas keuntungan. Kadar CKHT mengikut tempoh pegangan — jadual di bawah
- Tanah disimpanTiada pelupusan, tiada CKHT; cukai tanah dan kos menjaga tanah terus berjalan
- JV dengan pemajuBergantung pada struktur perjanjian; dapatkan nasihat penasihat cukai berlesen yang bebas
Apa itu CKHT
CKHT (dalam bahasa Inggeris, RPGT) dikenakan di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (ACKHT 1976) ke atas keuntungan daripada pelupusan aset boleh dikenakan cukai di Malaysia. LHDN menyenaraikan contohnya: rumah, bangunan komersial, ladang dan tanah kosong. “Melupuskan” termasuk menjual, memindah milik atau menyerah hak.
Satu perkara penting untuk waris: menerima tanah pusaka tidak dikenakan CKHT. Menurut LHDN, bagi penurunan harta si mati kepada wasi atau waris, harga pelupusan dianggap sama dengan harga pemerolehan (perenggan 3(1)(a) Jadual 2 ACKHT 1976), jadi tiada keuntungan atau kerugian. CKHT hanya dikira apabila waris kemudian melupuskan tanah itu.
Tarikh dan harga pemerolehan tanah pusaka
CKHT dikira sebagai harga pelupusan tolak harga pemerolehan, dan kadarnya bergantung pada berapa lama anda memegang tanah. Jadi dua perkara paling penting ialah tarikh pemerolehan dan harga pemerolehan. Bagi tanah pusaka, LHDN menetapkan:
| Siapa | Tarikh pemerolehan | Harga pemerolehan |
|---|---|---|
| Waris yang menerima harta si mati | Tarikh pindah milik harta | Nilai pasaran pada tarikh pindah milik, tolak amaun di bawah perenggan 4(1)(a), (b) atau (c) Jadual 2 |
| Waris yang menerima harta sebagai ganti wang peninggalan | Tarikh pindah milik harta | Nilai pasaran pada tarikh pindah milik atau amaun wang peninggalan, yang mana lebih rendah, tolak amaun yang sama |
| Wasi atau pentadbir harta pusaka | Tarikh kematian si mati | Nilai pasaran pada tarikh kematian, tolak amaun di bawah perenggan 4(1)(a), (b) dan (c) Jadual 2 |
Amaun di bawah perenggan 4(1) ialah pampasan atau wang insurans yang diterima kerana kerosakan atau susut nilai aset, dan deposit yang dilucut hak. Bagi kebanyakan tanah pusaka, amaun ini tiada.
Dua implikasi praktikal:
- Nilai pasaran perlu dibuktikan. Simpan laporan penilaian atau bukti nilai pada tarikh berkenaan. Harga pemerolehan yang lebih tinggi bermakna keuntungan bercukai yang lebih rendah.
- Tarikh menentukan kadar. Tempoh dikira dari tarikh pemerolehan hingga tarikh pelupusan. Tarikh sebenar dalam kes anda (contohnya tarikh pendaftaran perintah pembahagian) perlu disahkan dengan LHDN atau penasihat cukai berlesen.
Bagi jualan dengan perjanjian bertulis, tarikh pelupusan ialah tarikh perjanjian, bukan tarikh pindah milik atau tarikh wang diterima (Garis Panduan CKHT, bahagian 5.1).
Kadar CKHT bagi individu warganegara
| Pelupusan selepas tarikh pemerolehan | Kadar |
|---|---|
| Dalam tempoh tiga tahun | 30% |
| Dalam tahun keempat | 20% |
| Dalam tahun kelima | 15% |
| Dalam tahun keenam dan seterusnya | 0% |
Kadar bagi syarikat (Bahagian II) dan bukan warganegara (Bahagian III) berbeza. Contohnya, bagi bukan warganegara, kadar ialah 30% bagi lima tahun pertama dan 10% dari tahun keenam.
Pengecualian dan belanja yang dibenarkan
- Pengecualian individu (perenggan 2 Jadual 4): RM10,000 atau 10% daripada keuntungan bercukai, yang mana lebih tinggi. Jika anda melupuskan sebahagian sahaja daripada bahagian anda, amaun RM10,000 dikira secara berkadar.
- Rumah kediaman persendirian (seksyen 8): pengecualian sekali seumur hidup bagi warganegara atau pemastautin tetap. Ia bagi rumah kediaman, bukan tanah kosong. Pilihan dibuat melalui CKHT 3 dalam e-CKHT dan tidak boleh ditarik balik.
- Pemberian antara ahli keluarga: pemberian harta tanah dianggap pelupusan pada nilai pasaran, tetapi jika pemberi dan penerima ialah suami dan isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk atau nenek dan cucu, dan pemberi warganegara Malaysia, pemberi dianggap tidak mendapat keuntungan atau kerugian (mulai 1 Januari 2017). Penerima mungkin mewarisi harga pemerolehan pemberi jika pemberian berlaku dalam lima tahun dari pemerolehan pemberi.
- Belanja yang dibenarkan: kos sampingan pelupusan seperti fi peguam, penilai dan ejen, dan kos iklan, ditolak daripada harga pelupusan. Kos untuk meninggikan atau memelihara nilai tanah juga boleh diambil kira. Simpan resit.
Contoh pengiraan
Contoh pengiraan penuh, dan perbandingan jika pemilik menunggu lebih lama sebelum menjual (angka hipotetikal, anggaran sahaja)
Contoh: menjual tanah pusaka dalam tahun keempat (hipotetikal, anggaran sahaja)
Selepas pembahagian pusaka, sebidang tanah dipindah milik kepada Encik Faizal seorang pada 1 Mac 2023. Laporan penilaian menunjukkan nilai pasaran pada tarikh itu RM400,000. Dia menandatangani perjanjian jual beli pada 1 Ogos 2026 dengan harga RM600,000, dan membayar RM15,000 fi peguam dan komisen ejen untuk jualan itu. Dia warganegara Malaysia.
Tempoh: 3 tahun 5 bulan, jadi pelupusan berlaku dalam tahun keempat: kadar 20%.
Harga pelupusan: RM600,000 − RM15,000 = RM585,000.
Keuntungan: RM585,000 − RM400,000 = RM185,000.
Pengecualian: yang lebih tinggi antara RM10,000 atau 10% × RM185,000 = RM18,500.
Keuntungan bercukai: RM185,000 − RM18,500 = RM166,500.
CKHT: 20% × RM166,500 = RM33,300.
Wang ditahan: pembeli menahan 3% × RM600,000 = RM18,000 dan meremitkannya kepada LHDN dalam 60 hari. Baki cukai: RM15,300.
Jika dia menunggu: dengan angka yang sama, pelupusan dalam tahun keenam (selepas 1 Mac 2028) dikenakan kadar 0%.
Semua angka rekaan untuk menunjukkan cara kiraan. Ini anggaran sahaja, bukan taksiran cukai. Tarikh pemerolehan, nilai pasaran dan pengecualian dalam kes anda perlu disahkan oleh LHDN atau penasihat cukai berlesen.
Jika tanah dimiliki bersama oleh beberapa waris, setiap waris lazimnya berurusan dengan bahagiannya sendiri. Tanya penasihat cukai bagaimana setiap bahagian dilaporkan dan dikira.
Borang, tempoh 60 hari dan wang yang ditahan
- Tandatangan perjanjian Tarikh perjanjian ialah tarikh pelupusan dan tarikh pemerolehan bagi pembeli.
- Pelupus kemukakan CKHT 1A Dalam 60 hari dari tarikh pelupusan. Mulai 1 Januari 2025, borang CKHT wajib dikemukakan dalam talian melalui e-CKHT di MyTax; borang kertas tidak diterima. Anda perlukan Nombor Pengenalan Cukai (TIN).
- Taksir sendiri Mulai 1 Januari 2025, CKHT di bawah sistem taksir sendiri: borang yang dikemukakan dianggap notis taksiran.
- Pemeroleh kemukakan CKHT 2A dan menahan wang Pembeli menahan 3% daripada balasan (7% jika pelupus bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap) dan meremitkannya dalam 60 hari. Jika gagal, pembeli dikenakan kenaikan 10%.
- CKHT 3 jika tidak dikenakan cukai Contohnya tanah telah dimiliki lebih lima tahun oleh individu. CKHT 3 dikemukakan bersama CKHT 1A, dan salinannya diberi kepada pembeli supaya dia tidak perlu meremit wang tahanan.
Jual sekarang, simpan, atau JV?
CKHT hanya satu faktor. Dari sudut masa:
| Pilihan | Bila CKHT relevan | Perkara untuk ditanya |
|---|---|---|
| Jual dalam lima tahun pertama | Tarikh perjanjian jual beli; kadar 30%, 20% atau 15% | Adakah menunggu hingga tahun keenam berbaloi berbanding keperluan tunai waris? |
| Jual dari tahun keenam | Kadar 0% bagi individu warganegara; borang tetap perlu dikemukakan | Adakah CKHT 3 perlu dikemukakan supaya pembeli tidak menahan wang? |
| Simpan tanah | Tiada pelupusan, tiada CKHT | Cukai tanah dan kos menjaga tanah terus berjalan setiap tahun |
| JV dengan pemaju | Bergantung pada struktur; LHDN mempunyai garis panduan khusus bagi usaha sama dengan pemaju | Bila pelupusan berlaku, pada nilai apa, dan bagaimana cukai dibayar sebelum hasil diterima |
JV mungkin mempunyai layanan cukai tersendiri, termasuk bila pelupusan dianggap berlaku dan pada nilai apa. Kami tidak membuat kesimpulan cukai bagi mana-mana struktur JV. Dapatkan nasihat penasihat cukai berlesen yang bebas sebelum menandatangani apa-apa perjanjian. Perbandingan umum antara pilihan ada dalam JV, jual, pajak atau bangun sendiri, dan cara JV berfungsi diterangkan dalam JV tanah dengan pemaju. Perkara seperti jadual pembayaran dan tanggungan kos boleh dimasukkan dalam perjanjian.
Sebelum menjual tanah pusaka
Langkah seterusnya
Jika anda sedang menimbang sama ada menjual atau memajukan tanah pusaka di Selangor, baca halaman pemilik tanah, proses JV kami dan kenapa RumahHQ. RumahHQ Development Sdn Bhd boleh menyediakan laporan kebolehlaksanaan awal percuma tentang potensi tanah anda. Untuk soalan cukai, rujuk LHDN atau penasihat cukai berlesen.
Soalan lazim
Adakah waris perlu bayar CKHT apabila menerima tanah pusaka?
Tidak. Menurut LHDN, bagi penurunan harta si mati kepada wasi atau waris, harga pelupusan dianggap sama dengan harga pemerolehan (perenggan 3(1)(a) Jadual 2 ACKHT 1976), jadi tiada keuntungan yang dicukai. CKHT hanya dikira apabila waris kemudian menjual atau melupuskan tanah itu.
Apakah tarikh pemerolehan bagi tanah pusaka?
Garis Panduan CKHT LHDN dan halaman rasmi LHDN menyatakan, bagi harta yang diterima waris daripada si mati, tarikh pemerolehan ialah tarikh pindah milik harta, dan harganya nilai pasaran pada tarikh itu. Bagi wasi, tarikh pemerolehan ialah tarikh kematian. Sahkan tarikh yang terpakai dalam kes anda dengan LHDN atau penasihat cukai berlesen.
Berapakah kadar CKHT jika saya jual tanah pusaka?
Bagi individu warganegara dan pemastautin tetap, untuk pelupusan mulai 1 Januari 2022: 30% dalam tempoh tiga tahun, 20% dalam tahun keempat, 15% dalam tahun kelima, dan 0% dalam tahun keenam dan seterusnya selepas tarikh pemerolehan.
Apakah pengecualian yang boleh dituntut?
Individu mendapat pengecualian RM10,000 atau 10% daripada keuntungan bercukai, yang mana lebih tinggi (perenggan 2 Jadual 4). Pengecualian rumah kediaman persendirian sekali seumur hidup terpakai kepada rumah kediaman, bukan tanah kosong, dan pilihannya tidak boleh ditarik balik.
Kenapa pembeli menahan sebahagian wang jualan?
Pemeroleh wajib menahan 3% daripada balasan (bagi pelupus warganegara) dan meremitkannya kepada LHDN dalam 60 hari. Jika pelupusan tidak dikenakan cukai, contohnya tanah dimiliki lebih lima tahun oleh individu, pelupus boleh mengemukakan CKHT 3 supaya pemeroleh tidak perlu meremit.
Adakah CKHT sama jika saya masuk JV dengan pemaju?
Tidak semestinya. Garis Panduan CKHT LHDN mempunyai bahagian khusus tentang usaha sama dengan pemaju, dan layanan cukai bergantung pada struktur perjanjian. Dapatkan nasihat penasihat cukai berlesen yang bebas sebelum menandatangani.
Sumber rujukan
(9)
- LHDN, Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (kemas kini 23 Jun 2026) — dibaca 2026-09-25
- LHDN, Pindah Milik Harta Tanah yang Dipusakai (kemas kini 21 Mei 2026) — dibaca 2026-09-29
- LHDN, Pengecualian CKHT (kemas kini 22 Jun 2026) — dibaca 2026-09-25
- LHDN, Jenis Borang Nyata CKHT (kemas kini 21 Mei 2026) — dibaca 2026-09-25
- LHDN, Pegangan dan Remitan Wang oleh Pemeroleh (kemas kini 25 Mei 2026) — dibaca 2026-09-25
- LHDN, Prosedur Pengemukaan Borang Nyata CKHT: e-CKHT wajib mulai 1 Januari 2025 (kemas kini 22 Jun 2026) — dibaca 2026-09-25
- LHDN, Taksiran CKHT: sistem taksir sendiri mulai 1 Januari 2025 (kemas kini 18 Mei 2026) — dibaca 2026-09-25
- LHDN, Garis Panduan Cukai Keuntungan Harta Tanah (versi 2018): bahagian 5, 6, 10, 11, 12 dan 13 — dibaca 2026-09-29
- LHDN, CKHT: gambaran keseluruhan — dibaca 2026-09-25
Panduan berkaitan
-
-
-
