Geran Tanah: Jenis Hakmilik dan Cara Menyemaknya

Geran tanah ialah dokumen yang paling kerap disebut tetapi paling jarang dibaca dengan teliti. Pada satu helaian itu tercatat siapa pemiliknya, jenis hakmilik, kategori kegunaan, syarat, sekatan dan bebanan. Semua ini menentukan apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan dengan tanah anda, termasuk sama ada ia sesuai dimajukan.

Panduan ini menerangkan jenis hakmilik tanah di Semenanjung Malaysia, cara membaca geran, bebanan seperti gadaian dan kaveat, cara semak geran tanah melalui carian rasmi di Selangor, dan kenapa semakan ini penting sebelum usaha sama (JV). Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang. Untuk urusan sebenar, rujuk pejabat tanah dan peguam anda.

Dua dokumen, satu hakmilik

Secara undang-undang, setiap hakmilik ada dua salinan:

• Dokumen hakmilik daftar, disimpan dan dikemas kini oleh pejabat tanah. Inilah rekod yang sah.
• Dokumen hakmilik keluaran, salinan yang dipegang tuan punya. Inilah yang biasa dipanggil “geran”.

Kerana urusan baharu (gadaian, kaveat, notis) didaftarkan pada dokumen daftar, salinan di tangan anda mungkin tidak terkini. Sebab itu carian rasmi diperlukan.

Jenis hakmilik tanah

Seksyen 77 Kanun Tanah Negara (KTN) membahagikan hakmilik kepada hakmilik tetap (hakmilik Pejabat Pendaftaran dan hakmilik Pejabat Tanah) dan hakmilik sementara. Singkatan pada geran menunjukkan jenisnya:

Hakmilik Pejabat Pendaftaran atau Pejabat Tanah?

Seksyen 77(3) KTN menetapkan hakmilik Pejabat Pendaftaran bagi tanah bandar atau pekan, tanah desa melebihi empat hektar, dan pantai atau dasar laut. Hakmilik Pejabat Tanah pula bagi lot tanah desa yang tidak melebihi empat hektar. Perbezaan ini praktikal: ia menentukan di pejabat mana anda membuat carian, pendaftaran dan urusan lain.

Geran atau pajakan?

Di bawah seksyen 76 KTN, tanah diberi milik sama ada untuk selama-lamanya atau untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun. Geran (GRN, GM) lazimnya pegangan kekal, manakala pajakan (PN, PM) mempunyai tarikh tamat yang dicatat pada hakmilik. Bagi tanah pajakan, semak baki tempoh. Ia mempengaruhi nilai, pembiayaan bank dan perancangan projek.

Hakmilik tetap atau sementara?

Hakmilik sementara (HSD, HSM) dikeluarkan sebelum ukuran halus (seksyen 176). Ia memberi hak yang sama seperti hakmilik tetap, kecuali sempadan tanah masih sementara. Selepas ukuran diluluskan oleh Pengarah Ukur, hakmilik sementara ditukar kepada hakmilik tetap; PTG Selangor mengendalikan penukaran ini melalui unitnya. Semasa masih sementara, keluasan dan sempadan sebenar mungkin berubah sedikit selepas ukuran.

Cara membaca geran: kategori, syarat dan sekatan

Selain nombor lot, mukim dan keluasan, perhatikan tiga perkara ini:

• Kategori kegunaan tanah. Seksyen 52 KTN menetapkan tiga kategori: "pertanian", "bangunan" dan "perindustrian". Tanah pertanian perlu ditukar syarat sebelum boleh dimajukan untuk perumahan.
• Syarat nyata. Syarat bertulis yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri semasa tanah diberi milik (seksyen 120), contohnya "tanaman kampung" atau "rumah kediaman". Melanggar syarat boleh membawa tindakan penguatkuasaan.
• Sekatan kepentingan. Had terhadap kuasa tuan punya untuk berurus niaga, contohnya "tanah ini tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri". Ia mesti diendorskan pada hakmilik (seksyen 120(3)), dan setiap syarat dan sekatan terikat pada tanah walaupun tuan punya bertukar (seksyen 104).

Bebanan: gadaian, kaveat dan endorsan lain

“Bebanan” ialah apa-apa kepentingan atau catatan pada hakmilik yang mengehadkan urusan tanah. Yang biasa:

• Gadaian. Tanah atau syer tidak dipecahkan boleh digadai untuk menjamin hutang (seksyen 241). Bank pemegang gadaian perlu terlibat dalam urusan besar seperti jualan atau tukar syarat.
• Kaveat persendirian. Dimasukkan oleh orang yang menuntut hakmilik atau kepentingan dalam tanah, termasuk benefisiari di bawah amanah (seksyen 323). Kaveat yang mengikat tanah menghalang pendaftaran urus niaga oleh tuan punya selagi ia berkuat kuasa (seksyen 322).
• Pajakan dan penyewaan berdaftar. Hak pihak lain untuk menduduki tanah bagi tempoh tertentu.
• Notis dan perintah. Contohnya notis tuntutan tunggakan cukai tanah (Notis 6A) yang diendorskan pada hakmilik. Baca cukai tanah vs cukai pintu untuk akibatnya.

Cara semak geran tanah: carian rasmi di Selangor

KTN menyediakan dua jenis carian:

• Carian persendirian (seksyen 384): memeriksa dan mencatat daripada daftar hakmilik, dengan bayaran fi.
• Carian rasmi (seksyen 385): sijil carian di bawah tandatangan dan meterai Pendaftar yang menyatakan tuan punya berdaftar (dan sama ada dia pemegang amanah atau wakil), ringkasan semua catatan yang masih berkuat kuasa, syarat nyata dan sekatan kepentingan, serta sama ada ada urus niaga atau perintah yang sedang menunggu pendaftaran. Pembeli yang rugi akibat kesilapan dalam sijil carian berhak mendapat pampasan (seksyen 386).

Di Selangor:

1. Kenal pasti jenis hakmilik Lihat kod pada geran. GRN, PN dan HSD diurus di PTG Selangor; GM, PM dan HSM di Pejabat Daerah dan Tanah daerah berkenaan.
2. Daftar akaun e-Tanah Portal e-Tanah Negeri Selangor (etanah.selangor.gov.my) menyediakan e-Carian dan permohonan carian rasmi dalam talian. Akaun perlu didaftarkan dahulu.
3. Masukkan butiran hakmilik Mukim, jenis dan nombor hakmilik, serta nombor lot, seperti pada geran.
4. Bayar fi Fi dipaparkan semasa permohonan. Anda juga boleh memohon di kaunter pejabat yang menyimpan hakmilik itu.
5. Semak sijil carian Bandingkan dengan salinan geran anda: nama tuan punya, keluasan, kategori, syarat, sekatan, gadaian, kaveat dan notis.

Carian rasmi juga diminta dalam permohonan pusaka kecil. JKPTG menyatakan carian rasmi dibeli dari Pejabat Daerah dan Tanah bagi hakmilik HSM, GM dan PM, atau dari PTG bagi HSD, GRN dan PN. Lihat cara mohon pembahagian pusaka kecil.

Kenapa semakan hakmilik penting sebelum JV

Semakan hakmilik ialah langkah pertama dalam setiap penilaian tanah. Dalam JV dengan pemaju, ia menjawab soalan asas:

RumahHQ Development Sdn Bhd menyemak perkara ini dalam laporan kebolehlaksanaan awal, bersama zon, akses dan permintaan. Lihat dokumen untuk laporan kebolehlaksanaan tanah. Untuk memahami keseluruhan proses, baca JV tanah dengan pemaju dan proses JV kami. Perlindungan seperti siapa menyimpan geran asal dan had surat kuasa wakil boleh dimasukkan dalam perjanjian; lihat perlindungan pemilik tanah dalam JV.

Jika carian anda menunjukkan masalah seperti waris ramai, kaveat atau tunggakan, halaman masalah tanah menerangkan isu yang biasa kami bantu leraikan, dan kenapa RumahHQ menerangkan pendekatan kami.

Senarai semak

• Salinan geran (dokumen hakmilik keluaran).
• Carian rasmi terkini dari PTG atau PDT, mengikut jenis hakmilik.
• Kategori, syarat nyata dan sekatan kepentingan dicatat.
• Senarai gadaian, kaveat, pajakan dan notis, jika ada.
• Bagi pajakan: tarikh tamat. Bagi hakmilik sementara: status ukuran.
• Resit cukai tanah tahun semasa.

Langkah seterusnya

Jika anda mempunyai tanah di Selangor dan mahu tahu sama ada ia sesuai dimajukan, baca halaman pemilik tanah atau minta laporan kebolehlaksanaan awal percuma. Tiada bayaran dan tiada ikatan. Untuk tafsiran syarat, sekatan atau kaveat pada hakmilik anda, rujuk peguam anda.