Rumah Siap Tidak Terjual H1 2026: Apa Maknanya

Pada 10 September 2026, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) melancarkan Laporan Pasaran Harta bagi separuh pertama 2026 (H1 2026). Serentak dengannya, Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) menerbitkan Laporan Status Pasaran Harta Tanah H1 2026. Satu angka paling banyak disebut: 33,094 unit rumah siap tetapi belum terjual.

Artikel ini menerangkan angka itu dengan bahasa mudah. Apa maksud “siap belum terjual”, di negeri mana ia paling banyak, jenis rumah apa, dan yang paling penting, apa kaitannya dengan anda sebagai pembeli.

Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang, kewangan atau cukai. Semua angka datang daripada penerbitan NAPIC/JPPH yang disenaraikan dalam bahagian Sumber, dan menggambarkan tempoh sehingga 30 Jun 2026.

Ringkasan: angka utama H1 2026

Kesimpulan ringkas: transaksi rumah menurun sedikit, pemaju melancarkan lebih sedikit projek baharu, tetapi stok rumah siap yang tidak terjual meningkat. Laporan Pasaran Harta H1 2026 sendiri menyatakan trend kenaikan sejak H2 2024 menunjukkan bilangan unit siap belum terjual lebih tinggi daripada kadar penyerapan (kadar pembeli mengambil unit-unit itu).

Tiga istilah yang perlu anda faham

NAPIC mengira rumah yang belum terjual dalam tiga kumpulan. Ketiga-tiganya hanya mengira unit yang sudah dilancarkan secara rasmi dan masih belum terjual melebihi sembilan bulan dari tarikh perjanjian jual beli (SPA) pertama ditandatangani bagi projek atau fasa yang sama. SPA ialah kontrak jual beli rasmi antara pemaju dan pembeli.

Apa status unit yang belum terjual?Kumpulan yang dikira NAPIC bagi unit yang sudah dilancarkan secara rasmi dan masih belum terjual melebihi tempoh yang ditetapkan

• Siap belum terjualSudah siap dibina dan mendapat Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC), sudah dilancarkan, belum terjual
• Dalam pembinaan belum terjualSedang dibina, sudah dilancarkan, belum terjual
• Belum dibina belum terjualPembinaan belum bermula, sudah dilancarkan, belum terjual

Beberapa istilah lain:

• CCC (Perakuan Siap dan Pematuhan) ialah perakuan bahawa bangunan telah siap dan mematuhi pelan yang diluluskan. Tanpa CCC, rumah tidak boleh diduduki secara sah.
• Pelancaran baharu ialah unit yang dipasarkan secara rasmi oleh pemaju. NAPIC hanya mengira pelancaran selepas pemaju mendapat permit iklan dan jualan daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT). “Soft launch” sebelum permit tidak dikira.
• Prestasi jualan ialah peratus unit yang terjual daripada unit yang dilancarkan dalam tempoh kajian.

Perhatikan satu perkara kecil: pengenalan laporan menyebut “melebihi sembilan bulan selepas dilancarkan”, manakala Catatan Teknikal mengira dari tarikh SPA pertama. Kami menggunakan takrif Catatan Teknikal kerana ia lebih terperinci.

Rumah siap belum terjual mengikut negeri

Fokus Selangor

Selangor ialah pasaran terbesar dan paling aktif:

• 4,185 unit siap belum terjual (12.6% daripada jumlah nasional), bernilai RM3.11 bilion. Johor sedikit lebih tinggi pada 4,222 unit, diikuti Perak (4,075 unit).
• 15,665 unit dalam pembinaan belum terjual, iaitu 26.7% daripada jumlah nasional, tertinggi di Malaysia.
• 8,354 unit dilancarkan pada H1 2026, iaitu 30% daripada pelancaran nasional, dengan prestasi jualan 6.8%. Sebagai perbandingan, Johor melancarkan 6,697 unit dengan prestasi jualan 36.5%, dan Pulau Pinang 2,878 unit pada 9.8%.
• Laporan Pasaran Harta H1 2026 mencatatkan semua negeri mencatat pertumbuhan harga tahunan positif pada Q2 2026 kecuali Selangor dan Perak.

Maknanya, di Selangor banyak unit sedang ditawarkan serentak, dan kadar jualan pelancaran baharu adalah rendah. Ini meletakkan pembeli dalam kedudukan untuk bertanya, membanding dan menyemak dengan teliti sebelum membuat keputusan.

Jenis rumah dan julat harga yang tidak terjual

Dua perkara menonjol. Pertama, lebih separuh (48.6%) unit tidak terjual sudah berada di pasaran 6 tahun atau lebih. Unit ini bukan sekadar “belum sempat dijual”; banyak yang mungkin tidak sepadan dengan keperluan pembeli dari segi lokasi, saiz atau harga. Kedua, rumah murah juga tidak terlepas: 37.3% unit tidak terjual berharga RM300,000 ke bawah. Harga rendah sahaja tidak cukup jika rumah dibina di tempat atau dalam bentuk yang pembeli tidak mahu.

Satu lagi petunjuk daripada Sorotan H1 2026 NAPIC: prestasi jualan pelancaran baharu rumah bertanah ialah 22.8%, berbanding 8.2% bagi kediaman bertingkat tinggi.

Apa maknanya untuk anda sebagai pembeli

1. Anda ada ruang untuk bertanya dan membanding

Apabila banyak unit ditawarkan dan jualan perlahan, pembeli boleh mengambil masa. Minta semua tawaran secara bertulis, bandingkan beberapa projek, dan semak apa yang termasuk dalam harga (contohnya yuran guaman SPA, yang kadangkala ditanggung pemaju sebagai promosi). Tiada jaminan pemaju akan memberi potongan; ia bergantung kepada projek dan pemaju itu sendiri.

2. Unit siap mempunyai kelebihan dan risiko sendiri

3. Risiko projek sakit dan terbengkalai

Angka 58,611 unit dalam pembinaan belum terjual mengingatkan kita bahawa sesetengah projek berjalan dengan jualan yang lemah. Projek dengan jualan lemah mungkin menghadapi tekanan aliran tunai. Sebelum membeli rumah yang belum siap, semak di Portal TEDUH Jabatan Perumahan Negara (KPKT), yang antara lain menyediakan:

• Semakan Status Kemajuan Projek
• Senarai Pemaju Berlesen
• Semakan Lesen dan Permit Yang Dikeluarkan
• Senarai Projek Sakit dan Terbengkalai
• Pelaporan Pemaju dan Projek Bermasalah

4. Kenali perlindungan dalam SPA standard

Bagi rumah bertanah yang dijual oleh pemaju berlesen, SPA menggunakan borang standard Jadual G di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] (HDA). Antara perlindungan dalam Jadual G:

• Harga dibayar mengikut peringkat pembinaan (Jadual Ketiga), bermula 10% semasa menandatangani SPA.
• 5% harga dipegang oleh peguam pemaju sebagai pemegang amanah (stakeholder) selepas penyerahan milikan kosong (VP), dilepaskan 2.5% selepas 8 bulan dan 2.5% selepas 24 bulan.
• Tempoh liabiliti kecacatan (DLP) selama 24 bulan dari tarikh VP. Pemaju mesti membaiki kecacatan dalam 30 hari selepas menerima notis bertulis.

VP (milikan kosong) ialah tarikh kunci diserahkan dan anda boleh mengambil rumah itu. DLP ialah tempoh pemaju wajib membaiki kecacatan tanpa kos kepada anda.

Cara menyemak pemaju dan projek: langkah demi langkah

1. Semak lesen dan permit Cari nama pemaju dan projek di Portal TEDUH. Pastikan lesen pemaju dan permit iklan dan jualan wujud dan sah.
2. Semak kemajuan projek Bagi rumah yang belum siap, lihat status kemajuan projek di TEDUH dan bandingkan dengan jadual yang dijanjikan.
3. Semak senarai projek bermasalah Lihat Senarai Projek Sakit dan Terbengkalai. Jika pemaju mempunyai projek lain yang bermasalah, tanya sebabnya.
4. Lawat tapak Lihat sendiri aktiviti pembinaan atau keadaan unit siap. Unit yang lama kosong perlu diperiksa dengan lebih teliti.
5. Semak kelayakan pembiayaan anda Ketahui berapa anda layak dipinjam sebelum menandatangani apa-apa. Rumah murah pun tidak berguna jika pembiayaan tidak lulus.
6. Baca SPA dengan peguam anda Pastikan ia borang standard HDA dan anda faham jadual bayaran, tarikh VP dan DLP.

Kenapa model “permintaan dahulu” penting

Rumah tidak terjual biasanya berlaku apabila rumah dibina dahulu dan pembeli dicari kemudian. Jika rumah itu tidak sepadan dengan apa yang pembeli mahu dan mampu biayai, unit akan kekal kosong. Seperti yang ditunjukkan data NAPIC, hampir separuh unit tidak terjual sudah lebih enam tahun di pasaran.

RumahHQ Development Sdn Bhd menggunakan pendekatan sebaliknya: projek dilancarkan hanya apabila pendaftaran layak mencapai sekurang-kurangnya 1.5 kali bilangan rumah. Pembeli mendaftar melalui Daftar Minat, yang tidak mengikat, percuma dan tidak mengkhaskan sebarang unit untuk anda. Kelayakan pembiayaan LPPSA atau bank disemak awal.

Dua contoh: kenapa pendaftaran perlu melebihi bilangan rumah sebelum projek dilancarkan, dan cara membaca angka Selangor

Contoh: kenapa 1.5 kali?

Untuk 40 rumah, sekurang-kurangnya 60 pendaftaran layak diperlukan (40 × 1.5). Kerana Daftar Minat tidak mengikat, tidak semua yang mendaftar akan membeli. Lebihan ini membantu memastikan rumah yang dibina ialah rumah yang akan dibeli dan dibiayai, bukan menambah angka "siap belum terjual".

Contoh: membaca angka Selangor

Pada H1 2026, Selangor melancarkan 8,354 unit dengan prestasi jualan 6.8%. Secara kasar, ini bermakna lebih kurang 7 daripada setiap 100 unit yang dilancarkan terjual dalam tempoh kajian. Bagi pembeli, ini petanda untuk tidak tergesa-gesa: bandingkan beberapa projek, semak status setiap satu, dan pastikan pembiayaan anda jelas dahulu.

Kesilapan biasa pembeli

• Menganggap “lambakan” bermakna semua harga akan turun. NAPIC tidak membuat ramalan harga. IHRM masih naik 0.9% setahun di peringkat nasional (angka awal Q2 2026). Keadaan berbeza mengikut negeri, jenis dan projek.
• Membeli unit siap tanpa bertanya kenapa ia tidak terjual. Unit yang lama kosong mungkin ada masalah lokasi, akses atau keadaan fizikal.
• Tidak menyemak TEDUH sebelum membayar apa-apa kepada pemaju.
• Membandingkan harga sahaja, bukan kos penuh. Lihat panduan kami tentang kos sebenar membeli rumah baharu.
• Menandatangani SPA sebelum mengetahui kelayakan pembiayaan. Semak dahulu dengan panduan semakan kelayakan dan kalkulator kelayakan kami (anggaran sahaja).

Senarai semak sebelum membeli

• Lesen pemaju dan permit iklan dan jualan disemak di TEDUH
• Status kemajuan projek disemak (jika belum siap)
• Projek dan pemaju tiada dalam senarai projek sakit atau terbengkalai
• Unit siap: diperiksa sendiri, termasuk bumbung, dinding, paip dan pendawaian
• Kelayakan pembiayaan disahkan
• Semua tawaran dan promosi diterima secara bertulis
• SPA ialah borang standard HDA (Jadual G bagi tanah dan bangunan)

Langkah seterusnya

Jika anda mahu membeli rumah yang dibina berdasarkan permintaan sebenar, daftar minat anda. Ia tidak mengikat dan percuma. Baca juga perbezaan Daftar Minat dan SPA dan bagaimana kami melaporkan kemajuan projek secara terbuka di halaman Ketelusan.

Daftar Minat